2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市北区 東天満１丁目４番３
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３の公示地価
標準地の公示地価
1,580,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪北5-22
所在及び地番
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３
住居表示
東天満１－７－１７
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
1,580,000(円/m²)
地積(m²)
249(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北 40m 国道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大阪天満宮、 140m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、幹線沿いに事務所ビルが建ち並ぶオフィス街である。高容積地域のマンション転用需要もあり、近時の投資需要のひっ迫から、地価の上昇傾向が強まると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、北区及び隣接区を中心とする幹線道路沿いの業務中心の商業地域。主な需要者は、自社ビル取得目的の法人だが、駅に近く利便性の高いエリアは路面店舗やマンションの需要が高い。近時都心回帰継続による人口流入からマンション転換が強く、コロナ禍中から事務所需要及び賃料は底堅く、投資需要も高まっているため、地価の上昇度合いが増した。中心価格帯は、画地規模等個別要因にばらつきがあり、価格水準は見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、複数最寄駅に近く下層階は店舗、上層階は事務所・居宅等の賃貸需要はあるが、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や投資利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件への投資選好も引き続き強い。 |
| 地域要因 | 梅田及びその周辺オフィス地区の事務所需要と賃料は安定化、マンション転用の継続、投資需要も高まって、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 事務所ビルを中心とし周辺では共同住宅もみられる地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。当面の地価動向については需給逼迫により高値安定基調で推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。優良物件に需要が集中する傾向が強くなっている。不動産の取得意欲は引き続き強く、足元の需給環境はタイトに推移しているが、今後の建築費、長期金利、海外経済の動向等には留意が必要である。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。長期金利・海外経済の動向には十分に注意する必要がある。 |
| 地域要因 | 南森町エリアの外縁部に位置し、中小規模のオフィスが多いエリアとなっている。近時ではマンション開発も盛んに行われている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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