家を高く売るためのコツ、注意点、事前準備やこんな場合はどうする？まで完全網羅！

大切に過ごしてきた思い出がつまった家を売却することになった場合、できるだけ高く売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。この記事では、家を売るために最初にすべき事前準備、方法、売れやすいタイミング、必要なお金・書類、注意点、高く売るコツ、などについて見ていきたいと思います。家を高く売るために知っておきたい情報の完全版として、ぜひ参考になさってください。

家を売るために最初にすべき事前準備

「転勤になったので、家を売って住み替えたい」、「子どもたちが独立したので、コンパクトなマンションに住み替えたい」など、家を売るという理由は人それぞれです。しかし、初めてという方が多く、何から手を付けていいのか分からない・・・というのが本音ではないでしょうか。

事前準備としてまず行っていただきたいのが、家を売却する目的をご家族で話し合うということ。中には売却する決心がついていない家族もいるかもしれません。家への思い入れは人それぞれという視点をもって話し合い、全員が納得する形で進めましょう。意思が固まったら、いつまでに売却したいのか、住替え先は同じタイミングで探すのか、なども決めておきます。ここを明確にしてから不動産会社に依頼しないと、販売期間などに影響がでる可能性があるので注意が必要です。

「どのくらいの価格で売却できるのか」というのも気になるポイントかと思いますが、まずは不動産のポータルサイトなどを使って同じような条件で検索をしてみましょう。この検索結果によって、現在どのくらいの価格で販売されているのかといった情報収集ができるので、おおよその相場が把握可能となります。

家を売却するメリットは、現在のお住まいに何かしらの不満をお持ちの場合は、その解決ができるということが挙げられます。また、譲渡益がある場合は、特別控除などの特例、譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除などが受けられるという点があります。デメリットや留意点としては、購入希望者が実際の家を見学(内見)しにくるので、その対応をしなくてはならないこと、引き渡しの時点で住替え先が決まっていないと、仮住まいを用意する必要があること、住替え先の住宅ローンの支払いが始まっても売却できない場合、売却する家の住宅ローンが残っているのであれば、ダブルローンになってしまうことなどがあげられます。

家を売る方法は？

一般的な売却としては仲介という方法があります。不動産会社への問い合わせから始まり、査定を経て、売却を依頼することを決めたら不動産会社と媒介契約を締結します。締結後は、家の売却につながるように、新聞の折込チラシやインターネットなどで広く売却活動を行い、購入希望者を募ります。反響が入ったら、購入希望者が内見として家を見学。何回かの内見を通じて条件が合致したら、いよいよ売買契約です。以降は、引き渡し日までに借入金の返済、抵当権の抹消手続きなどを行います。残代金を受け取り、登記を申請したら、所有権移転登記に必要な書類と鍵を買主様に引き渡し、仲介手数料などの諸費用を支払ったら完了です。

このように様々なステップを踏む仲介では、残代金の受取りまでに約2〜6カ月程度かかると考えておきましょう。仲介は、売却まで時間的に余裕がある方なら問題ありませんが、「すぐにでも売却して現金化したい」という方の場合は、必要なお金が期限までに用意できずに困ってしまうことにもなり兼ねません。ここで、「家はすぐには売却できないのか・・・」と諦めてしまうのではなく、買取という方法があるということをお伝えしたいと思います。買取は、販売活動を通じて購入希望者を募るのではなく、不動産会社が買主となる方法のこと。内見は不動産会社の担当者が1回するだけで済み、急に現金が必要になった場合でも安心と言えるでしょう。但し、担保が付いている物件は、抵当権抹消の手続きを行ってからでないと売却できません。いくら早めに現金化したいとなっても、担保がついている場合は、抹消の手続きだけでも2週間程度はかかるという点は覚えておきましょう。

確実に売却できるのであれば、なぜ買取りではなく仲介を選択する人がいるのか？　と疑問に思う方もいらっしゃるかもしません。買取りで認識しておきたいのは、査定価格が仲介で提示される価格よりも一般的には若干低めに設定されるということ。仲介は、売却できないと販売活動中に価格の見直しをする場合も多いのですが、高く売却できる可能性もあるので、少しでも高く売りたい！　という条件をお持ちの場合は仲介の方が適していると言えます。

住宅ローンが残っており、売却して他の資産を補てんしても完済できない場合は、任意売却という方法をとります。これは、債権者の同意を得て、差し押さえ解除や抵当権抹消をしてもらう任意の売却方法です。

これまでは、不動産会社が入って家を売却する方法をお伝えしてきましたが、不動産の個人売買はできないのか？　と感じる方もいるかもしれません。結論からお伝えすると、不動産の個人売買は可能ですが、下記のようなリスクがある点は認識しておきましょう。

●取引におけるトラブルは、自分で解決する必要がある
●基本的に、契約書の作成や重要事項説明書の作成・交付義務などが個人にはないため、法律で守られていない

個人間の取引は、手続きに縛られていない分、権利関係が曖昧になってしまうこともあります。自分の代はいいかもしれませんが、子や孫の代になって、契約書などの記録が残っていない物件の権利関係を探るのは困難なことです。

個人間の不動産取引に法的な制限はありませんが、リスクを伴うことは間違いありません。不動産の取引を熟知している不動産会社に依頼するのが無難と言えるでしょう。

下表では、仲介、買取、個人間の取引のメリット、デメリットをまとめてみました。売却方法についてどの方法がいいのか迷っている場合はぜひ参考になさってください。

家を売る方法別のメリット、デメリット

	メリット	デメリット
仲介	●専門知識を持つ不動産会社の営業スタッフがサポートするため、スムーズな取引が期待できる ●広域を対象としたマーケティング活動により、多くの買い手候補にリーチできる ●希望価格で売れる可能性がある	●仲介手数料が発生する。 ●売却までに時間がかかることがある ●売却価格が買い手との交渉次第で変動したり、交渉が難航したりする可能性がある ●内見対応が必要
買取	●早期に現金化できる ●業者との交渉が1対1で進むため、取引がシンプルでストレスが少ない ●仲介手数料が不要	●市場価格よりも低い価格での売却になることが多い
個人間の取引	●仲介手数料が不要 ●価格を自由に決められる ●直接の交渉により、柔軟な取引が可能	●法的手続きや書類作成など、専門知識が必要。 ●信頼できる購入者を見つけるのが難しい ●トラブルに発展することがある

家が売れやすいタイミングとは？

レインズデータライブラリー　マーケットデータ（公益財団法人　東日本不動産流通機構）によると、3月の成約件数が他の月に比べて若干ですが多くなっています。このことから、4月の新年度を迎える前に、家を購入して引っ越しを終わらせたいという層が多いことが伺えます。よく不動産会社の繁忙期は1～3月と言われていますが、そのことが実証されている結果とも言えるでしょう。

購入のタイミングで多いのがお子さまの成長です。入園、入学、新学期に間に合うように引っ越しをして、新しい生活を迎えるという方が多いのではないかと推測されます。

このことから考察すると、3月は家が売れやすいタイミングと言えます。この時期に向けて販売活動を進めていくことが賢明と考えられるでしょう。

2023年上半期の成約数の傾向として見られるのは、前年実績を下回っている状況が続いているという点です。一方成約価格については１～3月は首都圏全体で上昇、4～6月では、東京都区郡以外は上昇しているという状況です。

2023年の戸建て住宅の需要は、複数の要因に影響されました。まずは、リモートワークの普及により、可能な限り広い住空間を求める家庭が増えたこと。また、コロナ禍に起因する生活様式の変化により、郊外や地方で戸建て住宅の購入を検討する人も以前より見られるようになりました。一方で、建築資材の価格上昇や金利の引き上げといった経済要因が市場に影響を与え、特に新築戸建ての新規登録物件の価格は上昇傾向。この背景もあってか、新築に比べると安く手に入る中古戸建の成約価格は、全国的に上昇傾向になりました。購入希望者には慎重さも見られ、物件によっては売却までに時間がかかるケースもあったようです。全体として、戸建住宅市場は依然として堅調ですが、経済環境の変化が今後の市場動向に影響を与える可能性があります。

・「家を売るタイミング」に関する記事はこちら 家を売るタイミングはいつがいい？築年数や税金・社会情勢などの観点から解説

家を売る基本的な流れ

家を売る場合、いくつかのステップを踏む必要があります。ここでは、ステップ別に解説していきます。依頼する不動産会社が決まったところから見ていきましょう。

STEP1　売却の相談

まずは不動産会社に訪問することになりますが、訪問前に準備しておきたいのは、“売りたい事情や希望条件を明確にしておく”ということです。

例えば、

●住替え先が決まっていて、1カ月後の◯月◯日までに支払いを済ませなければならない

●相続した実家を売却して兄弟で分けたいのだが、次男が早急に現金化したいと言っている

●空き家になっている実家を売却したい。売却時期にこだわりはないけれど、できるだけ高く売却したい

など、理由や優先したい事柄が具体的に分かるようにしておきます。こういった点を不動産会社に伝えることによって、希望にあった売却方法や希望の売却時期などを売主様と同じ目線になって提案してもらえます。これらを曖昧に伝えてしまうと、不動産会社も売主様の希望がはっきり分からないので、的確な判断ができません。初対面の人に包み隠さず話しをするというのは躊躇してしまうかもしれませんが、スムーズな売却のためにもしっかりと伝えるようにしましょう。

STEP2　売却不動産の調査・調査および販売方法のご提案

不動産会社の担当者が実際に家を調査・査定します。相談時に伝えていなかったことがあれば、この時点で伝えるようにしましょう。また、買主様が知っておくべき告知事項は包み隠さず伝えることが大切です。あとから査定価格に関わるような不備や説明不足だった部分が発覚すると、進行に大きく影響を与えてしまうことになってしまう可能性があります。

STEP3　媒介契約の締結

不動産会社へ依頼することを決めたら、媒介契約を締結します。なお、媒介契約には3つの種類があります。それぞれ契約内容が異なりますので、事前に確認しておきましょう。

	複数不動産会社との 契約	売主自身が発見した相手との 取引	レインズへの 登録義務	売主への 報告義務
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1回以上/1週間
専任媒介契約	×	〇	7営業日以内	1回以上/2週間
一般媒介契約	〇	〇	義務なし	義務なし

STEP4　不動産の各種販売活動

媒介契約を締結したら、販売活動に移ります。販売活動を通して広く購入希望者を募ることになります。方法としては、不動産のポータルサイトや不動産会社のウェブサイトなどに物件情報を掲載する、新聞に折込みチラシを入れる、物件を開放してオープンルームを開催するなどがあります。

これらの販売活動を通して内見希望者が現れたら、いよいよ内見対応です。家の中をじっくり見学してもらい、アピールポイントなどを伝えるようにしましょう。

・家の内覧に関する記事はこちら 家を売るときに内覧希望者を迎えるポイント！早期売却への道を徹底ガイド

STEP5　売買契約

売却条件の確認ができたら、売買契約を締結します。今一度不明点や心配なことについてはしっかりと確認し、納得した上で署名・捺印するようにしましょう。売主様が用意するものとしては、登記済証または登記識別情報、実印、印鑑証明書、固定資産税納付書、印紙代、本人確認書類などがあります。

STEP6　残置物撤去や引っ越し、抵当権抹消における事前準備等

物件内の残置物を整理し、不要なものは適切に処分します。さらに引っ越しの手続きと荷物の準備を整え、抵当権抹消に必要な書類や証明書を用意します。

STEP7　残金決済・引き渡し

残金の受け取りは、振り込み、小切手、現金から選択できますが、抵当権の抹消をする口座に入金されるのが一般的です。所有権移転手続きが正式に完了し、買主から残金を受け取ったら、不動産登記の変更手続きを行います。この手続きには、登記官への書類提出や印鑑証明書の提供が含まれます。そして、手続きが確定したら残金を受け取り、最終的に鍵を渡して引渡しが完了となります。

家を売る際に必要になるお金

売却時にかかる主な諸費用や税金は、次のようなものです。

仲介手数料

売却には、広く販売活動をして購入希望者を募る仲介と、不動産会社が買主となる買取という方法があります。仲介手数料がかかるのは仲介で、買取の場合はかかりません。宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は売却価格×3％＋6万円＋消費税と定められています。（800万円以下の場合は仲介手数料33万円（税込み））

抵当権等の抹消費用・司法書士報酬

売却する家に住宅ローンなどの抵当権等がある場合は抹消手続きが必要となり、登録免許税がかかります。手続きを司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要となります。また、住所や氏名の変更がある場合には、変更手続きに伴う費用も発生することがあります。

引っ越し費用

今まで住んでいたご自宅を売却する場合、引っ越しのことも考えておかなければなりません。何社かに見積りをとるようにし、金額だけでなくサービス内容も比較するようにしましょう。また、不動産会社によっては引っ越し会社を紹介してくれるので、売却の相談と一緒に確認してみるのもいいでしょう。

不要品の処分費用(残置物撤去費用)

一戸建てを売却して引っ越す際は、廃棄処理量が多くなる傾向があります。大量であれば撤去業者に一括して依頼するという選択肢もありますが、その分残置物撤去費用がかかるという点は把握しておくようにしましょう。

解体費用

土地付きの一戸建てとして売却しようと考えていても、建物が古くてなかなか売却できないケースなどがあります。その場合は、取引条件により、解体費用を売主様が負担することがあるというのは認識しておきましょう。

エアコンを次の所有者に譲ろうと考えている方が多いのですが、古いものだとランニングコストが高くつくということで買主様はあまり欲しがりません。また、“まだ使えるから”と、長く使っていた家具などをリサイクルショップに出して引っ越し費用に・・・と思っていても、使い古したものはほぼ売れないと考えておきましょう。

測量費用

隣地との境界線や正確な土地面積を把握するために測量が必要であり、この際には測量費用が発生します。なお、測量費用は確定測量と仮測量の差額によっても影響を受け、また、隣地の数が多ければ多いほど、費用が増加することがあります。

登録免許税　※建物、土地それぞれにかかります

登録免許税とは、所有権移転登記、抵当権抹消登記、住所変更登記といった登記をする際に発生する税金を総称したものです。所有権移転登記にかかる税金は買主様、抵当権抹消登記と住所変更登記にかかる税金は売主様が負担します。登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士に対して報酬が発生するという点は覚えておきましょう。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代のことです。印紙税は不動産の価格に応じて異なります。なお、租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書に添付する印紙税の税率は軽減されています。ただし、この軽減税率には期限が設定されており、期限が切れると通常の税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

譲渡所得税

購入時より高く売却できた場合にかかる税金です。所得税、住民税、復興特別所得税(「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」の成立に際し創設。徴収は2037年12月31日まで)に分かれており、税率は一戸建ての所有期間によって変わります。また、所得税、住民税は支払う時期が異なります。

譲渡所得税は、売却金額から売却する家の購入価格や購入時にかかった費用、売却時にかかった費用等を差し引いた金額に税率を乗じて算出します。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超か5年以下かによって異なります。売却した家が居住用財産であるなど、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除の特例が受けられますが、原則、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告の手続きをする必要があるので注意しましょう。

＜所有期間による税率の違い＞

●所有期間5年超の税率→所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝20.315％

●所有期間5年以下の税率→所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝39.63％

ちなみに、相続したばかりの不動産を売却する時に疑問に感じてしまいがちなのが、所有期間。相続したばかりなので5年以下に該当する、と思いがちですが、被相続人の所有期間を引き継ぐことになっています。

認識違いで後々慌てないように、税制や諸条件については事前に不動産会社や専門家に確認しておくといいでしょう。

なお、売却による利益が次の自宅購入に充てられる場合、一定の条件を満たせば「買い替え特例」により、課税が繰り延べられることがあります。こういった制度については、不動産会社のスタッフに自分のケースではどのような軽減措置が受けられるのかをヒアリングするなどし、漏れのないようにしてください。

家を売る際の必要書類

物件によって必要になってくる書類が異なりますが、一般的なのは下記のような書類です。いざというときに慌てないよう、事前に不動産会社に確認しておくことをお勧めします。

●土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
いずれも土地や家の所有権を証明する書類

●印鑑証明書
印鑑を公的に認める書類

●実印
役所に登録してある公的に認められた印鑑

●固定資産税・都市計画税納税通知書
税額や納付時期などを納税者に知らせる文書

●建築確認通知書・検査済証
建築確認通知書は建築前に発行される書類。検査済証は建築完了時の検査後に発行される書類

●測量図・建物図面
測量図は、土地の実測結果を製図したもの、建物図面は建物の位置や形状等を製図した書類

●物件状況等報告書
土地や建物の状況が細かく記載された書類

●設備表
物件に付随する設備の有無や状態を記載した書類。種類や数、不具合等の箇所、設置時期や機能、動作状況、 修繕履歴などが記載されている。

●本人確認書類
運転免許証やマイナンバーカードなどの公的な身分証明書

家を売却する前から売却した後までの注意点

●売却前

売却前とは、事前準備や査定依頼、不動産会社の選定・契約の段階です。ここでの注意点は下記のようなものです。

・事前準備では、できる限りの情報収集を

不動産会社に査定依頼をする前は、不動産のポータルサイトや不動産会社の公式サイトで売却予定の家と同じような条件を入力して検索し、「どのくらいの価格で売りに出ているのか(＝相場)」という点を確認します。これにより把握した相場は、不動産会社が出してきた査定価格が妥当かどうかの判断時に役立ちます。

・査定は複数の不動産会社に依頼する

査定価格は不動産会社によって異なります。高い価格を提示してきた不動産会社を選びがちですが、「査定価格＝売れる金額」ではない点は認識しておきましょう。相場程度で売り出すのがスムーズな売却への道。情報収集した際に把握した価格を基準にすると、不動産会社が選びやすくなります。査定価格の根拠をしっかりと説明できるかどうか、他には、売却実績が豊富、全国展開しているかどうかなどはチェックポイントになります。

・自分に適した媒介契約を締結する

不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。先にもお伝えしましたが、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」があります。それぞれ特徴が違うので、不動産会社の担当者にどのようなスケジュールで進めたいのかなどの条件を伝えて、適切な方法を選択するようにしましょう。

●販売活動中

様々な広告を使って広く購入希望者を募る販売活動や契約がこのステップにあたります。

・内見時は整理整頓をして迎えるのがポイント

売却活動中の内見対応については、気を付けておきたい点がいくつかあります。内見希望者を迎える際には、掃除や整理整頓、空気の入れ替えをしておくこと。また、第一印象となる玄関は靴を出しっぱなしにせず、すっきりとした状態にしておくといいでしょう。内見時の質問へは通常営業担当が対応しますが、お住まいでないとわからない質問へは売主様にご回答いただく場合があります。購入検討する上での不安や疑問を解決でき、より具体的に検討いただくことにつながりますので、ご存知の範囲内でご対応いただくと良いでしょう。

・契約内容をしっかり確認する

買主様が決まると安心してしまいますが、それで終わりではありません。締結する売買契約書の内容はしっかり確認し、ご自身の意思と相違がある場合は修正してもらうようにしましょう。契約内容を把握していないと、後々トラブルに発展してしまうこともあるので注意が必要です。

●売却後

売却後から引き渡しまでの間に知っておきたい注意ポイントは下記のようなものです。

・引き渡しまではスケジュールを組んで進める

売却後は、引き渡しまでのスケジュールを立てて、スムーズに引き渡しを迎えられるように進めましょう。売買契約締結時に、引き渡しまでのスケジュールを営業担当に確認すると安心です。

・確定申告も忘れずに

家を売却した場合に適用される特例を受けたい場合、売却で利益が発生した場合は、確定申告が必要です。確定申告期間は原則2月16日から3月15日と決まっているので、期間内に済ませるようにしましょう。

家を高く売るコツは？

家をできるだけ高く売却するには、いくつかのコツがあります。ここでは、代表的な3つをご紹介します。

日ごろからメンテナンスをしておく

築年数が同じでも、日ごろからメンテナンスをしているかどうかで、その劣化具合は大きく変わってきます。家を購入したら、「いつかは売却するかもしれない」という考えを常に持って、手入れをまめに行っていきましょう。

広いネットワークがある不動産会社に依頼する

不動産会社によっても、値段が大きく変わってくるのが不動産売買です。絶対に高く売ってくれる不動産会社があるというわけではありませんが、できるだけ多くの人に売る家の存在を知ってもらい、多くの購入希望者から買主様を決めていくというのが、高く売る可能性が上がる要素のひとつと言えます。
そのためにも、全国にネットワークがあり、取り扱い物件数が多いような会社にお願いするのがポイント。さらに、過去の実績が多い会社もノウハウや経験値の面からお勧めしたい不動産会社と言えます。

内見で物件の魅力をアピールする

内見とはいわば家のプレゼンをする機会です。ここで、しっかりアピールできるのとできないのとでは、購入希望者の反応が変わってきます。ご家族で事前に話し合っておくと、多くの意見が集められるのでその分ＰＲできるポイントも増えるのでお勧めです。

また、プレゼンというからには、メリットだけでなくデメリットと考えられる点も伝えることが必要です。物件の魅力とデメリットをしっかり伝えることは、購入希望者が全体像を把握し、適切な判断を下すために不可欠です。この情報は不動産会社とも共有しておきましょう。

このような家を売りたいときはどうする？

家を売却したいけれど、何か気になる点がある場合は「本当に売れるのか心配」と考えてしまう方もいるのではないでしょうか。ここでは、いくつかの例をあげて、対処方法について見ていきましょう。

複数の相続人がいる中で家を売却したい場合

相続発生時から10カ月以内に、相続人や相続財産の確定だけでなく、相続税の申告・納付までを済ませる必要があります。人情として“49日までは、相続だの遺産だのと騒がずに故人を偲ぶ時間にしたい”という方も多いようですが、10カ月のうち約１カ月半を何もしないで過ごしてしまっては、結果的に慌てることになり、相続人同士で納得がいかないまま手続きをすることになってしまうかもしれません。

まずやっておきたいのは、代表者を決めるということ。人の意見というのは十人十色ですが、様々な手続きに相続人全員がついてきては一向に話がまとまりません。スムーズな売却のためにも、まずは代表者を決め、その人を中心に相続人内で遺産の分配について話し合い、全員の合意を得るようにしましょう。話し合いの際は、親族同士という安心感から自我が出てしまい、なかなか総意が得られないことがあります。そういった場合は、不動産会社の担当者などが同席し、専門的な視点から説明をしてもらうと、それぞれが感情的にならずに比較的スムーズに話がまとまることが期待できます。

代表者になった方の注意点としては、総意に従い手続きを進めていくようにするということ。あくまでも全員の代表なので自己都合で総意に反する判断をするのはNG行動です。また、手続き中に全員で決めていないことを決断しなければならないシーンが出てきた場合は、皆に意見を求めて方向性を決めるというのが無難でしょう。

また、10カ月のうちに様々な手続きを済ませなければなりませんが、代表者だけでなく全員が内容を把握しておくと安心です。

●3カ月以内に行うもの

• 死亡届の提出：7日以内に提出
• 遺言書の有無の確認：自筆の遺言書は、家庭裁判所で検認
• 相続人の確定：被相続人の戸籍謄本を全て集める（出生から死亡時まで）
• 相続財産の確定：金融機関へ残高証明書の発行依頼、不動産登記簿謄本、固定資産評価書などを集める

※相続を放棄する場合は、3カ月以内に家庭裁判所で手続きを済ませる

●4カ月以内に行うもの

• 被相続人の準確定申告：亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの所得税を精算

●10カ月以内に行うもの

• 遺産の分け方を決定：遺言書があればその内容を尊重。ない場合は、話し合って遺産分割協議書を作成
• 相続税の申告・納付：被相続人の最後の住所地を管轄する税務署に申告。特例を使って相続税がかからないケースでも申告は必要。納付は税務署でも金融機関でも可。

この後、分割した不動産の名義変更や移転登記などを行い、売却の手続きに入ります。相続した家を売却するには実はここが重要なポイント。名義変更をしていない家は売ることができないので、その点は認識しておくようにしましょう。

一般的には、司法書士より届いた各種書類に相続人全員が署名、捺印をして手続きが進んでいきます。相続人が相続税の申告に必要な書類は、自身の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などです。

相続人の間でもめてしまい、期限までに分割できなかった場合は特例が使えないという決まりがあります。しかし、10カ月以内にとりあえず法定相続分で分割するとして申告・納付をし、3年以内に話しがまとまれば特例の適用が受けられますので、そういった点も覚えておくといいかもしれません。

いずれにしても、相続が発生したらすぐに代表者を決めて、専門家のアドバイスを受けながらどんどん手続きをしていくことがスムーズに進める秘訣と言えます。

長期間空き家になっている物件

家は人が住まないと、劣化が進んでしまいます。よって、長い間空き家にしていると、購入希望者が現れにくいという可能性があります。中古と分かっていても、人間の心理としてはあまりきれいではない室内や外構を見た時点で、購入意欲がなくなってしまうもの。せっかく内見まで進んでも断られてしまうケースが多いのが現実です。

こういった家は、売却できるように販売活動を始める前にリフォームをしたり、リフォーム資金が不足している場合は初めから相場よりも大幅に販売価格を下げて売り出すなど、お金の面で持ち出しが増えたり妥協したりする必要が出てきます。

さらに、条件があまりよくないために、販売期間の長期化も考えられます。長い間売れない物件を抱えていることに、ストレスを感じてしまうこともあるでしょう。このようなケースでは、買取を選択するというのもひとつの手です。買取は、内見が不要なだけでなく、不動産会社が最初に取り決めた値段で直接買い取ってくれるので「いつ、いくらで売れるのだろう」という心配をする必要がありません。リフォームももちろん必要ありません。

仲介よりも金額は安くなる傾向にありますが、確実に売却したい場合は、買取を検討してみるといいでしょう。

築20年以上の家

一般的に築20年以上の家は、建物の価値がゼロに近いと言われています。しかし、築20年以上の家のニーズが全くないというわけではありません。安く手に入れ、自分たちらしくリフォームやリノベーションをして住みたいという方、土地の立地に魅力を感じて、土地のみを活用するつもりで購入する方など様々です。

しかし立地などによって、築20年以上の家が建っていることで、売却期間が長期化してしまうケースもあるでしょう。そういった場合は、「古家あり」と表記し、土地として販売するという方法もあります。更地にして売却するという選択肢もありますが、その場合の解体費用は売主様が持つことになるのが一般的です。

・「築20年以上の家」に関する記事はこちら 築40年の家を好条件で売るには？リフォームをしなければ売れないのか

家を売る際によくある質問

Q　売却するために必要な諸経費にはどんなものがあるの？

A　主なところでは、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付する印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合がございます。

詳細は、「住まいの税金-印紙税」、「住まいの税金-譲渡所得の基本的計算」をご確認ください。

Q　売却にかかわる税金なども教えてもらえるの？

A　制度の説明など、一般的な内容については営業担当者でもお答えすることが可能です。

個別ケースについての詳細なご相談は、各営業所にて、税理士による無料相談会を実施しております。こちらをご利用ください。
「税務・法律無料相談」開催日程 （※事前予約制となります）

Q　住みながら売却することはできるの？

A　可能です。実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願いいたします。

Q　販売活動ってどのようなことをするの？

A　当社ネットワークを通じた登録顧客へのご紹介、ホームページや新聞折込チラシ・住宅情報誌への掲載、オープンハウスの開催、 周辺住宅へのご紹介、指定流通機構（レインズ）への登録、不動産業者等への紹介などを実施いたします。

詳細は「ご売却の手引き-ご売却物件の各種販売活動」をご覧ください。

Q　どうしても一定期間内に売却したいが、何か良い方法はあるの？

A　当社では一定期間内にご売却が成立しなかった場合に、あらかじめ決めさせていただいた価格で当社が購入させていただく「リバブル売却保証システム」を用意しております。是非営業担当にご相談ください。

売りたい物件・時期がお決まりの方はこちら

60秒で入力完了！売却査定を承ります。

不動産の売却可能額を査定する