2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市鶴見区 今津中４丁目２番８外
大阪府 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外の公示地価
標準地の公示地価
227,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪鶴見-3
所在及び地番
大阪府 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
住居表示
今津中４－２－１９
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
227,000(円/m²)
地積(m²)
1,566(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
大規模マンション、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況
南 15m 市道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
徳庵、 400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種住居地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、広幅員道路沿いに共同住宅、事業所等が見られる住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと予測するが、共同住宅適地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鶴見区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地等である。需要者の中心は分譲マンション開発を目論む不動産業者等である。市場の需給動向は、最寄駅である徳庵駅の魅力がやや劣るものの、放出駅のマンション需要の高まりの影響等により周辺駅への関心は高まりつつある。なお、規模や利用目的等により取引される価格帯は様々であり、中心価格帯は見出せない状況である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一方、開発法による価格は、想定項目が多く介在するため精度は劣るものの、有力な需要者であるマンション開発業者の事業採算性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準として、開発法による価格を比較考量し、類似地域の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな回復傾向にある。利便性に優れた開発素地に対する需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、マンション用地としての安定した需要を背景にやや強含みで推移することが予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を企図する不動産開発業者等が中心になるものと考えられる。市場の需給動向については、エンドユーザーの堅調な需要を反映し、概ね安定的に推移しているものと把握される。中心価格帯としては、１種（容積率１００％）当たり３０万円／坪程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、本件では需要者の価格形成過程に着目した理論的な手法である開発法を併用したが、これについては想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇や建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、借り入れコストは低位を維持しており、投資用マンション等に対する需要は堅調である。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を背景に、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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