2024年（令和6年）公示地価 東京都 千代田区 九段南４丁目１１番１０外
東京都 千代田区九段南４丁目１１番１０外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 千代田区九段南４丁目１１番１０外の公示地価
標準地の公示地価
1,270,000円/m²
公示地価の推移（東京都 千代田区九段南４丁目１１番１０外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
千代田5-44
所在及び地番
東京都 千代田区九段南４丁目１１番１０外
住居表示
九段南４－２－１２
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
1,270,000(円/m²)
地積(m²)
140(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
事務所 、 倉庫
周辺の土地の利用現況
中層の事務所ビル、住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況
北西 6m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
都営市ヶ谷、 180m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 靖国通り背後の商業地域で、周辺では建替え等は散見されるが、用途的に変化はなく、また周辺において大規模再開発などの動きも見られない。地域としては熟成している。値頃感もあり、地価は上昇を予測。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は九段・富士見エリアを中心とし、区北部、及び広く区北東部の大通り背後の商業地域一帯に面的な広がりを有する圏域。主たる需要者は中小の不動産業者、一般事業法人、個人投資家等となる。商業繁華性にはやや劣るものの、需要者の幅が広いため、底堅い需要が見込まれ、また値頃感もあり、地価は上昇を示している。市場で中心となる価格帯は、概ね１５０㎡程度の画地で２億円前後程度の水準と捉えられる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は実際の取引市場で生起した価格を基礎とする実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。本件では需要者が多岐に亘り、投資目的と実需を指向する需要者との競合が予想される。その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難く、両試算価格の有する説得力は同程度と判断した。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金利に関して先高感も見受けられるが、不動産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が続き、不動産市況は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 靖国通り背後の中層の事務所ビル、住宅等が混在する地域で、地域としては熟成している。値頃感もあり、地価は上昇を示している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 靖国通り背後の中小事務所ビル、住宅等が混在する商業地域である。繁華性は低いが、最寄り駅から近く交通接近性に優れており、今後も現状のまま推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千代田区内に存し、周辺に事務所ビル等が見られる商業地域で、特に千代田区西部で住宅等が混在する商業地域の代替性が高い。主たる需要者は自用目的の事業法人、賃貸利用目的の投資家等である。市ヶ谷駅から徒歩圏で交通利便性が高く、相対的な割安感があることから需要は堅調である。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は１億６千万～２億円程度と推定される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の類似地域から豊富かつ適切な取引事例を収集することができた。一方、収益価格は収益性に着目した価格であるが、対象標準地上に建物を想定するなど比準価格に比べ想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 千代田区の商業地は、コロナ禍の影響がほぼなくなり、地価の回復基調が鮮明になっている。 |
| 地域要因 | 事務所ビル、住宅が混在する商業地域で繁華性は低いが、相対的な割安感、交通利便性の高さ等により、地価は上昇基調にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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