2024年（令和6年）公示地価 滋賀県 大津市 別保２丁目字別保１０４５番１
滋賀県 大津市別保２丁目字別保１０４５番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
滋賀県 大津市別保２丁目字別保１０４５番１の公示地価
標準地の公示地価
96,400円/m²
公示地価の推移（滋賀県 大津市別保２丁目字別保１０４５番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大津-32
所在及び地番
滋賀県 大津市別保２丁目字別保１０４５番１
住居表示
別保２－５－４９
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
96,400(円/m²)
地積(m²)
251(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い狭小街路の既成住宅地域
前面道路の状況
西 3m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
石山、 1,100m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ街路の狭い既成住宅地域であり、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測される。大津市中心市街地の住宅地の需要は比較的堅調であり、地価は微増傾向が続くものと思料する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ大津駅から石山駅に及ぶ市内中心部の既成住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者や小学校などの学区を同じくする者、アパートからの住み替えに伴う第１次取得者が中心である。街路の狭い住宅地であるが、市内中心部の住宅地の取引は堅調である。市場での中心となる価格帯は５０坪程度の土地で３３万円／坪前後、土地建物総額で３，０００万～３，５００万円と思料する。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は石山駅から膳所駅勢圏の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。収益価格は自己使用目的の住宅地であること、敷地規模がやや小さいため経済合理的な共同住宅の想定ができず試算できなかった。積算価格は既成市街地であるため試算できない。よって市場の実体を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあるが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集落では下落傾向にあり、二極化している。 |
| 地域要因 | 街路の狭い既成住宅地域であり土地利用に大きな変化はないが、市内中心部の地価上昇の影響を受けている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩圏の一般住宅が建ち並ぶ狭小街路の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持しながら推移するものと予測する。生活利便性もよく底堅い需要を維持し、地価はやや上昇傾向にあると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、おおむねＪＲ東海道線沿線の大津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神や市内の工場等へ通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。街路が狭小であるものの、最寄駅から徒歩圏にあり、底堅い土地需要が継続している状態が続いている。土地は２５０㎡程度で２４００万円程度、新築の戸建物件は３８００万円程度が取引の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸建住宅地域内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は、一部に弱さもみられるものの、緩やかに持ち直している。大津市の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向である。 |
| 地域要因 | 狭小街路の戸建住宅地域で、土地利用は安定的である。利便性が良好で需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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