2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 森北町７丁目７４４番２０５
兵庫県 神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５の公示地価
標準地の公示地価
134,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-3
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５
住居表示
森北町７－２３－５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
134,000(円/m²)
地積(m²)
179(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域
前面道路の状況
南東 7m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
甲南山手、 1,300m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は芦屋市に隣接する山手の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他、阪神間諸都市の居住者も多く、東灘区の土地需要は比較的底堅い。ただし、駅から離れた利便性の劣る山手の地域の需要はやや弱含み傾向が続いている。当地域の様に山手の住宅地域に関しては、標準地と同規模程度であれば土地は２４００万円前後が需要の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
芦屋市に隣接し、戸建住宅用に開発された山手の閑静な住宅地域で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格の適用は断念した。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は概ね横ばいから微減傾向で推移している。利便性、住環境に優れた地域が多く、土地需要は安定した地域が多い。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に大きな変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺環境に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。東灘区の利便性の劣る山手住宅地の地価水準は依然として下落傾向にある。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で神戸市及び阪神間諸都市に存する山手の住宅地域である。需要者は圏内の居住目的の個人が中心であり、一部圏外からの転入者も見られる。山手の住宅地域で利便性等に劣ることから、需要は依然として弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同規模程度で２，４００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
戸建住宅用に開発された中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区、灘区の山手の住宅地域から信頼性ある取引事例より求めており規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便性等の劣る山手の住宅地を除き、需要は総じて堅調である。 |
| 地域要因 | ２０１３年より森北町どんぐりバスが運行している。地域要因に特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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