2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市東住吉区 東田辺１丁目１１番４外
大阪府 大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外の公示地価
標準地の公示地価
289,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪東住吉-3
所在及び地番
大阪府 大阪市東住吉区東田辺１丁目１１番４外
住居表示
東田辺１－１１－１４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
289,000(円/m²)
地積(m²)
236(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、LS（軽量鉄骨造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況
南 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
駒川中野、 350m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。良好な立地や環境条件を背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東住吉区を中心にＪＲ阪和線、地下鉄谷町線、近鉄南大阪線沿線に存する一般住宅地域である。主たる需要者は東住吉区及び周辺市区が生活圏の中堅所得者層である。当地域は駅接近性に優れる既成の住宅地域で人気が高いため供給も少なく、需給は逼迫傾向にあり地価上昇が続いている。需要の中心価格帯は、画地規模３０坪程度の新築戸建物件で、総額４，０００万円強～４，５００万円程度が取引の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地周辺には共同住宅等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。なお、当地域は一般住宅を主体とした住宅地であり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさないと判断する。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 市内上位の高齢化傾向が続き、需要選好性の違いから、地価動向は立地条件によるバラツキがみられる。 |
| 地域要因 | 駅接近性や居住環境に優れた閑静な住宅地域で、堅調な需要のもと地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 利便性、快適性に優れる住宅地域であり、需要は強含んでいる一方で、供給は限定的であり希少性も認められる。成熟した住宅地域であり、当面現況のまま安定的に推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、地下鉄谷町線、近鉄南大阪線等の沿線の東住吉区及びその隣接区に存する住宅地域である。特に地下鉄駒川中野駅北西方の住宅地域との価格牽連性が強い。利便性と快適性に優れた閑静な住宅地域であり、一部ではやや高値で取引される事例も散見される状況にある。主たる需要者は、当区及び周辺市区に地縁のある一次取得者層である。中心価格帯は地積３０坪程度の新築戸建住宅で概ね４，５００万円前後となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、賃料水準が、土地価格を含めた投資採算性を満たす水準との比較では低位であることから、収益価格が低位に試算されている。従って、収益性よりも寧ろ居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、単価と総額の関連も勘案の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東住吉区は人口微増傾向、世帯数は増加傾向にある。需要は当区北部及び中部は堅調であるものの、大和川に近い地域は弱含んでいる。 |
| 地域要因 | 価格形成に影響を与える地域要因の変動は見られない。利便性や住環境に優れた閑静な住宅地域であり、需要はやや強含んでいる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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