第一種中高層住居専用地域は利便性が高い？住むメリット・デメリットや注意点を解説

土地には、用途に応じてエリアごとにさまざまな制限が課せられています。用途の指定された土地を「用途地域」と呼び、住居系や商業系・工場系に分かれており、それぞれの区域で建てられる建物などの制限が異なります。

土地を選ぶ際には、まず用途地域を確認し、建てられる建物や具体的な制限を把握することが大切です。

この記事では、用途地域の中でも「第一種中高層住居専用地域」のメリットやデメリット・注意点などをわかりやすく解説します。

第一種中高層住居専用地域とは用途地域の一つ

第一種中高層住居専用地域とは、用途地域で定められた「中高層住宅のための地域」を指します。

一般的に、土地は用途の似た建物が集まっていると環境が守られ効率よく活用できます。

反対に、住居や商業施設など用途が違う建物が集まると、暮らしに最適な環境とは言えず不便さを感じるかもしれません。

そのため、都市計画法では、都市を用途に応じていくつかの種類に区分しており、この区分のことを「用途地域」と呼びます。用途地域は、大きく「住居系」、「商業系」、「工業系」に分かれ、全部で13の用途地域が定められています。

第一種中高層住居専用地域も、この13ある用途地域のなかの一つです。「中高層」とあるように、マンションやアパートなどを中心とした町並みが特徴で、そこで生活する人たちが住みやすい環境を作ることを重視した地域です。

中高層住居専用地域は、同じ住居系の用途地域である低層住居専用地域に比べ、高さに関する制限が緩和されているという特徴があります。

また、住居用の建物だけでなく病院や大学、一定の規模の店舗も建設できるため、住みやすい地域といえます。

第一種中高層住居専用地域で建てられる建物

第一種中高層住居専用地域では、マンションなどのある程度高さのある集合住宅といった住居用の建物以外でも、次のような建築物を建てられます。

• 大学や高等専門学校
• 病院
• 児童館や老人福祉センター
• 店舗や飲食店（制限あり）
• 銀行や不動産会社、税務署、警察署、保健所、消防署など

第一種中高層住居専用地域では、低層住居専用地域では建設できない大学や規模の大きい官公庁施設などの建設が可能です。店舗や飲食店の建設も可能ですが、「2階建て以下面積500㎡以内」という階数と面積の制限があります。

マンションなどの2階以下の部分は店舗として建てられますが、3階以上に店舗を構えることはできません。そのため、店舗や飲食店は3階以上の高さには建設できませんが、マンションの1～2階部分を店舗とすることは可能です。

また、第一種中高層住居専用地域では、建設できない建物にも指定があります。建設できない建物の例は、以下のとおりです。

• パチンコ店やボウリング場・カラオケなどの遊戯施設や娯楽施設
• 規模の大きい店舗
• 工場

第一種中高層住居専用地域は、住居環境を優先する地域のため、遊戯施設や大型の商業施設の建設はできません。

しかし、学校や病院、規模の小さい店舗などの生活に必要な施設は建設可能なため、生活しやすい環境といえるでしょう。

第一種中高層住居専用地域で受ける制限

第一種中高層住居専用地域では、建築にもある程度の制限があり、基準をクリアしなければ住居用の建物であっても建設できません。制限内容は次の項目があげられます。

• 容積率：100％～500％
• 建ぺい率：30～60％
• 高さ制限（道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制）

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをいいます。

例えば、100㎡の敷地に1階40㎡・2階20㎡の建物を建設する場合、容積率は60％になります。

第一種中高層住居専用地域では、建物の高さの制限である「絶対高さ制限」はありませんが、容積率などに規制があるため、むやみに高い建物が建設できるわけではありません。

同じ第一種中高層住居専用地域であっても、場所によって100～500%と大きく制限が異なるため、事前に確認が必要です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。

容積率がすべての階の面積合計であるのに対し、建ぺい率は真上から見た時の建物の面積での割合となります。建ぺい率が高いほど、敷地ギリギリまで建物が建てられる仕組みです。

住居専用地域では、建ぺい率が商業系の用途地域に比べ低く設定されるという特徴があります。第一種中高層住居専用地域の建ぺい率は、30～60%と場所によって異なるため注意してください。

また、第一種中高層住居専用地域では住みやすい環境作りのため、環境に配慮した制限として「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」、「日影規制」もあります。

それぞれ採光や風通し・日当たりなどを確保するため、一定の基準の高さや勾配内で建設することを求められます。絶対高さ制限はありませんが、これらの制限があるので建築する際の高さにも注意が必要です。

低層住居専用地域に比べ基準は緩和されていますが、建築する際には内容を理解しておきましょう。

第一種中高層住居専用地域を選ぶメリット

ここでは、第一種中高層住居専用地域を選ぶメリットを見ていきましょう。代表的なメリットは、次のとおりです。

• 比較的閑静な住宅街
• 3階建て以上の建物を建てられる
• 自分で事業を始めるという方も取り組みやすい

比較的閑静な住宅街

第一種中高層住居専用地域の大きなメリットが、閑静な住宅街であるという点です。建物の制限により、パチンコなどの遊戯施設や大きな商業施設は建設できないため、騒音なども少なく、比較的静かに生活ができると言えます。

地域内に娯楽施設はありませんが、スーパーや病院などの生活に必要な施設は建てられるため、生活はしやすいでしょう。

3階建以上の建物を建てられる

中高層住居専用地域では、絶対高さ制限がないためアパートやマンションなど3階以上の集合住宅の建設が可能です。マンションや一戸建ての賃貸経営など、土地活用を考えている方にもおすすめの地域と言えるでしょう。

また、敷地面積が小さい場合でも3階建てにして延べ床面積を確保することが可能です。

そのため坪単価の高い土地であっても、土地面積を小さく抑え、その分3階建てにすることでコストを抑えられる可能性があります。

自分で事業を始めるという方も取り組みやすい

第一種中高層住居専用地域では、面積や階数の制限はありますが店舗の建設も可能です。自分でお店を持って事業を始めたい方でも、取り組みやすい地域といえるでしょう。

ただし、大規模な店舗や事務所が建てられないなどの制限があるため、事業規模との兼ね合いも検討しましょう。

第一種中高層住居専用地域を選ぶデメリット

ここでは、第一種中高層住居専用地域のデメリットを解説します。デメリットとしては、次の点があげられます。

• 採光を確保しづらい場合がある
• 周辺に大きな建設物が建つ場合がある

3階建て以上の建物を建設できる地域のため、周辺に高さのある建物が建つ可能性があります。その場合、日当たりなどに影響が出てくる可能性があるので注意が必要です。

一定の採光は確保できるように制限はありますが、それでも隣地に高さのある建物が建設されると生活に影響が出る可能性があるでしょう。周辺に高さのある建物が建設されそうな土地がないかまで確認することが大切です。

第一種中高層住居専用地域を選ぶ際の注意点

第一種中高層住居専用地域を選ぶうえでは、気を付けなければならない点がいくつかあります。注意点として、次の2つです。

• 店舗は2階部分までしか使えない
• 北側斜線制限に注意

店舗は2階部分までしか使えない

高さのある建物を建設できますが、店舗の場合は「2階以下」という制限がある点に注意しましょう。マンションなどの一部をテナントにする場合も、2階部分までしか店舗として利用できません。

北側斜線制限に注意

北側斜線制限とは、北側にある隣地の日当たり確保のための制限のことをいいます。この制限では、敷地の北側境界線から一定の勾配内の高さでしか建物を建設できません。

第一種中高層住居専用地域では、北側斜線制限が次のように定められています。

「北側境界線から垂直に10ｍの高さを取り、そこから敷地側に1：1.25の勾配で線を引いた内側に建設」

狭い敷地に高い建物を建設する場合は、この制限に掛かりやすいので注意しましょう。

比較的閑静かつ利便性の高い用途地域

第一種中高層住居専用地域のメリットやデメリット・注意点をお伝えしました。第一種中高層住居専用地域は、住居環境を優先する地域であり遊戯施設などが建設できないため、比較的閑静な住宅街になります。

しかし、ある程度の規模の店舗や病院などは建設できるので、生活に便利な地域というメリットがあります。住宅街に住みながら、スーパーや病院が近く、利便性の高い便利な地域で生活したいという人にはおすすめです。

また、店舗を構えることもできるため、自分で事業をスタートしたいといった方も、取り組みやすい地域でもあります。

土地を検討する際は第一種中高層住居専用地域のメリット・デメリット・建築制限などを理解しておきましょう。

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