不動産投資とは？基礎知識とメリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資では、不動産を運用することで賃料収入が得られます。売却時にも利益が見込めるため、インフレ局面にある近年はとくに注目されている投資です。一方、不動産投資も、その他の投資と同様に一定のリスクがあります。利回りだけでなく、キャッシュフローを想定し、投資の目的にあった物件を選ぶことが何より大切です。

この記事では、不動産投資の基礎知識とメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

不動産投資とは？

不動産投資とは、購入したマンションやアパートなどの不動産を運用することで、利益を得る投資方法を指します。

近年、20代や30代の若い世代でも不動産投資を始める方が増加傾向にあります。これは、不動産投資が老後資金や年金への不安が高まる中、不動産投資は安定した収入を得ながら資産形成もできる点が注目を集めているためです。

初心者が知っておくべき不動産投資の基礎知識

不動産投資は始めようと思ったその日から、すぐに取り組めるようなものではありません。まずは不動産投資を行うにあたって必要になる、基礎知識を学びましょう。

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不動産投資初心者が知っておきたい基本知識と始め方のポイント

利回りとは？

利回りとは、投資金額に対して得られる利益の割合のことを指します。不動産投資における利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、不動産の購入金額に対して、年間でどれほどの家賃収入が得られるかを表す指標です。具体的には、下記の計算式で算出します。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

一方実質利回りは、家賃収入のプラス面だけでなく、管理費や税金といったマイナス面も考慮した上で計算します。実質利回りの計算式は以下の通りです。

（年間家賃収入−運営の諸経費）÷（物件購入価格+購入時の諸経費）×100

賃貸経営に必要なコストを考慮する分、表面利回りよりも実質利回りのほうが低くなる傾向にあります。

不動産会社の物件資料のなかには、表面利回りのみが記載されているものも見受けられますが、安定した収益を得るためには、実質利回りも確認することが大切ということです。

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不動産投資の理想的な利回りは？計算方法と物件選びのポイントを紹介

投資の種類

不動産投資には様々な種類があり、自分に合った方法を選ぶことが成功への第一歩になります。

投資の種類には大きく分けて、一棟投資・区分マンション投資、戸建て投資、土地活用の4つの種類があります。

一棟投資は、ビルやマンション、アパートを丸ごと購入し、1部屋ずつ貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。初期費用は高額ですが、全室が埋まれば大きな収入が見込めます。ただし、維持管理費が高くなる傾向にある点や、一度に多くの空室が出た際のマイナスが大きい点には注意が必要です。

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して貸し出す方法を指します。一棟投資に比べて初期費用が安く、比較的リスクを抑えて始められるため、不動産投資初心者に人気の投資手法です。ただし、投資金額が少ない分、利回りは一棟投資より低い傾向にあります。

戸建て投資は、一戸建てを購入して貸し出す方法です。主にファミリー層がターゲットになるため、長期の安定した収入が期待できます。ただし、建物の定期的なメンテナンスや、老朽化に伴う修繕などで、オーナーの費用負担が大きくなるリスクがある点は理解しておく必要があります。

建物を建てずに不動産投資を行う土地活用には、駐車場やコインランドリーを経営する方法があります。マンションや戸建てを購入するのと比較して、初期費用を抑えられる点がメリットですが、その分大きな収入は見込めないことはデメリットです。

キャッシュフローって何？

キャッシュフローとは、簡単に言えば「お金の流れ」のことを指します。不動産投資における収入と支出の差額、つまり手元に残るお金の流れを表しています。

具体的には、不動産投資で得られる家賃収入から、ローンの返済額や管理費、修繕費、税金などの支出を差し引いた金額がキャッシュフローとなります。このキャッシュフローがプラスであれば、不動産投資が順調に回っており、反対にキャッシュフローがマイナスの場合、投資物件の収支バランスが悪化している可能性があるということです。

不動産投資で得られる2つの利益

不動産投資を行うことで得られる利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの種類があります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を保有している間に得られる利益のことを指します。具体的には、入居者から得られる家賃収入がインカムゲインに当たります。


インカムゲインの特徴は、入居者がいる限り継続的に家賃収入をもたらしてくれる点にあります。また、景気の影響を受けにくいため、景気が悪くなったとしても家賃収入はそれほど影響を受けません。


ただし、家賃収入では一度に大きな金額を得ることはできないため、インカムゲインを重視して不動産投資を行うのであれば、長期的に運用することを前提に計画を練る必要があります。また、入居者が付かない期間が長引けば、収益が大幅に減少してしまうため、空室リスクへの対策も重要になります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を売却した際に得られる利益のことを指します。

例えば、2,000万円で購入したワンルームマンションを、後に2,300万円で売却できたとします。この場合、売却価格と購入価格の差額である300万円がキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインの大きな魅力は、一度にまとまった資金を手にできることです。特に、不動産の価値が大きく上昇した場合には、想定以上に多くのキャピタルゲインを期待できるでしょう。

ただし、キャピタルゲインは景気の影響を受けやすい点がデメリットとして挙げられます。景気が後退し地価が下落すれば、不動産の売却価格も下がってしまいます。場合によっては、購入価格を下回る価格で売却せざるを得なくなり、キャピタルゲインどころか損失を被ることもあり得るということです。

一般的に不動産の売却価格は、購入価格を下回るケースが多いのも事実です。キャピタルゲインを得るためには、市場価値の高い物件を選定したり、売却のタイミングを見極めたりするなど、高度な投資判断が求められます。

不動産投資の7つのメリット

近年不動産投資への注目が高まる背景には、不動産投資を行うことで得られるメリットが多く存在するからです。ここからは不動産投資を行うメリットを7つご紹介します。

セカンドインカムになる

不動産投資の大きなメリットの1つは、安定的なセカンドインカム（副収入）を得られることです。

不動産投資における収入源は、入居者から毎月支払われる家賃収入です。入居者が定着すれば、毎月一定の収入を見込めるということになります。

特に一棟投資の場合は、マンション全体の入居者が一斉に退去してしまうことは稀です。つまり、家賃収入が急激に変動するリスクは比較的低いと言えるでしょう。

節税になる

不動産投資は、所得税や住民税の節税効果にも期待できます。その理由は、不動産投資による赤字と給与などその他の所得の黒字を「損益通算」できるからです。損益通算とは、黒字と赤字を相殺することを指します。たとえば、給与所得が600万円、不動産所得の赤字が200万円だったとすれば所得は400万円に圧縮され、その分の所得税や住民税が下がります。


「赤字」と聞くとマイナスのイメージを持つかもしれませんが、不動産投資では「減価償却費」という実際には支出していない費用を計上できることから、帳簿上だけを赤字にすることも可能です。減価償却とは、長く利用できる資産を複数年にわたって計上することを指します。収益物件では、建物の減価償却が可能です。

相続税対策になる

不動産投資は、相続対策においても大きなメリットがあります。現金を不動産に変えておくことで、将来の相続税を節税できる可能性があるのです。


相続が発生した際、遺産の額に応じて相続税が課されます。現金のまま資産を残しておくと、その金額がそのまま相続税の計算対象となります。一方、不動産の場合は、購入価格ではなく相続税評価額に基づいて税金が計算されます。この相続税評価額は一般的に購入価格よりも低くなるため、結果として相続税を節税できるという仕組みです。


加えて、不動産投資で扱う収益不動産は、相続税評価額が更に低いものとみなされます。資産を現金の状態で保有するよりも、収益不動産に換えておくことで、相続税の負担を軽減できるというわけです。

生命保険代わりになる

不動産投資は、生命保険の代わりとしても機能します。ローンを利用して不動産を購入する際に加入する団体信用生命保険は、不動産の所有者が死亡したり高度障害に見舞われたりした場合に、その後のローン返済が全て免除されるというものです。

通常の生命保険では加入者の死亡時に現金が支払われますが、団体信用生命保険の場合は不動産そのものが受取人に渡されるイメージです。遺族が現金ではなく収益不動産という形で受け取れることで、「不動産自体の価値」と「賃料収入」という2つの資産を得られることになります。

不動産を相続した家族は、賃貸経営を続けて家賃収入を得ることも、売却してまとまった現金を手にすることもできます。

インフレに強い

インフレに強いというのも、不動産投資の大きな魅力です。


インフレで現金の価値が下がると、物の値段だけでなく不動産の価値も高くなります。この時現金の価値は下がっている状態ですが、前もって現金を不動産に換えておくことで、所有する資産の価値が下がるのを防げるということです。また、インフレが進むと賃料も上がる傾向があるため、上手く家賃を上げられれば収入が増える可能性もあるでしょう。


さらに、インフレが進むと借りたお金の価値も下がるため、将来的に返済する際の負担が軽くなります。ローンを利用して不動産を購入する投資家にとっては、とても有利な状況と言えるのです。

レバレッジ効果が得られる

不動産投資では、自己資金に加えて銀行からの融資を活用することで、レバレッジ効果を得ることができます。レバレッジ効果とは、少ない自己資金でより大きな利益を得ることを指します。

例えば、1500万円の自己資金があるとします。この資金を全て使って現金で1500万円の物件を購入するのと、1500万円を頭金に銀行から借り入れ、7500万円の物件を購入するのでは、投資金額が大きく変わってきます。

不動産投資では、投資金額が多ければ多いほど、得られるリターンも多くなります。レバレッジ効果を最大限に活用すれば、少ない自己資金でスタートできるだけでなく、大きな利益を得るチャンスも広がるということです。

「不動産投資 レバレッジ」に関する記事はこちら
不動産投資の「レバレッジ効果」とは？

時間や手間をかけず運用することも可能

不動産投資は、他の投資と比べて手間や時間がかからないという点が特徴として挙げられます。

例えば、株式投資では常にチャートを注視しておく必要があるため、本業が忙しい人にとっては負担が大きくなりがちです。

しかし、不動産投資では全ての作業を自分で行う必要はありません。物件購入の際は、物件選びや契約・決済などに時間を要することがありますが、その後の管理は不動産管理会社に委託することができます。

管理委託後は、定期的に送付されるレポートに目を通し、重要な判断を下すだけで賃貸経営を円滑に進めることができます。日々の管理業務は管理会社に任せられるため、自分の手間や時間を大幅に削減できるのです。

不動産投資の3つのデメリット

いくつものメリットのある不動産投資ですが、始めるにあたっては理解しておくべきデメリットもあります。ここでは特に重要な3つを解説します。

さまざまなリスクがある

まず、不動産投資には以下のようなリスクがあるということを頭に入れておく必要があります。

不動産投資には多くのリスクが伴いますが、それらを理解し、適切な対策を講じることで、安定した収益を得ることが可能となります。

「不動産投資 リスク」についての記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

不動産・マーケット・税制などの知識が求められる

不動産投資を成功させるためには、多くの専門知識が必要です。

まず欠かせないのが、不動産の基礎知識です。投資する物件の選定や価格設定のために、価値の高い物件を見極めるための目を養わなければなりません。また、賃貸需要の高い地域を知るためには、市場動向や地域の開発計画、人口動態の変化を把握できる、マーケット的な視野も必要になります。

さらに、税制に関する知識も欠かせません。不動産投資には、所得税、住民税、固定資産税など多くの税制が絡みます。節税対策として利用できる控除や減税の仕組みを把握しておけば、不動産投資を行うメリットをより実感できるでしょう。

「不動産所得 税率」に関する記事はこちら
家賃収入に税金はいくらかかる？計算方法や税率を解説

流動性が低い

不動産は他の投資商品に比べて、流動性が低いというデメリットがあります。

投資用不動産を売却する際には、たとえ不動産会社が直接購入する場合でも、取引完了までに数週間かかります。不動産会社が買主を探し、売主と買主が売買契約を交わす仲介取引の場合には、数カ月単位の時間が必要となります。

不動産の売却には時間がかかるため、急な資金需要が発生した際に迅速に現金化できないリスクがあるということを考慮して、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

まとめ

インフレが進み、資産形成の重要性が増している昨今は、以前にも増して安定性のある不動産投資が注目されています。一方、どのような投資にもいえることですが、不動産投資にも一定のリスクがあります。必要な知識をつけたうえで専門機関に相談し、目的に合った不動産経営をしましょう。

ワンポイントアドバイス

株式や金（ゴールド）、暗号資産などさまざまな投資商品がありますが、不動産は投資対象であると同時に「住まい」であるということを忘れてはいけません。人に選んでもらってこそ本領を発揮する資産であるため、価値を維持し続けることが何より重要です。単に所有していれば良いわけではないという点が他の投資商品と比べて難しい部分ですが、不動産やそこに住まう人のことを考えれば考えるほど収益性や安定性は高まります。

この記事のポイント

Q. 不動産投資とはどのような投資ですか？

A. 不動産投資とは、購入したマンションやアパートなどの不動産を運用することで、利益を得る投資方法を指します。
詳しくは「初心者が知っておくべき不動産投資の基礎知識」をご覧ください。

 Q. 不動産投資で得られる利益は？

A. 不動産投資を行うことで得られる利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの種類があります。
詳しくは「不動産投資で得られる2つの利益」をご覧ください。

 Q. 不動産投資にはどのようなメリットがありますか？

A. 「セカンドインカムになる」「節税になる」「インフレに強い」などのメリットがあります。
詳しくは「不動産投資の7つのメリット」をご覧ください。