不動産投資を行う時、多くの方が初めて投資対象として購入した物件は、
区分マンションだったのではないでしょうか？
また、「これから不動産投資をはじめてみよう」と考えている方も、
１つめは「区分マンション」にしようと思う方が多いと思います。

区分マンション投資を1室からはじめて区分マンション投資の良さを実感し、部屋数を増やす方もいますし、また複数室所有して、その後は1棟モノの賃貸住宅（賃貸マンション）を購入したという方もいます。区分マンション投資は不動産投資における「はじめの1つ」であることが多いわけですが、投資対象としては「メリットとデメリット」があります。

今回は、区分マンション投資のメリットとデメリットを簡単に解説します。

区分マンション投資の４つのメリット

不動産投資においては、区分マンションや1棟の賃貸マンション、ビルといった実物不動産への投資と、
JREITのような証券化された商品への投資に大別されます。これらの違いとメリット・デメリットについては
改めて別のコラムでお伝えしようと思いますが、ここでは実物不動産投資へフォーカスします。

1. 投資金額が少ない

   実物不動産投資の中では、区分マンション投資、その多くを占めるワンルームマンション投資は実物不動産投資の中でも最も小さな金額で始めることができます。都心の超一等地物件でやや広めのワンルームマンションでは4000万円を超える物件もありますが、新築物件でも概ね2000万台～3000万円台で購入できます。中古物件なら、築年数が経った郊外物件なら1000万円以下の物件もあります。
   また、購入に際しては多くの物件でローンが使えるため、自己資金は少ない金額で始めることができます。

2. 運営管理がラク

   購入した物件に賃借人をつけたり、入退去の手続きを行ったりすることなどは、プロパティマネジメント（以下PMと表記）と言いますが、これらは専門の会社があり、一般的なワンルームマンションですと数千円程度で委託でき、つまり投資家は税を納めたり等以外は何もしなくてもよいということになります。かりに、自分で行っても大きな手間ではありません。

3. 流動性が高い

   区分マンションは購入する方、また手放す方が多いため流通量が多く、時流にもよりますが、売却しようと思えば、それほど苦労せずに売れます。1棟賃貸マンションなどは、金額が張るため、好況時はいいですが不況期は売却に苦労することもあります。

4. 物件が多い

   メリット③とも関連しますが、特に中古物件のワンルームマンションは物件数が多く、投資の選択肢が多くなります。その中から「これだ！」と思える1室を見つけることも楽しみの１つと言えます。

逆にデメリットも考えてみましょう。

1. １室だけなら、空室リスクが気になる

   賃貸需要の多いエリアではあまり気にしなくてもいいですが、1室しか所有していない場合、その部屋が空室になれば、所有物件の空室率は100％となります。ワンルームマンションは、おもに大都市部に立地しているものが多く、景気などに左右されにくいものです。一方で、大学のキャンパス周辺の物件も多く、新型コロナウイルスの影響が大きかった時には、空室が増えました。もし1室しかなければ、ローン支払いが重くのしかかることになります。そのため、ワンルームマンション投資では複数室所有される方が多く見られます。

2. 高利回りだが 担保評価が低い物件には注意

   築年数の経った郊外の物件などで見られるのが、金融機関からの担保評価が低い物件です。担保評価が低い物件では、LTV(＝購入金額に対してのローンの割合)を低くする必要があります。つまり自己資金を多く投下すれば購入できるということです。こうした物件は高利回り物件が多いので、自己資金が潤沢にある方は、いいかもしれません。しかし、その物件を手放す際には、「自己資金が一定額以上ある投資家」を探す必要があり、流動性が低くなります。

3. 1室だけでは節税額が小さく、収益も少ない

   さきほど「1室だけなら、空室が気になる」と述べましたが、ワンルームマンション1室だと、実物不動産投資で享受したい節税効果が少なく、また収入から支出を引いた収益も少なく「この程度か」とこぼす投資家も少なくありません。サラリーマンや個人事業主（士業）の方が「はじめて不動産投資を行う方の1つ目」としてはいいかもしれませんが、ある程度の資産がある方は、複数室の購入がおススメです。

より詳しく知りたい方は、東急リバブルにご相談

ここまで、区分マンション投資の「これだけは知っておきたい」メリット・デメリットをお伝えしました。
もちろん、これ以外にもメリットやデメリットはありますので、
東急リバブルのアドバイザーの方にじっくりと説明を受けるといいでしょう。