2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 南麻布１丁目３５番１外
東京都 港区南麻布１丁目３５番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区南麻布１丁目３５番１外の公示地価
標準地の公示地価
3,700,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区南麻布１丁目３５番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港-28
所在及び地番
東京都 港区南麻布１丁目３５番１外
住居表示
南麻布１－５－１１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
3,700,000(円/m²)
地積(m²)
1,040(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域
前面道路の状況
北東 10m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
麻布十番、 350m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の共同住宅や店舗兼居宅も散見されるが、土地の高度利用への期待が高く、将来的には土地が集約され高層共同住宅に建て替わっていくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区内及び周辺区も含めた利便性や名声のある高層共同住宅地域である。需要者の中心は、法人、大手不動産業者等となる。駅に近い利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地として根強い人気がある。立地条件の良いマンション用地の需要は引き続き過熱傾向にあり、コロナ禍の影響はほぼ脱している。需要の中心価格帯は、対象標準地程度の土地で３０億円～４０億円程度であるが、更に高額の需要も十分に考え得る。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は利便性の高い高層共同住宅地域に存する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は人気・利便性の高い共同住宅地で、投資採算性も重視されるが、こうした地域における開発素地の市場性を反映した比準価格も同様に考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続している。 |
| 地域要因 | 麻布十番駅勢圏の人気の住宅地域で、底堅いエンド需要を背景に不動産開発業者の取得意欲は旺盛である。地価は一般的要因の影響を受け推移。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の共同住宅や店舗兼居宅も散見されるが、土地の高度利用への期待が高く、将来的には土地が集約され高層共同住宅に建て替わっていくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 近隣地域は麻布十番駅徒歩圏の共同住宅地域で、同一需給圏は主として港区の麻布、青山、赤坂、白金及び白金台等の品等及び生活利便性の高い共同住宅地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産業者または不動産投資法人等であり、都心好立地のマンション用地の稀少性並びに堅調なエンド需要、分譲価格の上昇を背景に、地価は上昇傾向を強めている。需要の中心価格帯は、１０００㎡前後の土地で３０億円～５０億円程度。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
同一需給圏内の類似地域における住宅地の事例を採用して得られた本件比準価格は、昨今の需給動向を反映した規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、投下資本収益率等の想定事項も多く、想定条件の如何により価格が大きく変動し得る。従って、本件ではより実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策の転換のタイミングが注視されている。 |
| 地域要因 | 麻布十番駅勢圏の人気の住宅地域で、底堅いエンド需要を背景にマンション分譲価格は上昇。開発業者の取得意欲は一層旺盛である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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