2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 港南２丁目１６番２外
東京都 港区港南２丁目１６番２外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区港南２丁目１６番２外の公示地価
標準地の公示地価
11,600,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区港南２丁目１６番２外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-26
所在及び地番
東京都 港区港南２丁目１６番２外
住居表示
港南２－１６－２
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
11,600,000(円/m²)
地積(m²)
3,811(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗 、 事務所 、 事務所、店舗兼駐車場
周辺の土地の利用現況
高層の事務所ビル等が建ち並ぶ大規模開発地域
前面道路の状況
西 25m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
品川、 200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 700(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一帯はオフィス街として成熟しており、現状のまま推移するものと思われる。品川駅西口や高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発が進めば品川駅の更なる発展が見込まれるが、オフィスのテナント獲得競争の激化も予想される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区、品川区内の高度商業地域のほか、その周辺区のオフィス街である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。大規模オフィスの賃貸市況はやや弱く、新規競合も増えているが、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額４００億円超である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
品川駅港南口の商業地域に位置し、需要者としては投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視されるため、収益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家等も取引当事者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い状態が続いており、稀少性の高い都心の商業地域の不動産市況は良好な状態が続いている。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られない。大規模オフィスは新規競合が多く賃貸市況はやや弱いが、区内の土地や投資用不動産の需要は堅調である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層ビルが建ち並ぶ業務系商業地域として成熟しており、また将来リニア中央新幹線新駅の開業により品川駅のターミナル駅としての性格が一層向上し、さらなる地域の発展が見込まれると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区及び都心５区の高度商業地域であり、主たる需要者層は、豊富な資金調達力を有する国内外の不動産ファンドや大手不動産会社等であると考えられる。対象標準地周辺は再開発による大規模ビルが多く、交通利便性が優れた地域であることから相対的に安定した事務所需要を有しており、オフィス市況に強さは見られないものの、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は土地建物総額で数百億円規模となる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみられるが、緩やかに回復している。一方で海外景気の下振れが景気を押し下げるリスクとして認められる。 |
| 地域要因 | オフィス市況に大きな回復は認められない一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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