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ざっくり要約！
- 法定耐用年数とは、減価償却の計算に用いるものであり、実際の建物の寿命ではない
- マンションの寿命を知るためには、修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の金額を確認しましよう
法定耐用年数とは、減価償却などの計算に用いることを目的として、国税庁により定められた耐用年数のことです。
建物の用途や構造別に年数が異なり、鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅であれば、法定耐用年数は47年です。ただし、この年数はあくまでも税制上のものであり、実際の寿命ではありません。
この記事では法定耐用年数を過ぎた場合に想定されることや、マンションの状態を確認する方法を解説します。
記事サマリー
鉄筋コンクリート造（RC造）の耐用年数は47年
法定耐用年数は、建物の用途や構造ごとに定められています。鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は、以下のように住宅なら47年、事務所なら50年となっています。
| 用途 | 住宅 | 事務所 | 店舗 |
|---|---|---|---|
| 法定耐用年数 | 47年 | 50年 | 39年 |
上記のほかにも、旅館・ホテルや病院、工場・倉庫などの用途種別があり、それぞれ異なる法定耐用年数となっています。
法定耐用年数とは
法定耐用年数とは、建物の資産価値がなくなるまでの期間として、法令上で定められている年数です。国税庁により、建物の用途や構造別に定められており、主に固定資産の減価償却を計算する際に用いられます。
長期にわたり使用する建物の購入費用は、会計処理上、一括で計上しません。使用できる年数に応じて分割し、毎年少しずつ計上します。この際の計算に用いられるのが法定耐用年数です。
固定資産の価値は年々減っていくものという考えにもとづいて、設定されています。
その他の構造の法定耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC造）以外にも、構造別に以下の法定耐用年数が定められています。
| 建物用途 | 住宅 | 事務所 | 店舗 |
|---|---|---|---|
| 木造 合成樹脂造 | 22年 | 24年 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 | 22年 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 | 50年 | 39年 |
| れんが造 石造 ブロック造 | 38年 | 41年 | 38年 |
| 金属造 （4mm超） | 34年 | 38年 | 34年 |
| 金属造 （3mm超～4mm以下） | 27年 | 30年 | 27年 |
| 金属造 （3mm以下） | 19年 | 22年 | 19年 |
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC造）と同じです。また、一般的な戸建住宅に多い構造は木造で、住宅なら22年の法定耐用年数となっています。
金属造の年数が複数設定されているのは、骨格材の厚さにより年数が異なるためです。
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは耐用年数を過ぎたらどうなる？
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、法定耐用年数を過ぎても十分に使用できます。ただし法定耐用年数は減価償却の計算で用いられるだけでなく、融資の審査にも影響する場合があります。
融資が通りにくくなる
建物の築年数は融資の判断基準のひとつとされており、年数を経るとローンを組みにくくなるケースがあります。
審査基準は金融機関によって異なりますが、なかには法定耐用年数を超えると借りられない銀行もあるため、融資の申込先の選択肢が狭まることが考えられます。
また、そうした基準が明確に定められていない金融機関でも、一般的に建物は古くなるほど価値が下がるものです。そのため、法定耐用年数を超えた物件では融資を受けにくくなることが予測できるでしょう。
「法定耐用年数＝寿命」ではない
法定耐用年数は、減価償却を計算しやすくするために一律で設定された年数であり、実際に建物を使える期間とは一致していません。「法定耐用年数＝寿命」ではないということです。
また実際には、大規模修繕やリフォームなどを行うため、法定耐用年数を過ぎても問題なく使える場合も珍しくありません。
| ・「不動産 減価償却」に関する記事はこちら 不動産の減価償却とは？耐用年数や定額法での計算方法をわかりやすく紹介 |
マンションの寿命はどれくらい？
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年ですが、先述した通り、「法定耐用年数=寿命」ではありません。
国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」によると、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の物理的寿命は、117年と推定されています。摩耗度調査を実施した上で、実際に建物を使用した年数との関係から導き出された年数です。
ただ、実際のマンションの寿命は建物のメンテナンス状態に左右されることが多いため、寿命が何年とは一概に言えないでしょう。マンションの状態を確認する方法については、次の章で解説します。
| ・「築50年 マンション」に関する記事はこちら 築50年のマンションはいつまで住める？建て替え費用や売れないときの対応策も解説 |
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの状態を確認する方法
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの状態は、メンテナンス・修繕の実施状況に左右されるものです。修繕計画を立てて適切に実施しているか、また修繕積立金が十分にあるかといった点も確認しましょう。
適切なメンテナンス・修繕が実施されているか
外壁塗装などの修繕や給排水管のメンテナンスが行われているかは、マンションの寿命に大きく影響します。そのため修繕履歴を確認しましょう。
たとえば外壁塗装には、見た目を良くする目的だけではなく、雨風から外壁を守る役割があります。
コンクリートは雨にも強いですが、中に入っている鉄筋は雨にあたると腐食が進んでしまいます。鉄筋コンクリートは、コンクリートと鉄筋を結びつけることによって強度を出している構造です。そのため鉄筋が腐食すると強度は落ち、寿命が短くなることにもつながります。
こうした状況を避けるためにも、適切なメンテナンス・修繕が実施されているかを確認することが必要です。
外壁塗装のほか、雨漏りの修繕や白アリの駆除、設備の入れ替えなどが修繕履歴に記録されています。修繕を実施した時期や業者なども、あわせて確認することができます。
修繕履歴は管理会社が保管していますが、購入を検討中のマンションであれば、不動産会社を通して取り寄せることも可能なため、相談してみましょう。
| ・「マンション 大規模修繕工事」に関する記事はこちら マンションの大規模修繕工事とは。いつどんな工事をするのか、必要性や金額、資産価値への影響を解説 |
メンテナンス・修繕計画が立てられているか
既に実施済みの修繕履歴だけではなく、長期修繕計画を確認することも大切です。
長期修繕計画とは、25～30年程度で行う修繕の予定であり、管理組合によって計画策定や管理されている場合があります。一度作成したら終わりではなく、定期的に見直しを行いながら、計画に沿って修繕が実施されていくものです。
長期修繕計画には外壁などのほか、廊下や階段、エントランスと言った共用部分や、エレベーターなどの設備の修繕も含まれています。
ただし、小規模なマンションの場合、修繕すべき箇所が少ない上に入居者数も限られるため、長期修繕計画が存在しないケースがあります。
その場合は修理の必要性が生じた都度、工事を行うため、積立金を毎月支払うことはありません。しかし修繕費を突然請求される可能性があるため、長期修繕計画がない場合は、自主的に貯蓄する必要があります。
| ・「マンション メンテナンス」に関する記事はこちら マンションのメンテナンスが必要になる時期や費用、寿命について解説 |
修繕積立金は十分か
修繕計画がしっかりしていても、修繕積立金が十分にない場合は、計画通りにメンテナンスが実施されない可能性があります。そのため修繕履歴や長期修繕計画だけではなく、修繕積立金の金額や残高も確認しましょう。
金額が少ない場合、適切に修繕が行われないだけではなく、資金不足により追加徴収されることも考えられます。
国土交通省の「マンション総合調査結果」によると、修繕積立金の平均額は単棟型で約1万1,900円、団地型で1万4,100円、全体では1万2,300円となっています。中古マンションを検討する際、修繕積立金の参考にするとよいでしょう。
| ・「修繕積立金」に関する記事はこちら 修繕積立金ってどうして必要なの？相場や値上がりする理由も徹底解説 |
インスペクションを実施する
インスペクションとは、住宅の状態を建築士などの第三者が検査することです。主に構造上主要な部分を調べ、欠陥の有無や劣化の状況を診断します。修繕・メンテナンスをすべき箇所や費用の概算などを聞くことができ、建物の現状を的確に把握できるのが利点です。
インスペクションの実施についての法的な義務はないため、行うかどうかは売主・買主の判断によります。
ただしマンションの場合、共用部分の調査には売主だけでなく管理組合の許可も必要です。そのため、調査の実施が難しい場合もあります。
| ・「インスペクション」に関する記事はこちら インスペクションはするべき？メリットや費用、注意点、自治体の補助金もあわせて解説 |
まとめ
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年です。しかし法定耐用年数はあくまでも減価償却の計算に用いる年数であり、実際の寿命ではありません。
マンションの寿命は、メンテナンスや修繕の実施状況に左右されます。そのため修繕履歴や長期修繕計画のほか、修繕積立金の金額に注目してみましょう。購入を検討中のマンションであれば、不動産会社に依頼することで修繕履歴などを取り寄せることが可能です。
この記事のポイント
- 法定耐用年数とは？
建物の資産価値がなくなるまでの期間として、法令上で定められている年数です。
詳しくは「法定耐用年数とは」をご覧ください。
- 鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は？
建物の用途ごとに異なり、住宅なら47年、事務所なら50年、店舗なら39年です。
詳しくは「鉄筋コンクリート造（RC造）の耐用年数は47年」をご覧ください。
- マンションの状態を確認する方法は？
修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の金額を確認するほか、インスペクションを実施する方法があります。
詳しくは「鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの状態を確認する方法」をご覧ください。
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