2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 南青山２丁目７７番１外
東京都 港区南青山２丁目７７番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区南青山２丁目７７番１外の公示地価
標準地の公示地価
13,700,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区南青山２丁目７７番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-42
所在及び地番
東京都 港区南青山２丁目７７番１外
住居表示
南青山２－１－１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
13,700,000(円/m²)
地積(m²)
4,480(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
事務所 、 事務所兼駐車場
周辺の土地の利用現況
高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北西 40m 国道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
青山一丁目 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 700(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに形成される高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず今後も現状を維持していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区北西部を中心に、都心５区内の高層オフィスビルが建ち並ぶ高度商業地域と判定した。地域的に成熟していることから、新規供給が非常に限られるエリアである。需要者の中心は資金力のある国内外機関投資家等が中心である。賃貸市場には力強さは見られない状況であるが、投資需要は依然として旺盛である。中心的な価格帯は、規模により大きく異なるが、数百億円程度の水準となるものと思料される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみられるが、緩やかに回復している。一方で海外景気の下振れが景気を押し下げるリスクとして認められる。 |
| 地域要因 | オフィス市況に大きな回復は認められない一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 「青山通り」沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は強含みで、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区を中心とする都心の高度商業地域である。需要者の中心は、賃料収入の獲得を目的に開発を行う不動産事業者や収益物件を取得・運用する法人投資家等である。不動産投資需要は堅調に推移している。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受け、複合不動産での取引が一般的であることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した価格である。主たる需要者は市場性及び投資採算性を検討のうえで意思決定を行う傾向にあるため、両価格はともに重視すべきであるが、収益価格には想定部分を含む。よって、本件では取引実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 港区内では市街地再開発事業等による高度利用、町並みの整備が進んでおり、不動産市場は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 事務所市況は周辺区の影響を受け軟調ながらも、店舗市況はコロナ禍後の客数増加により賃貸・取得需要ともに回復傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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