2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 宝塚市 山本中２丁目９１番３
兵庫県 宝塚市山本中２丁目９１番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市山本中２丁目９１番３の公示地価
標準地の公示地価
166,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市山本中２丁目９１番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-38
所在及び地番
兵庫県 宝塚市山本中２丁目９１番３
住居表示
山本中２－１０－２４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
166,000(円/m²)
地積(m²)
102(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況
東 4m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
山本、 580m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の各沿線の住宅地域で概ね宝塚市の圏域である。主な需要者層は、宝塚市内の居住者を中心に、周辺他市からの流入も散見される。旧来よりの集落的要素は認められるが、平坦地勢で最寄駅への接近性が良好なことから、建売住宅等の需要は堅調に推移している。中心価格帯は、土地は標準地と同規模程度で１，５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円台後半程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存し、自用目的での取引が優勢で、市場性を反映する比準価格は説得力を有する。尚、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を適切に反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当市の人口は微減傾向にある。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は減少傾向にあるが、近年は衛星住宅都市としての性格を強めてきている。 |
| 地域要因 | 旧来からの既成住宅地域であるが、駅徒歩圏の立地条件等から、需要は堅調に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び伊丹市北西部を含む圏域である。需要者の中心は市内居住者や地縁者が多いものと思料される。一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、駅徒歩圏のため利便性は概ね良好であり、需要は比較的堅調に推移している。土地は２，０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円前後が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、たしかに共同住宅も見られるが、対象標準地は地積が小さく、短辺（間口）が約７ｍであり、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例から求めた実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市の人口は安定的に推移しており、一部の山手地域や郊外部を除いて需要は底堅く、特段大きな要因の変化は見当たらない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特筆すべき変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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