2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市西成区 鶴見橋１丁目４４番３
大阪府 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３の公示地価
標準地の公示地価
413,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪西成5-1
所在及び地番
大阪府 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
住居表示
鶴見橋１－３－１０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
413,000(円/m²)
地積(m²)
426(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (2.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
銀行
周辺の土地の利用現況
店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域
前面道路の状況
東 27m 国道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
花園町 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | インバウンド需要の増勢に基因する店舗やホテルの稼働率が急回復するなか、開発適地の需給逼迫感が依然強く、立地稀少性から内外投資資金の流入が続く。建築コスト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含みである。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近傍各駅周辺の沿道商業地域。高度利用が可能で投資用物件の開発を企図した法人、投資家の需要が集中する傾向が強く、商業機能や街並みの更新が期待される状況にある。内外取引利回りは維持ないしなお下向きとみられるが、投資適格の収益物件についてもエンドに収まらず、金利差狙いで高止まりといった動きが常態化している。円安基調が続き、中国系富裕層の投資意欲が依然旺盛で、往来の再開を受けて投資規模が拡大する機運が高まっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 経済秩序の変動が生じ、与信の絞り込み懸念、金利・為替動向にも留意を要するが、過剰流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は良好である。 |
| 地域要因 | 沿道開発案件は賃貸収益性の判断から路面店の誘致も多い。ホテル等の売り物件は少なく、高稼働率を見越し賃貸マンションが民泊系に転化している。 | |
| 個別的要因 | 変動はない。店舗賃料は底堅く、用途の可変性を有する面大地の効用は依然として高く、供給は限られる。採算割れの投機的取引は停滞気味である。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はなく、当面、現状の商環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、コロナ禍もひと段落を迎えインバウンド復調などから、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当区及びその周辺区の幹線道路沿いに店舗や店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者は法人、不動産業者のほか投資家による競合も見込まれる。市場の需給動向は、コロナ禍もひと段落し、訪日外国人の増加などインバウンド復調などがみられ市況は回復しており、不動産投資が活発な様相を呈している。中心価格帯としては、取引にはばらつきがあり、当該地域内での中心価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地である。比準価格については、価格牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例から適正に試算し得た。収益価格は、需要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み試算価格の安定性にやや難がある。よって、比準価格を重視しつつも収益性を重視する商業地にも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当区もコロナ禍はひと段落し、訪日観光客数が増加するなど景気は回復傾向にあり、不動産の需給動向は強含んでおり、地価は上昇幅を拡大している。 |
| 地域要因 | 駅至近の商業地で希少性が高い。地価はインバウンド復調などがみられ上昇幅を拡大している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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