2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 新橋１丁目１０３番４
東京都 港区新橋１丁目１０３番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区新橋１丁目１０３番４の公示地価
標準地の公示地価
14,000,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区新橋１丁目１０３番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-1
所在及び地番
東京都 港区新橋１丁目１０３番４
住居表示
新橋１－１８－１６
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
14,000,000(円/m²)
地積(m²)
1,176(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所 、 店舗、事務所兼駐車場
周辺の土地の利用現況
高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
南西 33m 都道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
内幸町 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 虎ノ門で進行中の再開発により一部の大規模ビルが竣工、北方の内幸町で再開発が開始された。新橋においても機能更新が期待されているが、近隣地域は当面は現状を維持すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区、千代田区および中央区内の、事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。コロナ禍以降オフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の不動産投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額１５０億円超である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
新橋駅に近い高度商業地域にあり、需要者は賃貸事務所の開発業者等の法人が中心と考えられる。投資採算性を反映した収益価格も、市場性を反映した実証的な比準価格も重視されるが、比準価格で採用した事例は収益性も反映されていることから、比準価格の規範性が高い。従って実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、対象不動産は基準地でもあることから昨年７月１日からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い状態が続いており、稀少性の高い都心の商業地域の不動産市況は良好な状態が続いている。 |
| 地域要因 | 再開発が進行中の虎ノ門エリアと異なり、地域要因に変動は見られない。事務所の賃貸市況はやや弱いが、土地や投資用不動産の需要は堅調である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、将来的に周辺の再開発事業等により都市機能が更新されていくものと見込まれるが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である。主要な需要者層として、Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等が想定される。事務所用地については、在宅勤務の拡大等を背景に先行きに対する不透明感が高まりつつあるが、現時点では大きな需要の減退等はみられない。なお、土地価格（総額）では１００億円超の高額の取引もみられる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地は、店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した価格であるが、近年の事務所ビルの開発素地の市場のように市場参加者が資産性を重視して行動する場合は、その相対的な説得力は劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。 |
| 地域要因 | 「外堀通り」沿いの利便性に優れる高度商業地域であり、高額取引も見られるが、オフィス空室率の上昇を反映して、地価の上昇は緩やかである。 | |
| 個別的要因 | 特にない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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