不動産投資に必要な年収は？融資審査で見られる項目と不動産投資のポイントを紹介

不動産投資ローンの融資審査をスムーズに通過するためには、700万円ほどの年収が必要といわれています。しかし、融資審査では年収だけでなく、申込者の属性や借り入れ状況から総合的に判断されることになるため、年収が低いからといって融資が受けられないわけではありません。

本記事では、不動産投資ローンの融資審査で見られる項目と、年収別の不動産投資のポイントを紹介します。これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの融資審査では年収が見られる

不動産投資ローンの融資審査では、どれほどの返済能力があるのかを判断するために年収が見られます。なぜなら年収が高くなるほど突発的な支出に対応できる可能性が高く、返済が滞るリスクが低くなるからです。

まずは、不動産投資の融資審査と年収の関係性を見ていきましょう。

融資基準は金融機関によって異なる

不動産投資の融資基準は、金融機関によって異なります。そのため、1つの金融機関の融資審査に通らなかったからといって、すべての金融機関で不動産投資ローンが組めないわけではありません。

なお、不動産投資の融資を受けるときは年収だけでなく、他の項目とあわせて審査されることになります。詳しくは、本記事内の「融資審査で見られるのは年収だけではない」で紹介します。

高年収であるほど条件は良くなる

不動産投資ローンでは、年収が高くなるほど融資条件が良くなる傾向があります。

融資条件とは、以下の項目を指すのが一般的です。

• 金利
• 返済期間
• 融資額

借入金額が大きくなりやすい不動産投資ローンでは、金利が収益に大きな影響を与えます。たとえば、返済期間15年で5,000万円の不動産ローンを組んだ場合、金利2％と1.8％では総返済額に「約82.5万円」の差が生じるのです。

加えて、返済期間が長くなると、月々の返済額が抑えられることから不動産経営が安定しやすくなります。月々の返済額が低くなると「1年間の返済額÷年収×100」で求められる返済負担率が下がるため、より大きな金額の融資を受けやすくなります。

このように年収が高くなるほど良い条件の融資が受けられるので、より収益性の高い不動産への投資がしやすくなるでしょう。

融資審査で見られるのは年収だけではない

不動産投資ローンで見られるのは年収だけでなく、以下の項目から総合的に審査されることになります。

• 雇用の安定
• 他の借り入れ
• 物件の担保価値

不動産投資ローンの審査をスムーズに通過するためにも、それぞれの項目を見ていきましょう。

雇用の安定

不動産投資ローンの融資審査では、継続した収入を得られていることを確認するために勤続年数や雇用形態、企業規模といった項目から「雇用が安定しているか」がチェックされます。

不動産投資ローンは長期間にわたるケースが多いので、審査時の年収が継続しなければ返済が滞ってしまいます。そのため、勤続年数が短かったり、雇用期間が定められていたりすると、不動産投資ローンの審査に通りづらくなるので注意が必要です。

勤続年数2〜3年を条件としているローンが多い傾向がありますが、なかには勤続年数1年以上で申し込める金融機関もあります。ただし、勤続年数が短くなることで金利や返済期間などの融資条件が厳しくなる可能性があることを認識しておきましょう。

他の借り入れ

不動産投資ローンの審査では、申込者の返済能力を判断するために「現在の借り入れ状況」がチェックされます。

他の借り入れが多い場合は、年収に占める返済割合が大きくなることで延滞リスクが高くなる傾向があります。そのため、他の借り入れを考慮したうえで、融資の可否や金額が決定されるのが一般的です。

なお、金融機関からの借入額や返済状況などの情報は、信用情報機関に登録されているので隠すことはできません。誤った申告をすると、審査に悪影響を与えてしまう可能性があるので、正確な情報で申し込みましょう。

物件の担保価値

不動産投資ローンでは、返済が滞ったときに備えて投資物件を「担保」として設定するのが一般的です。投資物件の価値が低ければ、借り入れ残高に充当することができないため、どれほどの価値があるのかがチェックされます。

物件の担保価値は、条件が似ている物件の取引実績から算出される「取引事例比較法」や、その物件から将来的に得られる収益から計算する「収益還元法」などで求められるケースが多いです。

物件の担保価値が低いと、第三者を保証人や連帯保証人とする「人的担保」の設定を求められる場合もあります。

年収500万円の人の不動産投資のポイント

ここからは年収500万円の人が不動産投資をする際のポイントを紹介します。

日本政策金融公庫を検討する

不動産投資ローンの融資審査をスムーズに通過できるのは、年収700万円が目安といわれています。そのため、年収500万円の人は融資審査に通過できない可能性があります。

そのような方は、日本政策金融公庫の利用を検討するのがおすすめです。

新たな事業の創出や地域活性化を目的としている日本政策金融公庫は、一般的な金融機関より審査に通りやすい傾向があるといわれています。他の金融機関の審査に通らなかった人は、日本政策金融公庫に申し込んでみましょう。

自己資金を多めに用意する

自己資金が多くなるほど不動産投資ローンの借入額が少なくなるため、融資審査がスムーズに進みやすい傾向があります。

不動産投資における自己資金割合は20％が目安とされています。たとえば、2,000万円の物件を購入する際は「400万円」を目標にするのがよいでしょう。

不動産投資では、修繕費や固定資産税などのランニングコストが発生するので、これらのコストをまかなうための現金が必要となります。不動産経営を安定させるためにも、すべての自己資金を物件購入に充てないようにしましょう。

「不動産投資 自己資金」に関する記事はこちら
不動産投資に自己資金はいくら必要？自己資金別の購入できる物件価格と種別を紹介

向いている物件

年収500万円の人に向いている物件は、以下の3つです。

• コンパクトマンション
• 空き家
• 新築区分マンション

大きな借り入れをするのが難しい年収500万円の人は、取得費を抑えられるコンパクトマンションや空き家を投資対象とするのがおすすめです。また、新築区分マンションは入居者が付きやすく、購入から数年間の修繕費を抑えられるので、キャッシュフローが安定しやすい傾向があります。

年収800万円の人の不動産投資のポイント

次は年収800万円の人が不動産投資をする際のポイントを紹介します。

有利な条件で融資を組みやすい

前述のとおり、不動産投資ローンをスムーズに組めるのは、年収700万円が目安といわれています。そのため、年収800万円の人は有利な条件で融資を受けやすい傾向があります。

低金利で多くの借り入れができれば、不動産投資の選択肢が広がるでしょう。コンパクトマンションや空き家といった取得費を抑えられる物件を狙って、複数の不動産を購入するのもおすすめです。

住宅ローンを組むタイミングを検討する

不動産投資ローンの審査では、他の借り入れ状況を確認されるため、借入金額が大きくなりやすい住宅ローンを組むタイミングを検討することが大切です。

不動産投資ローンより先に住宅ローンを借りている場合は、返済負担率が高まることで借入可能額が少なくなってしまうことが考えられます。一方、不動産投資ローンを組んでから住宅ローンを申し込む場合は、住宅購入に必要な借り入れができなくなってしまう可能性があるので注意しましょう。

向いている物件

年収800万円の人に向いている物件は、以下の3つです。

• 新築・中古区分マンション
• 1棟アパート
• 一戸建て

一定以上の借り入れができる年収800万円の人は、1棟アパートや一戸建てを購入するのがおすすめです。また、流動性が比較的高い新築・中古区分マンションを購入すれば、より収益性の高い物件に買い替えるときにスムーズに売却できるでしょう。

年収1000万円の人の不動産投資のポイント

最後に、年収1000万円の人が不動産投資をする際のポイントを紹介します。

節税を考えたうえで物件を選ぶ

不動産投資で得た利益や給与所得には、所得税や住民税などが課税されます。これらの税金は、所得額が大きくなるほど納税額が高くなる仕組みになっているため、年収1000万円の人は税負担が重くなる傾向があります。

そのような状況を防止するためには、損益通算をしたり法人化したりする節税を講じることが大切です。

損益通算とは、不動産投資で発生した赤字を給与所得から差し引くことで所得税や住民税の納税額を抑える仕組みのことです。不動産投資で取得した建物や設備は、一定期間に配分して経費計上することになるため、家賃収入を得ていても赤字となるケースがあります。そのような状況で損益通算をすれば、給与所得にかかる税金を抑えることが可能です。

また、不動産投資で一定以上の所得がある場合は、法人化したほうが税金が安くなる場合があります。

不動産所得にかかる税金は、所得額に応じて段階的に税率が上がる「累進課税」が採用されているため、所得が多くなるほど納税額が増えていきます。一方、法人にかかる税率は最大23.2％とされているので、この税率より高くなる900万円を超える所得がある場合は法人化を視野に入れておくとよいでしょう。

「不動産投資 法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！   適切なタイミングは？

分散投資を考える

不動産投資には、空室リスクや災害リスクがあるため、投資対象を分散しておくことが大切です。

年収1000万円の人は大きな借り入れを受けやすい傾向があるため、高い賃料が見込める物件に投資することも可能です。しかし、空室状態が長期間続いたり被災したりすると、キャッシュフローが回らなくなってしまうことが考えられます。

そのような状況を避けるためにも、複数の物件に分散投資してリスクを軽減させるようにしましょう。

向いている物件

年収1000万円の人に向いている物件は、以下の3つです。

• 中古区分マンションを複数戸
• 1棟もの

大きな借り入れを受けやすい年収1000万円の人は、中古区分マンションを複数戸所有したり、1棟ものを購入したりするのがおすすめです。前述したとおり、不動産投資には空室リスクや災害リスクがつきものです。

これらのリスクを軽減させるためにも、複数の物件に分散しながら不動産経営を安定させていきましょう。

まとめ

不動産投資ローンを組む際に必要とされる年収は700万円が目安といわれています。融資審査では年収だけでなく、雇用の安定や物件の担保価値などから総合的に判断されることになるため、年収700万円に達していなくてもローンを組める可能性は十分にあります。

ローンを活用して不動産投資をスムーズに始めるためにも、どのようなポイントが融資審査に影響を与えるのかを確認しておきましょう。

ワンポイントアドバイス

不動産投資ローンを活用すれば、自己資金だけで購入することができない物件に投資をすることができます。ただ、不動産投資には空室リスクや災害リスクがあるので、複数戸に分散投資することが大切です。

不動産投資ローンが組めないときは、日本政策金融公庫の利用を検討したり、自己資金を多めに準備したりすることも検討しましょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資の融資を受ける際、金融機関には何を見られますか？

A.年収はもちろん、年収以外の部分も審査対象となります。詳しくは「不動産投資ローンの融資審査では年収が見られる」と「融資審査で見られるのは年収だけではない」をご覧ください。

 Q. 年収が500万円程度です。この場合、不動産投資をする上でどのようなポイントがありますか？

A. 不動産投資ローンの融資審査をスムーズに通過できるのは、年収700万円が目安といわれているため、年収500万円の人は融資審査に通過できない可能性があります。借入先の検討など、詳しくは「年収500万円の人の不動産投資のポイント」をご覧ください。。

 Q. 年収が1,000万円の場合、不動産投資をする上でどのようなポイントがありますか？

A. 不動産投資で得た利益や給与所得には、所得税や住民税などが課税されます。これらの税金は、所得額が大きくなるほど納税額が高くなる仕組みになっているため、年収1000万円の人は税負担が重くなる傾向があります。

詳しくは「年収1000万円の人の不動産投資のポイント」をご覧ください。