2024年（令和6年）公示地価 東京都 中央区 銀座４丁目１０３番１外
東京都 中央区銀座４丁目１０３番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 中央区銀座４丁目１０３番１外の公示地価
標準地の公示地価
29,600,000円/m²
公示地価の推移（東京都 中央区銀座４丁目１０３番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
中央5-18
所在及び地番
東京都 中央区銀座４丁目１０３番１外
住居表示
銀座４－２－１５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
29,600,000(円/m²)
地積(m²)
829(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
高層の店舗、事務所ビルが多い中心商業地域
前面道路の状況
北西 30m 都道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
銀座 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は銀座地区の一角に存する高度商業地で、今後も現状のまま推移するものと予想する。地価水準はインバウンド需要等の回復により上昇傾向が予想される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、銀座地区をはじめとした国内を代表する高度商業地で、高層の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが集積する範囲と判定。典型的な需要者としては国内外の大手投資家、投資ファンド、大手不動産業者が中心となる。コロナの影響で低迷していたインバウンドを中心とした客足も回復を見せはじめており、不動産価格の回復も期待される。需要の中心となる価格帯は、総額数十億円から百億円を超える取引も見られる地域である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
本件の典型的需要者である不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から、最も適合した手法は収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性は、収益還元法が規範性の高い賃貸事例、利回り資料に基づくが推定的要素もあるのに対し、取引事例比較法は規範性の高い事例を収集したが補修正率が大きいものもあり、同等と判断。本件では収益価格を重視し比準価格を比較考量のうえ代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復傾向を見せ、地価は上昇傾向にある。停滞が続くオフィス賃料の動向や為替、金利動向が注目される。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向の中、インバウンド需要も回復し、地価は上昇傾向を見せている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は特にない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、銀座地区の有楽町側玄関口である数寄屋橋交差点付近に位置する。人流の回復により銀座地区への来街者は増加し、外国人観光客も回復しており、地価は回復傾向にある。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区を中心とした高度商業地域と把握する。主な需要者は資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立地し、当該地域における投資適格物件に対する需要は底堅く、人流の回復により銀座地区への来街者は増加し、外国人観光客も回復しており、地価は回復傾向にある。総額で数十億円から百億円規模の価格帯の取引が中心と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社及び事業法人であり、投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。採用した取引事例はすべて投資物件の取引であることから、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。 |
| 地域要因 | 数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立地する。投資需要は堅調で、人流の回復により来街者は増加しており、地価は回復傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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