3,000万円控除とは？制度の概要、適用条件や具体的な計算方法も解説！

不動産の売却を検討している方のなかには、税金の支払いに不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産は購入時よりも高く売れた際に利益に対して税金がかかります。高額の利益が出ている場合は税金も多くなるため、税金を踏まえた資金計画を立てる必要があります。

しかし、不動産売却では一定の要件を満たすことで利益3,000万円までが非課税になる3,000万円控除という制度が存在します。

3,000万円控除を活用することで、多くの税金を節税できるため、要件に該当しているかを確認してみましょう。

そこで本記事では3,000万円控除の概要や適用条件、具体的な計算方法を解説します。

本記事を読んでいただければ、3,000万円控除の仕組みがわかり、いくらの節税効果があるかを計算できるでしょう。

不動産売却の税金に不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

3,000万円控除が適用されると税金を抑えられる

3,000万円控除の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

不動産を売却して利益が出た際には利益に対して譲渡所得税が課されますが、3,000万円控除の適用を受けることで利益から最大3,000万円が控除されます。

不動産の売却で3,000万円を超える利益が出るのは限られたケースであるため、3,000万円控除の適用を受けることで多くの方が非課税で不動産を売却できるでしょう。

不動産を売却した際の譲渡所得税

不動産を売却した際の譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

譲渡所得税の税額＝［総収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除］×税率

総収入金額は売買代金と固定資産税などの精算金の合計であるため、計算は難しくありません。

ここからは計算や仕組みが複雑な譲渡費用、取得費、税率について解説します。

譲渡費用の計算方法

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった諸費用です。

具体的には以下のような費用を譲渡費用に計上できます。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登録免許税、司法書士報酬
• 売却のために行った測量費、不動産鑑定料
• 譲渡のために支払った立退料
• 土地などを売却するために取り壊した建物の解体費用、解体した建物の取得費相当額
• 売買契約後にさらに有利な条件でほかに売却するために支出する解約違約金
• そのほか譲渡関連費用

このように幅広い費用を譲渡費用として計上できるため、売却時に支払った費用の領収書などは保管しておきましょう。

参考：東急リバブル 譲渡所得の基本的計算

取得費の計算方法

取得費とは売却した不動産を購入した際にかかった費用です。

具体的には以下のような費用を取得費に計上できます。

• 購入代金

• 建物請負代金
• 仲介手数料
• 印紙代
• 登録免許税、司法書士の報酬
• 不動産取得税
• 購入時に支払った立退料、移転料
• 土地造成費用
• 建物の増改築代金
• そのほか取得関連費用

実際にかかった費用として証明するためには当時の契約書や領収書が必要になるため、売却を検討する段階で当時の資料を探しておきましょう。

また、建物の取得費は購入代金から減価償却費を差し引いて計算する必要があります。

建物の減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数

償却率については構造によって異なるため、以下の表を参考にしてください。

建物の構造	耐用年数	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造、または鉄筋コンクリート造	70年	0.015
れんが造、石造、またはブロック造	57年	0.018
骨格材の肉厚4mm超	51年	0.020
骨格材の肉厚3mm超4mm以下	40年	0.025
骨格材の肉厚3mm以下	28年	0.036
木造、または合成樹脂造	33年	0.031
木骨モルタル造	30年	0.034

税率の計算方法

税率は不動産の所有期間によって異なります。

長期譲渡であれば20.315%、短期譲渡であれば39.63%となり、内訳は以下のとおりです。（復興特別所得税として所得税に2.1％相当が上乗せされています。）

長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
短期譲渡所得（所有期間5年未満）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）

所有期間によって税率が異なるため、売却する際には所有期間に注意して売却しましょう。

また、所有期間が10年を超える際には一定の要件を満たすことで「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けることができます。

10年超所有軽減税率の特例は、長期譲渡よりも税率が低くなる制度です。
長期譲渡の税率は20.315%ですが、10年超所有軽減税率の特例が適用されると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%になります。

さらに、3,000万控除とも併用可能なため、10年を超えて所有する不動産を売却して3,000万円控除を適用しても利益が出る場合は、10年超所有軽減税率の特例を利用しましょう。

3,000万円控除の適用条件

3,000万円控除を利用する際の主な条件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年に3,000万円控除またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地について、収用の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

3,000万円控除は自己居住用の不動産にしか適用されないため、投資用不動産や別荘などの不動産では利用できません。

3,000万円控除の申請方法

3,000万円控除を利用するには確定申告が必要です。

確定申告について以下の内容を解説します。

• 確定申告の申請期間
• 確定申告の必要書類

確定申告の申請期間

3,000万円控除を利用するには、不動産を譲渡した翌年に確定申告（例年2月16日〜3月15日）が必要です。

なお、不動産の譲渡日は売買契約日と引渡し日のどちらかを選択できます。

そのため、売買契約と引き渡しが年をまたぐ場合は、引渡し日を譲渡日とすることでスケジュールに余裕を持って確定申告が行えます。

確定申告の必要書類

確定申告で3,000万円控除の適用を受けるための必要書類は以下のとおりです。

• 確定申告書
• 譲渡所得税の内訳書
• 戸籍の附票など（譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合）
• 登記簿謄本
• 売買契約書や領収書など各種書類のコピー

譲渡所得税の内訳書に売却価格や譲渡費用、取得費などの項目を記入するため、費用として計上する項目の領収書や売買契約書のコピーを用意しておきましょう。

3,000万円控除の具体的な計算例

3,000万円控除の具体的な計算例の条件は以下のとおりです。

• 対象不動産：マンション
• 売却価格：5,000万円
• 譲渡費用：180万円
• 購入価格：4,000万円（建物3,000万円、土地1,000万円）
• 購入時費用：200万円（建物150万円、土地50万円）
• 所有期間：8年（長期譲渡：税率20.315%）
• 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造

まずは正確な取得費を算出するために、建物部分の減価償却費を計算します。

• 減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数 
• 減価償却費＝（建物価格3,000万円+建物費用150万円）×0.9×償却率0.015×8年＝3,402,000円

減価償却費が算出できたため、取得費は以下のとおりです。

• 建物の取得費＝建物価格3,000万円+建物費用150万円-減価償却費3,402,000＝28,098,000円
• 全体の取得費＝土地価格1,000万円+土地費用50万円+建物取得費28,098,000円＝38,598,000円

譲渡所得税の計算式に当てはめて計算します。

• 譲渡所得税の税額＝［総収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除］×税率
• 譲渡所得税の税額＝［5,000万円-（38,598,000円+180万円）-3.000万円］×20.315%=0円

3,000万円控除を利用することで、譲渡所得が0円になるため、非課税になります。

仮に3,000万円控除を利用しなかった場合、譲渡所得は9,602,000円になるため、税額は1,950,646円です。

今回の事例では3,000万円控除を利用することで1,950,646円の節税になりました。

3,000万円控除を利用する場合としない場合の税額の差を把握するためにも、一度シミュレーションをしてみましょう。

3,000円控除の対象になる場合をケース別に解説

ここからは3,000万円控除の対象になる場合を以下のケース別で解説します。

• 空き家を売却する場合
• 取り壊したあとに売却する場合
• 不動産を共有している場合

空き家を売却する場合

3,000万円控除は居住用不動産のみに適用されるため、空き家を売却する場合は居住用不動産としての実態があるかどうかで判断されます。

例えば老人ホームに入居している場合は、一時的な入居なのか終身利用できる契約なのかといったポイントが重要です。

一時的に空き家になっている場合でも、いつでも戻れるように自宅が維持管理されており、税務署から居住用不動産として認められた場合は控除が受けられます。

なお、居住しなくなってから3年の年末を経過した場合は3,000万円控除を適用できないため、期間にも注意しましょう。

取り壊したあとに売却する場合

建物を取り壊したあとに売却する場合、2つの要件を満たす必要があります。

• 敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などそのほかの用途で利用していないこと

一時期でも駐車場などとして敷地を貸す場合3,000万円控除が適用されないため注意しましょう。

不動産を共有している場合

不動産を共有している場合、3,000万円控除を利用できるかどうかは各々で判断されます。

確定申告も1人ずつ行うため、要件を満たしている方は制度を利用でき、満たしていない方は利用できません。

3,000万円控除の注意点

3,000万円控除の注意点は以下の2つです。

• 適用除外されることがある
• 住宅ローン控除とは併用できない

それぞれについて解説します。

適用除外されることがある

3,000万円控除は以下に該当する場合、適用除外されます。

• 3,000万円控除の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、そのほか一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

居住用不動産として利用していた場合であっても、すべてのケースで3,000万円控除が適用される訳ではないため注意しましょう。

住宅ローン控除とは併用できない

3,000万円控除は住宅ローン控除との併用ができません。

住宅ローン控除とは10年以上の住宅ローンを組んで住宅を購入した際に、毎年の年末時の住宅ローン残高に応じて一定金額が所得税や住民税から控除される制度です。

不動産を売却して新居を購入する方は、3,000万円控除と住宅ローン控除でどちらの方が、金銭的メリットがあるかを考慮して判断しましょう。

3,000万円控除の仕組みを理解して賢く節税しよう

本記事では3,000万円控除の概要や適用条件、具体的な計算方法を解説しました。

不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課されますが、3,000万円控除を利用することで大幅に節税できます。

3,000万円控除を利用するのとしないのとでは、手残り資金が大きく異なるため売却後の資金用途も変わってくるでしょう。

しかし、3,000万円控除は適用されないケースもあるため、事前に要件を確認しておくことが大切です。

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