サブリースとは？仕組みや解約方法などよくある質問

サブリース方式とは、賃借人が第三者にさらに転貸する賃貸形態です。

サブリースでは、賃貸物件の管理を管理会社に一任できるとともに、空室の有無など入居状況にかかわらず、毎月、定額の賃料が保証される「家賃保証」が付帯しているのが一般的です。ただし、家賃保証の取り扱いは管理会社によって異なるため、契約前に明確にしておく必要があります。

サブリースは、マスターリース契約とサブリース契約によって成り立つ仕組みです。

「マスターリース」と「サブリース」

サブリース方式における貸主様と管理会社の契約を「マスターリース」といいます。一方で、管理会社と借主様（転貸人）の契約を「サブリース」といいます。

三者による一連の契約の総称も「サブリース」といわれることが多いため少々、分かりにくいところですが、厳密にいえば「サブリース」とは管理会社と借主様（転貸人）の転貸借契約を指す言葉です。

貸主様と実際に居住する借主様（転貸人）が契約を取り交わすことはありません。借主様にとってのオーナーは管理会社であり、貸主様からすれば管理会社が借主となります。

管理受託方式との違い

一般的な賃貸借形式では、貸主様と借主様が直接、賃貸借契約を締結します。管理会社は、貸主様から管理を受託します。これを「管理受託方式」といいます。

管理受託方式における管理会社の役割は、あくまで賃貸物件の管理です。管理会社が賃貸借契約の当事者になることはありません。

空室保証・滞納保証

サブリースには、管理会社による「空室保証」や「滞納保証」が付帯しているのが一般的です。空室保証や滞納保証は「家賃保証」と総称されることもあります。

空室保証とは、空室時にも毎月の家賃が保証される制度。一方、滞納保証は、借主様（転貸人）が家賃を滞納した場合に、管理会社が家賃を立て替える制度です。

東急リバブルのサブリースプランは、空室の有無などの入居状況にかかわらず、毎月、定額の家賃が保証されます。

詳しくは、こちらをご確認ください。
サブリースプラン（普通賃貸借契約）

サブリース新法とは、サブリース契約の適正化のため2020年に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」を指します。

新たに規制された3つのこと

サブリリース新法により、サブリースの管理会社に対し、次の3つが規制されるようになりました。

1.不当な勧誘行為の禁止

貸主様に契約のリスクや判断に影響を及ぼす事実を告げずにマスターリース契約に勧誘する行為の禁止

2.誇大広告の禁止

著しく事実に相反する表示や実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような内容の広告等の禁止

3.契約前の重要事項説明

マスターリース契約の締結前には、家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明しなければならない

賃貸住宅管理業にかかる登録制度を新設

サブリース新法施行により、賃貸住宅における良好な居住環境の確保と業界の健全な発展・育成のため「賃貸住宅管理業者」の登録制度が創設されました。

サブリース方式、管理受託方式にかかわらず、賃貸住宅の管理業務を営む事業者は、国土交通大臣の登録が義務付けられています。（管理戸数200戸未満は任意）

貸主様と管理会社は、賃貸借契約を締結します。借地借家法では、賃貸借契約において、原則的に貸主様の都合による解約を認めていません。

ただし、貸主様からの解約が不可能ということではありません。

借地借家法とは

借地借家法とは、土地や建物の賃貸借契約における効力や契約期間、更新などの事項について定めた法律です。基本的には、法的弱者である借主の保護が法律の目的となっています。

借地借家法では、貸主様からの解約について次のように定められています。

• 貸主から借家契約を終了させる場合は、借主に対する解約申し入れから6ヶ月が経過することが必要
• 貸主からの解約申し入れには、正当事由が求められる

これはサブリース方式だけでなく、一般的な賃貸借契約においても当てはまることです。

解約要件を確認しよう

サブリース方式の賃貸借契約も、原則的に借地借家法が適用となります。貸主様の都合で解約する場合は、借地借家法に則り、正当事由を示したうえで6ヶ月以上前に借主である管理会社に申し入れる必要があります。

一般的に、マスターリース契約には「解約条項」が定められているものです。解約条項には、解約申し出の期限や違約金に関することが記載されていますので、ご契約前に必ず確認しておきましょう。

サブリースのメリット・デメリットについては、次のような事項が挙げられます。

メリット

サブリースのメリットは、次の3つです。

1.管理の手間がかからない

サブリース形式では、管理会社に管理を一任できます。貸主様は、借主様（転貸人）との契約の当事者にあたらないため、万一、トラブルが起こった場合にも安心です。

2.空室や家賃滞納のリスクが下がる

サブリースには、賃料保証や滞納保証が付帯しているのが一般的です。

借主様と直接、契約する賃貸形態では、空室や家賃滞納がダイレクトに賃貸収入に影響します。サブリースは、管理の手間をかけずに、安定した賃料収入が欲しいという方に適しているといえるでしょう。

3.入退去の負担軽減

借主様とのトラブルがなかったとしても、一般的な賃貸形式では、入退去がある度に手続きや費用が伴うものです。

サブリースでは、貸主様が貸しているのは管理会社であるため、借主様（転貸人）の入退去や更新があっても、その業務負担や費用は管理会社が担います。

デメリット

サブリースには、デメリットもあります。よく認識されたうえでご選択ください。

収益が下がる

管理会社に管理のみを委託する場合の管理費は、賃料収入の5％前後です。

一方、サブリースの手数料は、賃料収入の10〜20％程度になります。管理を一任でき、保証がついていることで「安心」はあるものの、管理受託方式と比較すると貸主様の収益は下がります。

入居者を選べない

サブリースでは、貸主様が入居者を選ぶことはできません。これは、貸主様が貸し出す相手は管理会社であり、管理会社が当事者として借主様（転貸人）と転貸借契約を締結するためです。

家賃保証が見直されることも

サブリースには、家賃保証や滞納保証が付帯していることも少なくありません。しかし、保証される家賃の金額は、契約期間内に見直される可能性があります。契約当初の金額が保証され続けるとは限りませんので、ご注意ください。

サブリースの特徴は、まず管理を一任できること。そして、一定の家賃が保証されることです。サブリースの管理会社を選ぶ際には、管理能力と保証内容を確認しましょう。

東急リバブルのサブリースプランでは、東急不動産ホールディングスグループの管理専門会社「東急住宅リース」が毎月、定額の賃料を保証し、手厚い管理をご提供いたします。

詳しくは、こちらをご確認ください。
サブリースプラン（普通賃貸借契約）

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