2024年（令和6年）公示地価 東京都 豊島区 南大塚２丁目４５番３外
東京都 豊島区南大塚２丁目４５番３外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 豊島区南大塚２丁目４５番３外の公示地価
標準地の公示地価
2,260,000円/m²
公示地価の推移（東京都 豊島区南大塚２丁目４５番３外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
豊島5-22
所在及び地番
東京都 豊島区南大塚２丁目４５番３外
住居表示
南大塚２－４５－８
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
2,260,000(円/m²)
地積(m²)
808(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況
西 27m 区道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大塚、 150m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 700(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として熟成度は高く、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊島区内のＪＲ山手線各駅近くの商業地域で需要者は投資用物件を求める法人や自社ビルを求める一般事業法人等である。規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが市場において中心となる価格帯は、画地規模８００㎡程度で２０億円前後と考えられる。コロナ禍にあるものの不動産投資環境は良好であるが飲食業など業種により賃貸需要は停滞気味である。反面、受給がバランスした事務所の賃貸の需要は安定的に推移している。供給は少ない。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
豊島区内の商業地域より取引事例を採用し適正に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が得られた。収益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した理論的価格として有用性が高い。以上のとおり、比準価格、収益価格ともに妥当性を指向するものと考えられたので、実証的な比準価格を標準に理論的な収益価格を比較考量し、周辺の標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩和政策の継続が不動産需要を惹起しているが、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料もある。 |
| 地域要因 | 駅前商業地として熟成度が高く、地域要因に大きな変化はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊島区及び周辺区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要者層は高層店舗付事務所ビル等の開発を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２０億円程度と思料する。大規模画地に対する稀少性、投資適格性の高い物件の不足感、金融緩和政策の継続等から、需要は旺盛である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に高層店舗付事務所ビルを建築して賃貸することを想定しており投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断して関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 円安による物価高、インバウンドの回復等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因 | 中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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