【2025年】不動産投資の融資はどう受ける？ 金融機関別の特徴と金利目安

マンションやアパートなどの投資用不動産は、一般的に高額です。そのため、不動産投資を行う人の多くは、金融機関の融資を利用します。

不動産投資で安定した収益を得るためには、融資や金利タイプの種類、金融機関ごとの特徴を押さえ、自分自身に合った選択をすることが大切です。

この記事では、不動産投資向けの融資について、アパートローンとプロパーローンの違い、変動金利と固定金利の特徴などを解説します。

【2025年】不動産投資と融資の状況は？

「そもそも今から融資を受けて不動産投資を始めても問題ないのだろうか」と悩む方は多いのではないでしょうか。

結論をいえば、今から融資を利用して不動産投資を始めても遅くはありません。ここでは、2025年における不動産投資向け融資の状況を詳しく解説します。

マイナス金利解除・利上げの影響

日本銀行（日銀）は、2016年1月から「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を実施し、金融機関が保有する日本銀行当座預金の一部にマイナス金利を適用していました。その影響により、不動産投資向け融資の金利も低水準で推移していました。

しかし日銀は、2024年3月に開かれた金融政策決定会合（金融政策の方針を決める会合）で、マイナス金利政策の解除を決め、政策金利を0〜0.15%に引き上げます。

また、同年7月には追加の利上げが実施され、政策金利が0.25%に引き上げられました。この影響により、複数の金融機関が2024年10月から不動産投資向け融資の金利を引き上げています。

とはいえ、上昇幅は年0.1〜年0.2%程度であり、歴史的にみれば不動産投資向け融資の金利は引き続き低水準となっています。利上げによる影響は限定的といえるでしょう。

投資意欲は引き続き旺盛

日本不動産経済研究所の調査によると、2024年4月における投資家の今後1年間の不動産投資に対する考え方は、以下の通りです。

調査の結果、不動産投資をする投資家の95%が、2024年4月から1年間、新規投資を積極的に行うと回答しました。

調査が行われる直前の2024年3月にマイナス金利政策は解除されましたが、低金利の環境に変わりはなかったため、投資家の意欲は低下しなかったと考えられます。

国外からの注目度も高い

日本の不動産は、国外の投資家からも注目を集めています。日本不動産研究所によると、2024年4月における東京と大阪のマンション価格は、2023年10月と比較してともに1.5%上昇しました。

ニューヨークや北京、ロンドンなど世界の都市と比較して東京と大阪の価格変動率はトップであり、海外投資家からも注目されていることが見て取れます。

日本の不動産が海外の投資家に人気がある理由は、低金利のほかにも、日本の経済基盤や社会情勢が安定していることが挙げられます。

2025年に急激な金利の上昇や経済情勢の悪化などが生じない限り、日本の不動産投資の市況は、海外投資家の需要にも下支えされて堅調に推移するでしょう。

不動産投資の融資は主に2つ

不動産投資の融資には主に「不動産投資ローン（アパートローン）」と「プロパーローン」があります。それぞれの特徴やメリット、デメリットをみていきましょう。

不動産投資ローン（アパートローン）

不動産投資ローン（アパートローン）は、投資用の不動産を購入・新築するための資金を借り入れられるローンです。パッケージ型の商品であるため、審査基準や融資条件（融資金額・融資期間・金利など）がある程度決められています。

アパートローンの審査で加味されるのは、借り入れを申し込んだ人の年収や勤続年数、物件の収益性などです。プロパーローンよりも審査が緩いといわれており、会社員や公務員などで不動産投資の経験が浅い方にも利用しやすいといえます。

また審査期間は短く、申し込みから1〜3週間程度で結果がわかるため、早期に融資を受けることが可能です。

一方、アパートローンの金利は、プロパーローンよりも高い傾向にあります。借り入れの際に保証人は不要ですが、保証会社が介するため保証料の支払いが必要です。そのため、プロパーローンよりも借り入れのコストがかかりやすいといえます。

「不動産投資 ローン」に関する記事はこちら
不動産投資ローンとは？ 金利・審査・選び方を徹底解説！ 不動産投資の基礎知識

プロパーローン

プロパーローンは、金融機関が保証会社を介さずに貸し出すローンです。オーダーメイド型の商品であり、審査基準や融資条件に明確な決まりはありません。案件ごとに金融機関が独自に審査をし、その結果に応じて融資金額や融資期間、金利などが決まります。

審査の結果次第では、アパートローンよりも低い金利で借り入れられることがあります。また、融資限度額が設けられていないため、アパートローンでは借り入れが困難なほどの高額な融資を受けることも可能です。

その反面、プロパーローンは審査が厳しい傾向にあります。不動産投資で長きにわたり収益を得た実績がある人や企業の経営者など高い信用力がある人でなければ、借り入れは難しいでしょう。また審査期間は長く、結果がわかるまでに2〜3か月ほどかかります。

プロパーローンでは、保証会社を介さないため、保証料の支払いも基本的には不要ですが、連帯保証人を求められるケースがあります。

変動金利と固定金利の違いは？ 金利はどう決まるの？

不動産投資の融資には、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。各金利タイプの特徴や決まり方をみていきましょう。

変動金利の特徴

変動金利は、返済の途中で定期的に金利の見直しが行われるタイプです。金利が見直されるタイミングは、半年に1度が一般的です。

変動金利の主なメリットは、借り入れた当初の金利が固定金利よりも低く設定されていることです。完済までに市場の金利がさほど上昇しなかった場合は、返済総額や利息総額は固定金利よりも低くなります。

一方、途中で金利が上昇して返済負担が増え、収益を圧迫するおそれがあります。また、毎月の返済額や返済総額が借り入れ時に確定しません。そのため、固定金利よりも返済計画を立てにくいといえます。

固定金利の特徴

固定金利は、決められた期間の金利が固定されるタイプです。借り入れから5年や10年などの一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」と、完済まで金利が変わらない「全期間固定金利」があります。

固定金利であれば、金利が固定されるあいだは返済額が増える心配がありません。また、全期間固定金利であれば、借入時に毎月の返済額や返済総額が確定するため、返済計画が立てやすいといえます。

ただし、変動金利に比べると借入当初の金利が高く設定されており、返済負担は重くなりやすいといえます。加えて、固定金利型の不動産投資向け融資を取り扱う金融機関は少なく、選択肢が限られる点にも注意が必要です。

変動金利と固定金利の決まり方

変動金利の指標となることが多いのは「短期プライムレート」という優良企業に対する短期貸出の金利です。短期プライムレートは、日銀が定める政策金利とほぼ連動します。そのため、日銀が利上げをすると、変動金利が引き上げられる可能性があります。

日銀は、経済の回復や物価の上昇が順調に進む場合、早ければ2025年度後半に政策金利を1.0％まで段階的に引き上げるとしています。そのため、2025年には政策金利の段階的な引き上げにともない、変動金利も徐々に上昇していくかもしれません。

一方、固定金利の指標となるのは、新発10年物国債の金利です。新発10年物国債は市場で取り引きされており、投資家の将来予測をはじめとしたさまざまな要因で金利が変動します。そのため、2025年に固定金利がどのように推移するのかを予測するのは困難です。

融資期間はどう決める？

不動産投資向けの融資の融資期間は、長いほうが有利とされています。毎月の返済額が減り、キャッシュフロー（収入から支出を差し引いた残り）が安定しやすくなるためです。

たとえば、融資金額が5,000万円、金利2%、返済方法は元利均等方式（毎月の返済額が一定である方法）で借り入れるとしましょう。

融資期間が15年の場合、毎月の返済額は約32.2万円です。一方、融資期間が30年であると毎月の返済額は約18.5万円になり、融資期間15年の場合よりも約13.7万円安くなります。

融資期間を長くし、手元に多くの資金が残りやすくなると、空室や家賃の滞納、修繕費用などが発生したときに対処しやすくなるでしょう。

融資期間は「建物の法定耐用年数−築年数」で決まるのが一般的です。しかし、金融機関によっては、残りの耐用年数を超える期間の融資を受けられることもあります。

とくに、安定した高い収入がある人や保有資産が多い人などは、融資期間の長い融資を利用できる可能性が高まります。不動産投資を行う際は、複数の金融機関に相談し、より期間の長い融資を受けられる借入先を選ぶのも1つの方法です。

金融機関別の不動産投資ローンの特徴と金利の目安

不動産投資ローンは、銀行や信用金庫、ノンバンクなどさまざまな金融機関が取り扱っています。各金融機関の特徴や金利の目安は、以下の通りです。

金融機関ごとの特徴やメリット、注意点を理解したうえで、借入先を選び融資を申し込みましょう。

「不動産 投資 ローン 金利」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較 不動産投資の基礎知識

まとめ

不動産投資向け融資の1種であるアパートローンは、金利が高く保証料もかかりますが、初心者でも比較的利用しやすいといえます。プロパーローンは、審査のハードルは高いものの、信用力の高い人であれば低金利での借り入れも可能です。

融資の金利タイプには、金利が定期的に見直される変動金利と、一定期間または完済まで金利が変わらない固定金利があります。不動産投資を行うときは、自身の状況にあわせてローンの種類や金利タイプなどを選ぶことが大切です。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資向け融資のほとんどが変動金利です。融資を用いて不動産投資を始める場合は、金利上昇による返済負担の増加を想定しておきましょう。日銀によってマイナス金利政策が解除され、今後は長期的にみれば政策金利がゆるやかに上昇すると想定されるためです。

融資を利用する前に、途中で返済額が上昇しても安定したキャッシュフローを得られることをシミュレーションで確認しておきましょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資の融資にはどのようなものがありますか？

A. 不動産投資の融資には主に「不動産投資ローン（アパートローン）」と「プロパーローン」があります。それぞれの特徴やメリット、デメリットは「不動産投資の融資は主に2つ」をご覧ください。

Q. 変動金利と固定金のどちらで融資を受けたら良いのでしょうか？

A. 不動産投資の融資には、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。
各金利タイプの特徴や決まり方について、詳しくは「変動金利と固定金利の違いは？ 金利はどう決まるの？」をご覧ください。

Q. 融資を受ける金融機関はどう決めたら良いでしょうか？

A. 不動産投資ローンは、銀行や信用金庫、ノンバンクなどさまざまな金融機関が取り扱っています。各金融機関の特徴や金利の目安について、詳しくは「金融機関別の不動産投資ローンの特徴と金利の目安」をご覧ください。