2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市西成区 天下茶屋３丁目２０番１７
大阪府 大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７の公示地価
標準地の公示地価
196,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪西成5-2
所在及び地番
大阪府 大阪市西成区天下茶屋３丁目２０番１７
住居表示
天下茶屋３－２０－１７
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
196,000(円/m²)
地積(m²)
95(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 4)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
医院
周辺の土地の利用現況
小売店舗、飲食店が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況
北 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天下茶屋、 170m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 駅前アーケード付商店街で従来衰退傾向にあることは否めないが、供給は限られ立地規模、利用効率に応じて底堅い需要がある。インバウンドの人流が増え、民泊に改装する住宅も多く、当面安定的に推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近傍各駅周辺の商業地域。客足の流動性、機能更新性にも欠けるアーケード街であるが、駅前で出物も稀少なことから、地縁事業者やオーナー等による買い上りの傾向が認められる。インバウンドの急回復を受けて駅前の商業ポテンシャルが延伸するなか、店舗賃料が底堅く推移しており、随時改装等もみられる。中国系の投資需要も旺盛で、既存店舗床を活かした中古建付地ベースの取引が想定されるが、住宅牽連性も相俟って採算地価は強含みである。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 経済秩序の変動が生じ、与信の絞り込み懸念、金利・為替動向にも留意を要するが、過剰流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は良好である。 |
| 地域要因 | 来街者流量に欠けるものの、飲食関連業者の出店意欲は強い。将来像を踏まえた実需が潜在するが、余裕資産を持つ既存物販店の新陳代謝が進まない。 | |
| 個別的要因 | 変動はない。ホテル等の売り物件は少なく、高稼働率を見越して賃貸マンションが民泊系に転化しているが、採算割れの投機的取引は停滞気味である。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街で、当面、現状の商環境で推移すると予測する。競争力劣位等の構造的問題はあるが、好立地で、また、市況の回復も見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西成区及び周辺区の商業地域。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者。アーケード商店街の商圏は限定的で、背後人口の減少、高齢化、大規模商業施設に対する競争力の低下等の構造的な問題を抱えるが、対象地は最寄駅との位置関係に優れ、顧客の往来も比較的多く、また、インバウンド復調など市況の回復もあり、需給動向は堅調となっている。商店街内での取引は非常に閉塞的で、個別性についても多様であるため中心価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例比較法において採用した事例は、同一需給圏内の商業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、住宅部分も含んでいるため試算価格が低水準であり、流動的になることが欠点である。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当区もコロナ禍はひと段落し、訪日観光客数が増加するなど景気は回復傾向にあり、不動産の需給動向は強含んでおり、地価は上昇幅を拡大している。 |
| 地域要因 | アーケード商店街の構造的問題はあるが、駅至近の利便性の高い商店街であり、また、市況の回復もあり、地価は上昇幅を拡大している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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