2024年（令和6年）公示地価 滋賀県 大津市 梅林１丁目１６７番外
滋賀県 大津市梅林１丁目１６７番外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
滋賀県 大津市梅林１丁目１６７番外の公示地価
標準地の公示地価
366,000円/m²
公示地価の推移（滋賀県 大津市梅林１丁目１６７番外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大津5-6
所在及び地番
滋賀県 大津市梅林１丁目１６７番外
住居表示
梅林１－３－２４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
366,000(円/m²)
地積(m²)
516(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
中層事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況
南 16m 県道
その他の接面道路
背面道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大津、 150m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ大津駅に近い商業地域であり、店舗事務所のほかマンション素地の需要もあり、今後も駅前商業地域として継続すると思料する。資金余剰や利回りの低下基調があり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は県南部のＪＲ東海道本線の駅前商業地域及び大津市・草津市中心部の商業地域等である。主たる需要者は全国規模で事業展開する法人並びに地元事業者等で、マンション素地としての需要もある。駅に近い利便性の良さに着目したマンション用地需要は堅調であり、店舗や事務所の需要も持ち直してきている。中心価格帯は、画地規模等によって大きく異なるため、総額での把握は困難であるが、単価では３０～４０万円／㎡程度が取引の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域はＪＲ大津に近い商業地域である。本件では市内の商業地域及び住商混在地域に所在する代替競争不動産との均衡を得た実証的な比準価格が求められた。一方で、賃貸市場が十分に成熟しておらず、収益価格は流動的側面を有する。対象標準地は商業地域であるが、収益価格そのもので取引されるまでには至っていないのが市場の実状であることを踏まえ、比準価格を重視し、前年公示価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲マンション価格が高騰、割安感のある戸建や土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。 |
| 地域要因 | 大津駅に近い商業地域であり、コロナ禍で落ち込んでいた事務所や飲食店舗の市況は、持ち直してきている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ大津駅に近接した商業地域である。家賃による収益性は伸び悩んでいるが、今後の取引利回りは景気動向や金融政策等によるところが大きく、地価動向も明確な予測が難しい。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大津市及び周辺市域中心部の商業地域である。需要者の中心は、投資目的で事業展開する法人や各種事業者等である。オフィス需要はやや弱くテナントビルの収益性は伸び悩んでいるが、市場での投資意欲は堅調で取引利回りは低下傾向にある。また、駅前のマンション用地に対する需要は堅調である。市場での中心価格帯については、画地規模等によってやや異なるが、土地単価で３０万円／㎡～４０万円／㎡程度と思われる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、同一需給圏内の比較的中心市街地に近い商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は、総じて持ち直している。また、個人消費が持ち直しているほか、非製造業の設備投資も増加している。大津市の人口は微増傾向にある。 |
| 地域要因 | ＪＲ大津駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はない。事務所需要が弱く収益性が伸び悩んでいる一方、駅前で用途の多様性を有する地域である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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