2024年（令和6年）公示地価 東京都 品川区 西五反田１丁目２番３外
東京都 品川区西五反田１丁目２番３外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 品川区西五反田１丁目２番３外の公示地価
標準地の公示地価
6,000,000円/m²
公示地価の推移（東京都 品川区西五反田１丁目２番３外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
品川5-1
所在及び地番
東京都 品川区西五反田１丁目２番３外
住居表示
西五反田１－２－１０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
6,000,000(円/m²)
地積(m²)
413(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北西 40m 国道
その他の接面道路
北東 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
五反田、 100m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 既存ビルの建て替えは見られるが、地域要因に影響を与える再開発等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区・港区・目黒区等のＪＲ線や地下鉄の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会社等である。コロナ禍以降事務所の空室率は上昇、募集賃料は低下しているが、優良な収益物件への投資は旺盛で、地価は安定的に推移している。街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、単価で６～８百万円／㎡程度で、対象地程度の規模で総額で２０～３０億円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象は駅前の商業地域に所在し、想定される需要者は不動産業者等で、収益性を反映した収益価格を重視して取引を行うと思われる。一方比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、採用した取引事例は不動産業者等も取引当事者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い状態が続いており、稀少性の高い都心の商業地域の不動産市況は良好な状態が続いている。 |
| 地域要因 | ビルの建替えは見られるが、地域要因に特段の変動は見られない。都心に近い土地や投資用不動産の需要は堅調である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 五反田駅前の国道１号沿いに高層ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成している。建替えにより高度利用が進展しているが、近隣地域内に大型の開発計画が見当たらないことから、当面は現状程度で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区及び周辺において主として高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ高位の商業地域である。中心的需要者は開発・投資目的の不動産会社、投資目的の機関投資家、ファンド等である。人流は増えているが、オフィス賃貸市況の回復が遅れている。しかし、不動産投資は堅調で、供給が限られていることから、優良物件を中心に高値取引が目立っている。中心価格帯は標準地規模の築浅ビルで４０億円前後と把握されるが、リート案件ではそれ以上の取引も多い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は類似地域における取引事例から求められ、中心的需要者が参画する取引市場の趨勢を的確に現わした価格となった。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性は相互に遜色ない。以上により、価格形成に及ぼす影響力は同等に強いものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 品川区の人口は増加。店舗賃料が安定化、オフィス賃貸市場は回復に遅れ。不動産投資は堅調、利回り低下、建築費高騰。金融緩和は出口を探る動き。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。品川区で最も商業集積の高い地域の一つであり、収益性が高く時宜を得た店舗やテナントへの入れ替わりも迅速である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。近隣地域では、角地以外は規模を含め平均的な画地。側道からの誘客力が低いため、角地による市場競争力はやや良好程度。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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