ひとつの不動産を複数の人で所有する共有名義。名義人それぞれで各種控除を受けられるため、税制面で大きなメリットに期待ができます。
一方で、不動産を単独では自由に処分できないデメリットもあるため、注意が必要です。
今回は、共有名義とはどのような状態なのか、メリットやデメリットはどのようなものがあるのか、について詳しく解説します。
記事サマリー
共有名義とは不動産を複数人で持つこと
共有名義とは、ひとつの不動産を複数の人で所有している状態です。
例えば、夫婦で不動産を購入した場合や、相続によって複数の人がひとつの不動産を取得した場合などが共有名義になります。
ひとつの不動産に複数の所有者がいるため、各々が自分の持分に対して所有権を主張できます。そのため、不動産を売却する場合には、所有者全員の同意を得なければいけません。
共有名義は税制面でメリットがある反面、ほかにも所有者がいる事実によって、弊害が生じる可能性もあるので注意してください。
なお、住宅購入をする場合にかかる費用については、以下の記事をご参考ください。
共有名義で不動産を所有するメリット
共有名義で不動産を所有するメリットは以下のとおりです。
- 購入の際に住宅ローン控除をそれぞれの名義人が受けられる
- 売却の際に3,000万円特別控除をそれぞれの名義人が受けられる
購入の際に住宅ローン控除をそれぞれの名義人が受けられる
共有名義で不動産を取得した場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
例えば、共働き世代の夫婦がペアローンを組んで不動産を取得した場合、それぞれのローン残高に応じて、各々が控除を受けられます。
単独名義で不動産を取得した場合は、住宅ローンを組んだ当事者のみしか控除を受けられません。その点、共有名義で不動産を取得すると、大きな控除に期待ができるでしょう。
売却の際に3,000万円特別控除をそれぞれの名義人が受けられる
マイホームを売却して利益が発生した場合、最大3,000万円までは課税されない「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。
この特例も不動産の名義人全員が受けられるため、不動産売却時の節税効果に期待ができるでしょう。
例えば、夫婦の共有名義で不動産を所有しており、各々の持分をすべて売却した場合は、それぞれが3,000万円の特別控除の特例を受けられます。結果的に夫婦で合計6,000万円分の特除を受けられるため、納税額を抑えられる可能性があります。
共有名義で不動産を所有するデメリット
共有名義で不動産を所有するデメリットは、以下のとおりです。
- 不動産の決定事項は所有者全員の同意が必要
- 諸経費がそれぞれの名義人に発生する
- 共有者が他界した場合に相続の対象になる
不動産の決定事項は所有者全員の同意が必要
共有名義で不動産を所有している場合、全員の同意がなければ、重要な事項を決定したり実行したりできません。
そのため、不動産の処分方法で意見が分かれてしまうときは、注意しなければいけません。
例えば、相続によって複数の人で不動産を取得したとしましょう。一人は「不動産を売却してお金をみんなで分けよう」と言っている一方で、ほかの相続人が「大切な実家だから残しておきたい」といった場合、不動産を売却するのは難しいでしょう。
ただし、自分の所有する持分のみを売却することは可能です。とはいえ、現実的に考えて不動産を自由に扱うことができない、一部の所有権を取得したいと考える方は少ないです。そのため、自分の持分のみの売却は現実的に難しいと考えられます。
諸経費がそれぞれの名義人に発生する
不動産を取得した場合には、各種税金やローンに関わる諸経費など、さまざまな費用が発生します。そのすべての費用が、共有名義人全員に発生するため、初期費用が高額になる恐れがあります。
ひとつの不動産を取得する場合であっても、別々でローンを組んだり契約を締結したりする必要があるため、すべて共有名義人それぞれで費用が発生します。
そのため、単独名義で不動産を取得する場合と比較して、諸経費は高額になるでしょう。
共有者が他界した場合に相続の対象になる
共有者が他界した場合、亡くなった方が所有していた持分は、相続の対象になります。
例えば、夫婦が共有名義で不動産を所有しており、夫が死亡した場合は夫の持分は相続の対象になり、相続税が課税される場合があります。
共有名義者が兄弟や第三者なら、自分が共有持分を取得することはなく、共有名義者が増える可能性もあるでしょう。
また、不動産の相続については、以下の記事で詳しい情報が掲載されているので、ぜひ参考にしてください。
共有名義を単独名義に変更する手続き方法
共有名義を単独名義に変更する方法は、以下のとおりです。
- 共有者の同意を得られれば、単独名義への変更が可能
- 相手の同意が得られない場合は、裁判による共有物の分割請求を行うことも可能
共有者の同意を得られれば、単独名義への変更が可能
共有者全員の同意を得られれば、単独名義への変更は可能です。ほかの共有者から持分を買い取ったり、交渉をして取得したりなどの方法があるでしょう。
ただし、共有名義者全員の同意を得られなければ、単独名義への変更は困難です。複数人で所有している場合であって、一部の人のみが認めている場合は単独名義への変更は難しいでしょう。
なお、ほかの共有者の持分を無償で取得する場合は、贈与税の課税対象になります。贈与税は、贈与を受けた年の合計贈与額から基礎控除(110万円)を差し引いた金額に対して課税されます。
よって、贈与を受けた共有持分の評価額と、その年に受け取ったそのほかの贈与の合計額が110万円未満の場合は、申告義務はりません。また、婚姻関係が20年以上ある夫婦間による、共有持分の贈与は配偶者控除の特例によって2,000万円の控除を受けられます。
相手の同意が得られない場合は、裁判による共有物の分割請求を行うことも可能
共有名義者の同意を得られない場合は、裁判所へ共有状態の解消を求める訴えを起こすことが可能です。
共有名義の不動産は共有名義人である各々が自分の所有権に基づき、「持分を譲らない」「単独名義への変更は認めない」と主張できます。
その結果、不動産を自由に処分できず、さまざまな弊害が生じる可能性もあるでしょう。
ある程度自由に不動産を処分できるようにするため、裁判所が共有名義人の間に入り、双方の意見を聴取した上で共有名義を解消するための分割方法を以下のなかから判断します。
現物分割
現物分割とは、物理的に分割する方法です。土地の場合はそれぞれの持分に応じて物理的に分割します。分割された土地は各々の単独名義とします。
ただし、建物の場合は物理的な分割が困難であるため、現物分割は行われません。
価格賠償による分割
共有持分を譲渡して金銭を得る、あるいは金銭を支払って共有名義人の持分を取得する方法です。
裁判中の交渉によって和解する場合は、この方法によるものが一般的です。
競売
裁判中の和解が成立しなかった場合、裁判所の判断で当該不動産を競売にかけ、得た金銭を共有名義人で分割します。
共有名義の不動産を所有している方は、いつでも共有名義の解消を求めることができます。その方法は、裁判による共有物の分割請求などです。
共有名義の手続きをする前にメリット、デメリットを把握しておく
今回は共有名義のメリットデメリットを解説しました。
共有名義で不動産を取得すると、共有名義人それぞれで各種控除を受けられるため、大きな節税効果に期待ができます。
一方で、不動産を自由に処分できなかったり、諸経費が高額になったりなど多くのデメリットもあるのが共有名義です。単独名義に変更する方法があるとはいえ、さまざまな弊害が生じるのも事実です。
今回紹介したメリットやデメリットを踏まえた上で、共有名義として取得するのか、単独名義で取得をするのか検討されてみてはいかがでしょうか。
この記事のポイント
- 共有名義とはどのような状態のこと？
共有名義とは、ひとつの不動産に対して複数の所有者がいる状態のことです。
詳しくは、「共有名義とは不動産を複数人で持つこと」をご確認ください。
- 共有名義の注意点はある？
共有名義の不動産は共同所有者全員の同意を得られなければ、不動産を処分したり貸し出したりすることができません。
詳しくは、「共有名義で不動産を所有するデメリット」をご確認ください。
この記事の監修
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