2024年（令和6年）公示地価 大阪府 八尾市 黒谷２丁目２１番
大阪府 八尾市黒谷２丁目２１番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 八尾市黒谷２丁目２１番の公示地価
標準地の公示地価
89,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 八尾市黒谷２丁目２１番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
八尾-28
所在及び地番
大阪府 八尾市黒谷２丁目２１番
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
89,000(円/m²)
地積(m²)
230(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況
南 4m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
信貴山口、 130m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心とする山麓部の住宅地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。土砂災害警戒区域に指定されていること等から市場選好性は低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、近鉄大阪線沿線の八尾市内に存する中規模一般住宅を中心とする住宅地域と判定した。主たる需要者は、自己使用目的のエンドユーザーであり、八尾市に地縁を有する個人等が中心となる。比較的良好な住環境を有するが、生活利便性等に劣り、かつ、傾斜地で災害発生の危険性もあるため、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については坪単価で３０万円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている地域であり、また、近隣地域に賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 雇用・所得環境が改善する下で各種政策の効果もあり、景気は緩やかに回復している。今後は世界的な金融引締めや物価上昇等の影響に留意を要する。 |
| 地域要因 | 特に大きな要因変動は見られない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると思料する。利便性に劣り、需要者の選好性が低いため、地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄大阪線及び近鉄信貴線沿線の八尾市東部の住宅地域と判定した。傾斜地にあって、生活利便性に劣ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。土砂災害警戒区域に指定されており、住宅地域としての選好性は相対的に低位であると認められる。なお、市場における中心価格帯は、土地は坪当たり３０万円前後と認められる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地は利便性に劣る傾斜地の戸建住宅地域にあって、賃貸需要が乏しいため、共同住宅の想定は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 八尾市の人口は微減傾向にある。住環境に優れ生活利便性の高い地域の地価は上昇傾向、利便性の劣る地域の地価は下落傾向が継続している。 |
| 地域要因 | 地域要因について特段の変動は認められない。土砂災害警戒区域に指定され、生活利便性にも劣ることから、地価は下落傾向にて推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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