2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市西成区 南開１丁目４番２
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２の公示地価
標準地の公示地価
148,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪西成9-4
所在及び地番
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２
住居表示
南開１－４－３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
148,000(円/m²)
地積(m²)
100(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
作業場
周辺の土地の利用現況
中小規模の工場のほか、住宅も見られる工業地域
前面道路の状況
東 8m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
今宮、 400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住工混在地域で、環境の変化に寄与するような要因はないため現状のまま推移する。都心部との位置関係に優れ、労働力確保が期待できる工業地への需要は力強いため地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は西成区を中心に大阪市内の隣接区等における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は同一需給圏内に地縁性のある小規模事業者が中心である。当該地域の良好な利便性を背景に住宅地も散見されるものの、労働力の確保に優位性の認められる当該圏内の工業地の供給は限定的であり、強気な投資意欲も相俟って、地価は上昇傾向が続いている。工業地の取引規模等は多種多様で、中心になる価格帯は把握し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時の市場実態を適切に示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、地縁性を伴う自用目的の取引が多いことも考慮すると規範性の相対的劣位は否めない。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 労働力を確保しやすい区内中小工場地に対する需要は引き続き堅調であり、強気な投資意欲も相俟って、工業地の地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因 | 雑多な地域であるが、大消費地等との位置関係の優位性を背景に、地価水準に対する費用対効果も十分に認められるため地価の上昇幅は拡大している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のままで推移すると推測される。従業員の通勤手段の確保が比較的容易な工業地域である等、実需も概ね堅調である事から地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西成区及び周辺市区の工業地域及び住工混在地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁性のある小規模事業者となっている。利便性に優れた地域であり、住宅の需要も認められる地域である。鉄道による通勤が可能な工業用地として希少性があり、供給が限定的である事等から、需要は継続して強含んでいる。地価水準は規模により様々なものが多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺は工場等を中心として、戸建住宅も見られる住工混在地域であり、賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、自用目的の取引が主である。収益価格は、土地を含めた投資採算に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算されている。よって、現実の市場動向を充分反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物流施設用地の需要は強い。工場用地についても原材料高、為替レート等先行き不透明な要因はあるが用地取得需要は堅調で、地価は強含んでいる。 |
| 地域要因 | 鉄道の交通利便性が比較的良好で住宅が混在する工業地域であり、主要幹線道路へのアクセスも概ね良好で、需要は強含んでいる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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