2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 南麻布４丁目１２番１
東京都 港区南麻布４丁目１２番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区南麻布４丁目１２番１の公示地価
標準地の公示地価
3,920,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区南麻布４丁目１２番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港-16
所在及び地番
東京都 港区南麻布４丁目１２番１
住居表示
南麻布４－９－３４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
3,920,000(円/m²)
地積(m²)
3,507(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中高層マンション、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況
西 6m 区道
その他の接面道路
南 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
広尾、 650m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 港区の高台に所在する優良住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区及び隣接区において高級分譲マンション等が所在する優良住宅地域である。標準地周辺は居住環境が極めて良好な知名度の高い住宅地域であり、富裕層等のエンドユーザー需要は堅調である。主たる需要者であるマンション分譲業者の開発用地に対する取得需要が強い一方で、土地供給は少なく、開発用地価格は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、規模、容積率の違い及び開発事業者の開発計画等により乖離が見られる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
開発用地の需給は、景気変動や金利情勢等によるマンション販売動向等により影響を受けやすく、本件の比準価格は当該市況を反映した価格である。また、開発用地の需要者であるマンション分譲業者は投資採算性の観点から意思決定を行うが、開発法による価格は当該需要者の視点を具現した価格である。従って、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。 |
| 地域要因 | 優良住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | マンション、大使館等が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動も認められず、今後も高級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）、六本木及び白金台のほか、隣接区内の高級住宅地域の存する圏域である。主たる需要者層は、マンションの開発素地として購入する大手不動産会社等である。従来より高級住宅地として名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕者層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引合いも強く、価格は緩やかな上昇傾向にある。土地の中心的な価格帯は、３，０００㎡程度の規模で１００億円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、港区の高級住宅地域内の規範性の認められる取引事例を基礎とする実証性のある価格であり、高い説得力を有する。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、比準価格と開発法による価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。 |
| 地域要因 | 高級分譲マンションや大使館等が建ち並ぶ高級住宅地域であり、マンション開発素地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 特にない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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