2024年（令和6年）公示地価 東京都 江戸川区 南葛西３丁目１０番３
東京都 江戸川区南葛西３丁目１０番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 江戸川区南葛西３丁目１０番３の公示地価
標準地の公示地価
416,000円/m²
公示地価の推移（東京都 江戸川区南葛西３丁目１０番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
江戸川-67
所在及び地番
東京都 江戸川区南葛西３丁目１０番３
住居表示
南葛西３－１０－４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
416,000(円/m²)
地積(m²)
170(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅、共同住宅等が見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況
西 6m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
葛西、 1,600m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 葛西駅徒歩限界圏の低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測される。閑静な住宅地として人気が高く、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の中心であるが、周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。最寄り駅から距離を有する住宅地であるが、在宅ワークの拡大に支えられ郊外の住宅地の需要は堅調となっている。画地を細分化した建売住宅の供給が多く、土地は８０～１００㎡程度で３２～４０百万円、新築戸建住宅は５０～６０百万円の物件が多い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、周辺にアパートも散見されるものの、獲得可能な賃料水準が低いため投資採算性が劣り、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 海外経済の不安要素もあるが、区内の人口も増えており景気回復期待が高まっている。土地の需要が回復傾向にあり、地価上昇が継続している。 |
| 地域要因 | 徒歩限界圏に位置する住宅地域であるが、地域要因に変動はない。地価は堅調な需要に支えられている状況となっている。 | |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。バス便圏域に立地するが、周辺にはレクリエーション施設が充実している。新型コロナ５類移行後、地価は堅調に推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区南東部の住宅地域。特に葛西駅からバス便の南葛西エリアとの代替性が高い。需要者の中心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。各鉄道駅からバス便圏のため単価的にはやや割高感がある。日銀金融政策修正により、金利上昇圧力が強まっているが、現時点では総じて需要は堅調に推移している。区内徒歩圏外の新築戸建成約価格は、４５～５０百万円が中心であるが、近時高額帯も散見される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、地域特性が類似する南葛西エリアに存する事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、バス便である立地特性並びに近時の地価及び建築費の上昇により元本価値に見合う賃料形成が実現されず、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では微増傾向にある。国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は引き続き強含み傾向で推移している。 |
| 地域要因 | 鉄道駅からバス便圏域にあり、区内において相対的に土地供給余力が残された立地にある。特筆すべき地域要因の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。規模がやや大きな画地であるが、総額面での競争力は中程度である。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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