2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市中央区 道頓堀１丁目３８番５外
大阪府 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外の公示地価
標準地の公示地価
740,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪中央5-17
所在及び地番
大阪府 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
住居表示
道頓堀１－東５－５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
740,000(円/m²)
地積(m²)
102(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅 、 医院
周辺の土地の利用現況
中層の店舗、事務所等の多い商業地域
前面道路の状況
南 11m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
日本橋、 240m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中層の店舗、事務所等が混在する地域で、都心近接の好立地のため、今後は住系用途へと移行していくものと予測する。周辺を含む都市部での土地需要は底堅く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中央区及びその周辺における店舗、事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域一帯である。需要者は、自用目的の地元企業のほか、賃貸経営目的の不動産会社、個人投資家等で、規模によってはマンション開発業者等も考えられる。繁華性も周辺に比べ低位で住居系への移行もみられるため、需要は比較的旺盛であり、地価も上昇傾向にて推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により大きく異なるので、把握困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、中央区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。 |
| 地域要因 | 大阪ミナミの繁華街に近接することから、店舗、マンションでの一定の需要が認められる。繁華性はやや低いものの、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中層の店舗、事務所の多い商業地域で背後が道頓堀川で難波地区にほどよい近さのため、老朽化した店舗や事務所ビルの建替えにあたっては住居系用途が検討されるケースも多く、地価は底堅く推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区南東部及び浪速区北東部の事務所、店舗付住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の地元事業者及び収益物件目的の不動産業者等である。難波エリアにほど近い立地のため相応の賃貸マンション需要が見込まれ、空室の多い建物や古い事務所ビルからの転換及び建替えを目的とする需要もあり、地価水準は底堅い傾向が続いている。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は収益性を反映した価格形成も認められるため収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算過程に想定事項が多く含まれていることからやや信頼性に欠ける。比準価格は周辺類似地域に所在し価格牽連性を有する取引事例から求めており信頼性がある。したがって、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 |
| 地域要因 | 道頓堀や難波エリアの繁華街に近いことから一定の店舗や賃貸マンション需要が認められ、地価は上昇基調で推移する。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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