2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市淀川区 塚本６丁目２０番２２
大阪府 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２の公示地価
標準地の公示地価
253,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪淀川-7
所在及び地番
大阪府 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２
住居表示
塚本６－８－１６
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
253,000(円/m²)
地積(m²)
101(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況
北西 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
塚本、 650m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が多い住宅地域として熟成しており、特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移すると予測する。都心部への交通利便性が良好なことから住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向と予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は淀川区及び隣接区内の中小規模一般住宅等を中心とする住宅地域である。需要者の中心は大阪市中心部への通勤者、地域に地縁を有する一次取得者である。最寄駅「塚本」駅から徒歩圏内の住宅地の地価は都心部への交通接近性や生活利便性等が良好なことから需要が堅調で、上昇傾向といえる。建築費の高騰等もあり、需要の中心的価格帯は標準地の画地規模程度の新築戸建住宅で総額３千万円台後半～４千万円台前半程度といえる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地は中小規模一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られる住宅地域に存する。周辺に賃貸マンションも見受けられるが、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅地である。画地規模等の個別性から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し、収益還元法は非適用とした。従って、取引市場の実態を反映した説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 淀川区の人口は増加傾向が続いており、建築費の高騰等はあるものの、住宅地の需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因 | 都心部への通勤・通学の利便性に優れている地域で、特段、地域要因に変動はない。一般的要因等の影響から地価は上昇傾向である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当面現状の住環境を維持するものと予測する。地価は市況を反映して上昇傾向にて推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は淀川区内に存する住宅地域で、特にＪＲ東海道本線沿線を中心に阪急神戸線・宝塚線沿線の住宅地との代替競争関係が強い。主な需要者は淀川区に地縁的選好性を有する一次取得者を中心とし、周辺区・市からの転入も見られる。駅から徒歩圏内にあり、生活上の利便性に比較的優れることから一定の需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地８０～１００㎡程度の新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地につき共同住宅の想定が困難であり、且つ、戸建住宅の賃貸市場・投資市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した、規範性の高い取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 建築資材の高騰、金利上昇懸念等の不安定要因がある中、市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にて推移している。 |
| 地域要因 | 中小規模住宅が多い住宅地域であって需要は安定している。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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