2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市中央区 北浜３丁目５１番４
大阪府 大阪市中央区北浜３丁目５１番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市中央区北浜３丁目５１番４の公示地価
標準地の公示地価
4,160,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市中央区北浜３丁目５１番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪中央5-9
所在及び地番
大阪府 大阪市中央区北浜３丁目５１番４
住居表示
北浜３－１－１８
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
4,160,000(円/m²)
地積(m²)
585(m²)
形状（間口：
奥行き）
(3 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
南 22m 府道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
淀屋橋 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、業務高度商業地として熟成した地域である。コロナ禍中で事務所市場減退もあるも、事務所需要の回復、賃料の安定・回復に伴って、微減から上昇傾向に転換、同方向が強まって推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大阪市中心区の主要幹線道路沿い、主要駅近くの業務高度商業地域。主な需要者は、店舗兼事務所ビルを欲する機関投資家や大手マンション開発業者。その集積性から自用事務所を含めた多用途の需要があるが、近時コロナ禍の需要減だったが、事務所賃料上昇・空室率低下、需要の回復で地価微減から上昇へ転換、その傾向が強まっている。価格中心は需要個別性や相場の不安定性から幅があり画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、業務系や路面店舗の集積性から多様な賃貸需要があるも、コロナ影響期間を含め新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なため、収益価格の低下や信頼性の減退を招き、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件への投資選好も引き続き強い。 |
| 地域要因 | 大型開発が進行中、事務所集積性や高層マンション等の需要競合から底堅く、事務所市場安定から、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層店舗兼事務所が建ち並ぶ業務商業地域である。全体計画の完成までには時間を要するものの、淀屋橋駅周辺の大型再開発に伴い、発展的に推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大阪市内中心部の業務商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。優良物件に需要が集中する傾向が強くなっている。不動産の取得意欲は引き続き強く、足元の需給環境はタイトに推移しているが、今後の建築費、長期金利、海外経済の動向等には留意が必要である。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。長期金利・海外経済の動向には十分に注意する必要がある。 |
| 地域要因 | 淀屋橋駅周辺は超高層ツインタワーを中心とした大型再開発計画が進捗中であり、注目のエリアとなっている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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