都市計画区域外とは？建ぺい率や用途地域との関連も紹介

日本の国土をおおまかに分けると、都市計画区域と都市計計画区域外になります。多くの人々は都市計画区域に居住していますが、都市計画区域外であっても家を建てて住むことは可能です。

都市計画区域外に似た区域として、市街化調整区域や非線引き区域がありますが、それぞれ特徴が異なります。

この記事では、土地計画区域外と都市計画区域の違いや、都市計画区域外に家を建てるメリットと注意点を解説します。

市街化調整区域や非線引き区域についても触れますので、都市計画の区域区分について理解を深めておきたい方はぜひ参考にしてください。

都市計画区域外とは？

都市計画区域外とは、どのような区域なのでしょうか。都市計画区域との違いや、家を建てるときのルールについて解説します。

都市計画区域・区域外の違い

都市計画法では、国土をいくつかの区域に区分しています。
都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある街づくりを実現するために都市計画に関する事項を定めた法律で、都市計画の整備や都市開発のほか、用途地域や地区計画などについて規定しています。

その中で定められている都市計画区域とは、都市計画法に基づき都市として総合的に整備・開発し、保全するために都道府県（複数の都道府県をまたがる場合は国土交通大臣）が指定する区域です。

都市計画地域内において、すでに市街地となっている地域や、おおむね10年以内に市街化を図るべき地域を「市街化区域」、逆に市街化を抑制すべき地域を「市街化調整区域」として線引きしています。

都市計画区域外とは、現時点で都市としての整備や開発が計画されていない地域です。しかし原則として家を建てることができない市街化調整区域とは異なり、都市計画区域外であっても家を建築することは可能です。

ちなみに都市計画区域外の中でも、すでに建築物や工作物の建設が行われていて、環境を保全せずに放置することで支障が生じると認められる区域については、準都市計画区域として区分することがあります。

たとえば将来的に開発が進むことが予想される観光地の周辺エリアや、高速道路のインターチェンジがある地域などに指定されます。

なお、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも線引きされていない地域は「非線引き（都市計画）区域」と呼ばれます。

・「市街化調整区域」に関する記事はこちら 市街化調整区域ってどんな場所？メリット・デメリットや注意点を解説 ・「都市計画税」に関する記事はこちら 都市計画税とは？固定資産税との違いや計算方法を解説

出典：e-Gov法令検索｜都市計画法

都市計画区域外の土地の場合は建築確認が不要なことも

建築確認とは、特定行政庁もしくは確認検査機関へ必要書類を添えて申請し、建築基準や条例に適合していると証明する確認済証の交付を受けることをいいます。

一定の建物の建築工事や増改築工事、模様替えをしようとする場合は、建築主は建築確認申請をし、建築基準に適合していることを証明する確認済証の交付を受けなければなりません。

しかし都市計画区域外において建物を建築する場合は、建築確認申請が不要になることがあります。建築確認申請には時間とコストがかかるため、都市計画区域外のメリットともいうことができるでしょう。

都市計画区域外で建築確認申請が不要になるのは、いわゆる4号建物で、以下の条件の建築物です。つまり都市計画区域外で一般的な木造住宅を建てる場合は、建築確認申請が不要ということになります。

• 延べ床面積が200㎡以下の特殊建物（学校や病院、ホテルなど）
• 木造で2階以下、延べ床面積が500㎡以下、高さが13m以下、軒高9m以下の建築物（木造以外の建築物の場合は1階建て、延べ床面積200㎡以下の建築物）

2022年6月公布の「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」により、原則すべての建物は省エネ基準の適合が義務付けられることになりました。

この法律により2025年4月以降は4号特例が見直され、都市計画区域外で建築確認申請が不要になる建築物は、木造平屋建て（延べ床面積200㎡以下）に縮小される予定です。

ただし都市計画区域外であっても、準景観地区の場合など建築確認申請が必要になるケースがあります。かならず役所や建築会社に相談するようにし、建築するタイミングにも注意しましょう。

・「建築確認申請」に関する記事はこちら 建築確認申請とは？流れや費用、不要な場合について紹介

出典：建築基準法｜e-Gov法令検索
2025年4月（予定）から４号特例が変わります｜国土交通省

都市計画区域外の土地に建物を建てるメリット

都市計画区域とは、都市として総合的に整備・開発する必要がある区域です。都市計画地域内の市街化区域ではかならず用途地域が定められており、用途地域ごとに建ぺい率や容積率、高さ制限が定められています。

一方で都市計画区域外の土地に対しては、用途地域や建ぺい率などが定められておらず、家を建てる場合でも建築基準法上の道路に接道する義務はありません。

建物が密集することも基本的にないため、防火のための制限を受けることもありません。

もちろん構造的に問題がある建物は建築できませんが、隣家への陽当たりの影響や延焼を気にすることなく自由に家を建てることができるのは、都市計画区域外の土地ならではのメリットといえるでしょう。

参考として、土地にまつわるさまざまな用語について下記にまとめました。

• 接道義務：土地計画区域内に建物を建てる場合、原則として幅員が4m以上の建築基準法上の道路に、2ｍ以上接道する義務がある
• 用途地域：建築を規制するために指定する地域のことで、住居系や商業系など13の地域のいずれかに分類される。地域ごとに用途や建蔽率、容積率などが定められる
• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
• 容積率：敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合
• 高さ制限：建物の高さの最高限度のこと。用途地域ごとに絶対高さや道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制がある
• 防火地域・準防火地域：火事の延焼を防ぐために定められる地域のこと。おもに主要幹線道路周辺や住宅密集地に指定される。規模に応じて耐火建築物や耐火構造にし、隣家と一定以上の空間を確保する必要がある

都市計画区域外の土地に建物を建てる注意点は？

都市計画区域外の土地は自由度が高いものの、建物を建てる際は注意が必要です。最後に、留意すべきポイントを4つ紹介します。

資産価値が低くなりやすい

都市計画区域外は、自然豊かな環境であることが魅力です。しかし市街化区域に比べて需要は低く、資産価値も低くなりやすいので注意しましょう。

転居のために売却しようとしても、希望する価格で売却できない可能性があります。

都市計画区域外の土地を購入する際は、価格が妥当なのか判断するために相場を把握するようにし、将来のライフプランもよく検討したうえで決断しましょう。

環境が不安定な場合が多い

都市計画区域外は自然災害リスクが高く、市街化区域に比べて復旧までに時間がかかる可能性が高いです。

また一体の都市として総合的に整備・開発する必要がある都市計画区域に比べて、電気や水道などインフラの整備は十分とはいえません。

病院や商業施設なども少ないため、万が一に備えて、日頃から災害用の備蓄や心構えをしておく必要があるでしょう。

交通の便が悪い

都市計画区域外の場合、交通の利便性は望めません。
そもそも居住する人口が少ないこともあり、バス路線の近くであったとしても、減便や廃線になるおそれがあります。

日々の買い物は、基本的に自家用車を利用することになります。日用品を購入できるお店の場所までの距離を確認し、将来にわたって車を運転する必要があることを想定しておきましょう。

近隣住民とのトラブルが起こりやすい

土地計画区域外では、家を建てる際に建ぺい率や容積率、高さ制限などの規制がないために、近隣住民とトラブルが起きやすくなります。

建築に関して法的に規制がない場合でも、住民同士の「暗黙の了解」が存在することがあります。事前に、その土地ならではの慣習などがないかを不動産会社に確認しておくと安心です。

家を建てたら基本的には長期にわたってそこに住むことになるため、既存の住環境やコミュニティを乱さないように配慮して、建築プランを立てましょう。

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