2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市住吉区 我孫子２丁目４３番３外
大阪府 大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外の公示地価
標準地の公示地価
263,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪住吉-3
所在及び地番
大阪府 大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外
住居表示
我孫子２－８－１０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
263,000(円/m²)
地積(m²)
637(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域
前面道路の状況
南西 15m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
我孫子町、 320m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 広路沿いの共同住宅地域であり、開発適地の需給逼迫感が依然強い。用地取得競争の激化、高値競合が見込まれ、建築コスト高止まりの情勢から仕入採算価格の先行き調整懸念もあるが、当面安定的に推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近傍各駅周辺の住宅・混在地域一帯。交通至便で中堅デベロッパーを中心に多様な業種からの底堅い需要が見込まれる。近年のマンション偏重傾向は将来像を含めると不透明性があるが、幹線道路の背後に展開し、画地条件に応じて中層、多目的利用が可能な地域として用途の可変性が認められる。経済秩序の変動が生じ、事業採算性の検証は今後より厳しくなると考えられるが、類似沿道地域と比較して認知度や市街地形成の将来性、競争力に遜色はない。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益価格は試算しない。事業採算性を重視した開発利潤目的での取引が想定され、取引価格及び仕入採算価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるが、開発法によって求められた価格はその算出過程に想定要素が多いことから、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等を背景に需要が強含み、上げ一服感もみられるなか、地価は高止まり、上昇基調で推移している。 |
| 地域要因 | 素地供給が限定的である一方、沿道環境に優れた面大地の効用は依然として高く、建築コスト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含みである。 | |
| 個別的要因 | 要因変動は特にないが、立地稀少性から開発需要が集中する傾向が強く、画地規模、利用効率に応じて採算に乗る業物の流動性は良好である。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中層共同住宅の立地性を有する住宅地域で、当面、現況を維持して推移するものと予測する。生活利便性は良好で、マンション開発素地としての安定した需要を背景に、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線等の各駅勢圏の住吉区及び隣接区の住宅地域である。需要者は大阪市南部に地縁を有する住宅取得者、開発適地ではデベロッパーや建売業者等が中心である。大阪都心への接近性や住環境が選好され、市場では堅調な需要が認められる。専有面積６０～７０㎡の新築分譲マンションで、３０００万円台後半から４０００万円台前半が中心価格帯と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中層マンション等が建ち並ぶ共同住宅を中心とする地域である。当該近隣地域の標準的画地においては、分譲マンション用地として開発法の適用を行ったが、開発スケジュールや各種想定要素の介入は否めず、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 住吉区の人口は微減、世帯数は増加、新設着工戸数は前年同期比横這いにて推移しており、住宅地選好性の高い北部を中心に地価動向は強含みである。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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