2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 南青山３丁目３番５外
東京都 港区南青山３丁目３番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区南青山３丁目３番５外の公示地価
標準地の公示地価
4,540,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区南青山３丁目３番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-20
所在及び地番
東京都 港区南青山３丁目３番５外
住居表示
南青山３－１－５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
4,540,000(円/m²)
地積(m²)
287(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗兼事務所が多く建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北東 22m 都道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
外苑前、 250m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 商業繁華性の高い青山通りから分岐した幹線道路沿いの中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区内の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。「外苑西通り」沿いに立地し、「南青山三丁目」交差点に近く、前記需要者による底堅い需要が見込まれる地域である。店舗・事務所賃料も底打ちしたと見られ、地価は上昇傾向を強めている。土地取引の中心価格帯は、総額１０～２０億円程度。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する、規範性の高い取引事例を根拠として試算されており、実証性に優れて説得力が高い。他方で収益価格は、近時の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり説明力に優れる。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策の転換のタイミングが注視されている。 |
| 地域要因 | 視認性に優れる高度商業地域。利便性も高い。賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では新たなビルの建設も見られるが、近隣地域については格別の変動要因がなく、当面は現状のまま推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区及び周辺区における幹線並びに準幹線道路沿いの商業地域である。需要者層は、不動産投資ファンドや不動産業者等が中心である。周辺では複数の再開発事業が進むなど街の活性化が見受けられ、不動産投資の需要は引き続き底堅い。土地のみでの取引は殆ど見られないものの、土地建物の取引は一部に見られ、対象標準地程度の規模の場合、土地・建物総額で概ね１５億円～２５億円程度が中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な価格である。一方、収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。両試算価格は主たる需要者層である不動産投資ファンド等が取引にあたり重視する価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は、このところ一部に足踏みもみられるが、緩やかに回復している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 |
| 地域要因 | 青山・外苑前地区では複数の再開発事業やビルの建て替え事業等による地域活性化の動きが見られ、不動産投資の需要は堅調に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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