2024年（令和6年）公示地価 東京都 品川区 上大崎２丁目５６１番１
東京都 品川区上大崎２丁目５６１番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 品川区上大崎２丁目５６１番１の公示地価
標準地の公示地価
4,100,000円/m²
公示地価の推移（東京都 品川区上大崎２丁目５６１番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
品川5-4
所在及び地番
東京都 品川区上大崎２丁目５６１番１
住居表示
上大崎２－１３－３５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
4,100,000(円/m²)
地積(m²)
275(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域
前面道路の状況
南 30m 都道
その他の接面道路
西 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
目黒、 200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 周辺土地利用を変化させるような特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区及びその周辺区の商業地域で、特に駅近の商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は賃貸ビル経営等を行う資金調達力のある不動産会社等である。オフィス賃貸市場に力強さは見られない状況であるが、土地の取得需要は堅調で利回りは低下しているため地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０億円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみられるが、緩やかに回復している。一方で海外景気の下振れが景気を押し下げるリスクとして認められる。 |
| 地域要因 | 良好な金融環境等により立地条件が良好な当地域に対する投資意欲は強く、利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 駅前大規模複合施設を中心に駅周辺の商業集積性が向上している。現状、築年数の経過した小規模ビルも多くみられるが、将来的には集約のうえ中規模店舗・事務所兼共同住宅に建て替わっていくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及び周辺区の主として駅前に中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域。主な需要者は、賃貸ビル開発目的の不動産会社、投資ファンドのほか自社ビル所有目的の法人等が想定される。需要の中心となる取引価格帯は、標準地規模の土地で１０億円～１５億円程度。駅前立地の稀少性と優良な商業背後地を擁する地域性により投資需要は旺盛であり、オフィス及び店舗賃料の回復基調も加わり、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域はＪＲ目黒駅周辺の準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は賃貸ビル開発目的の不動産会社等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回り等の不確定要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 経済再開で個人消費が堅調に推移。業績の改善や、コロナの５類移行による出社率の回復で、内需系企業を中心に需要が拡大している。 |
| 地域要因 | 店舗兼事務所用途を中心とする商業地域で、背後の優良住宅地居住者の需要にも支えられ、中高層階の店舗系事務所の賃貸需要は安定している。 | |
| 個別的要因 | 側道の細街路につき、将来的に対象標準地にセットバックの必要性が予測されると同時に、角地の効用も増すため、これらの要因を考慮した。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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