2024年（令和6年）公示地価 東京都 台東区 上野４丁目３８番５外
東京都 台東区上野４丁目３８番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 台東区上野４丁目３８番５外の公示地価
標準地の公示地価
11,200,000円/m²
公示地価の推移（東京都 台東区上野４丁目３８番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
台東5-1
所在及び地番
東京都 台東区上野４丁目３８番５外
住居表示
上野４－５－５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
11,200,000(円/m²)
地積(m²)
159(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況
西 36m 都道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
上野広小路、 60m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 上野地区中心部の繁華性の高い高度商業地域である。２０２４年６月にランドマーク的存在のＡＢＡＢ上野店が閉店予定されているが、新たな商業施設に生まれ変わること等により更なる発展が期待される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、上野駅周辺の繁華性の高い商業地域のほか、都心区の主要駅、拠点駅周辺の高度商業地域と把握される。需要者は、店舗経営を目的とする法人、商業ビルやホテル開発を企図する開発業者のほか、収益不動産の取得を目的とする投資法人等である。売買市場について、需要意欲は高いが供給が少ない。取引価格は、規模や立地等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映しており、信頼性は高いと判断される。また、上野駅周辺に広がる商業地域で、収益不動産の取得を目的とした需要も多く、収益性が重視される。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格及び投資家が着目する収益性を反映した収益価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因 | 上野駅周辺の繁華性の高い商業地域であり、地域要因に変化はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ２０２４年６月に上野・御徒町エリアのランドマークであったＡＢＡＢ上野店の閉店が予定されている。建て替えや改装により新たな商業施設に生まれ変わるならば、来街者数の更なる増加の可能性も見込まれる。 | |
| 市場の特性 | 店舗・事務所が高度に集積する繁華街であるため、同一需給圏は広域的となり、東京都区部の店舗・事務所が集積する幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、店舗・事務所ビルやホテル開発を目的とする不動産開発業者・投資家や自己使用を目的とする小売業者等と判断した。売買市場では供給が少ないため、引き合いは強い。市場の中心価格帯は規模により区々であり、一様に把握することは難しい。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人流回復に伴い店舗需要も回復しているが、今後のさらなる需要回復への期待感を反映して投資需要は好調である。 |
| 地域要因 | 駅近の都道沿いの繁華な商業地域であり、引き続き需要は底堅い。地域要因に特段の変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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