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ざっくり要約！
- 不動産売却の見積もりには机上査定（簡易査定）と訪問査定がある
- 不動産売却の見積もり前には住宅ローンの残高を確認する、物件の相場を調べておく、必要書類を確認するなどの準備をしておく
不動産の見積もりとは 、一般的に不動産売却の際に依頼する「不動産査定」を意味します。しかし一方で売却にかかる仲介手数料など「諸費用の概算計算書」をさすこともあります。
この記事では、前者の「不動産売却の見積もり」について詳しく解説します。また不動産会社に相談する前にしておきたい準備や、見積もりに関する注意点も紹介します。
不動産会社へ売却の相談をしたいけれど、いまひとつ売却の見積もりがどのようなものなのかわからないという方はぜひ参考にしてください。
記事サマリー
不動産売却の見積もりには無料と有料がある
不動産売却の見積もりには、実は無料と有料のものがあります。ともに不動産の査定額がわかるものですが、少し用途が異なります。
それぞれどのように使い分けすればよいのでしょうか。無料査定と有料査定を簡単に解説します。
無料査定
不動産会社が行う不動産査定には、机上査定と訪問査定があります。どちらも不動産会社がサービスとして行うもので、通常無料です。類似する物件の成約事例や不動産市場、競合する物件などを考慮して算出します。
査定書を作成するのに必要な資格は必要なく、不動産会社の担当者が作成します。また査定の基準は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社へ依頼した場合、査定額が大きく異なることがあります。
不動産売却が目的であれば、不動産会社が算出する無料査定で問題ありません。ただし、その場合は複数の不動産会社へ相談し、平均値を把握することをおすすめします。
有料査定
不動産の資産価値を知るために、国家資格を有した不動産鑑定士 に依頼し、不動産鑑定書を作成してもらう場合は有料になります。依頼先や不動産の特性によっても異なりますが、不動産鑑定書は少なくとも15万円程度かかります。
これは通常「不動産鑑定」と呼ばれるもので、不動産鑑定士だけが行うことができる独占業務です。
不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて鑑定するため、どの不動産鑑定士に依頼しても、同等の査定額になります。
一般的に相続による遺産分割協議書の作成や、離婚による財産分与などを行うときの不動産の評価に用いられます。
不動産売却の見積もりの種類
不動産売却の見積もり（不動産査定）には2種類あり、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。それぞれ特徴が異なりますので、状況や希望に応じて選びましょう。
机上査定
机上査定とは、実際に不動産を現地調査せずに査定額を算出する方法です。簡易的な査定であることから、簡易査定とも呼ばれます。
不動産の状態などは査定額に反映されません。そのため、リフォームなどをしている場合は物足りないと感じるかもしれません。
不動産会社は、依頼者からの一定の情報と、成約事例や不動産市場、路線価などをもとに査定額を出します。対面することなく依頼でき、通常3営業日ほどで査定額がわかるため、まずはおおよそどのくらいの金額で売却できるのか知りたい人におすすめです。
訪問査定
実際に不動産会社の担当者が現地調査を行い、査定額を算出する方法です。
不動産会社の担当者は、所有者から設備の不具合の有無などをヒアリングし、不動産の状態をチェックします。現地調査に通常1～2時間程度かかり、査定書ができあがるまでに1週間程度かかります。
現地調査以外にも近隣の環境や駅までのアクセスなども確認し、法務調査を行ったうえで査定するため、机上査定に比べて精度の高い査定といえます。実際に売却する前には、かならず訪問査定が必要になります。
不動産売却の見積もり前にすべき準備
不動産売却の見積もりを依頼する前に、準備しておきたい3つのポイントを紹介します。事前準備によってその後の流れがスムーズになりますので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの残高を確認する
はじめに住宅ローンの残高を確認しましょう。残債があっても売却はできますが、引渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
もし不動産売却の見積額よりも残債が高い場合は、自己資金を充当するなどの対処が必要です。
自己資金が充当できない場合は、買換えローン を利用する方法があります。しかしオーバーローンになるため審査が厳しく、年収などによっては承認が下りない可能性もあります。
つなぎ融資なども選択肢として考えられますが、まずは不動産会社の担当者にローン残高を共有し、資金計画も含めて相談しましょう。
住宅ローン残高は、金融機関から郵送で送られてくる返済予定表（ローン明細書） などで確認できます。他にもインターネットサービスに加入済みであれば、Webサイト上でも確認できますが、直接金融機関の窓口などでも相談できます。
自分で物件の相場を調べておく
不動産会社へ売却の見積もりを依頼する前に、ある程度売り出したい物件の相場を把握しておくことをおすすめします。不動産会社によって査定額が異なることがありますが、相場がわかればその妥当性を判断できます。
査定額は高すぎても、安すぎてもいけません。高すぎると売却までに時間がかかり、結局値下げをしなければならなくなる可能性があります。
また安すぎると早期売却が望めるものの、金額面では損してしまうことになります。妥当な価格で売りに出すことが重要といえます。
不動産ポータルサイトなどで類似する物件の価格帯を調べることによって、ある程度相場感をつかむことができますが、もっと詳しく知りたい方は以下のwebサイトを参考にしてください。
・土地総合情報システム
不動産の取引価格や地価公示を閲覧できる、国土交通省のwebサイトです。名称に「土地」とありますが、マンションや一戸建てのデータも見ることができます。
時期と地域を選択すれば、該当する成約事例を簡単にダウンロードすることができます。
・レインズマーケットインフォメーション
国土交通省指定の不動産流通機構が運営するwebサイトです。一戸建てやマンションの成約事例を調べることができます。
都道府県と地域を選択して検索ボタンを押すと、追加検索条件を入力できるページに移ります。細かい条件を指定できるので、欲しい情報を探しやすく便利です。
必要書類を確認する
不動産売却の見積もりを依頼する前に、必要書類を揃えておきましょう。書類が不足していても見積もり依頼はできますが、登記済権利証の有無はかならず確認しておくことをおすすめします。
万が一紛失しても所有権を失うことはありませんが、登記済権利証は再発行できません。不動産を売却する際には、司法書士に「本人確認情報」を作成 してもらうなどの対処が必要です。もし手元にない場合は、早めに担当者へその旨を伝えておきましょう。
不動産の見積もりを作成するにあたって、不動産会社は一定の調査をします。しかしリフォーム履歴などは、所有者でなければわかりません。リフォーム済みであることは査定価格に影響するため、なるべく詳細を伝えられるようにしたいものです。
不動産会社へ見積もりを依頼する際に、必要になる書類は以下の通りです。
- 登記済権利証もしくは登記識別情報通知書（英数字12桁の情報）
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書
- 土地の測量図や境界確認書
- 建物図面や仕様書
- 一戸建ての場合は建築工事請負契約書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの場合は購入時のパンフレットや間取り図
- マンションの管理規約や使用細則、長期修繕計画など
- リフォームの履歴がわかるもの（契約書や領収書）
・「戸建 売却」に関する記事はこちら
一戸建てを売却するまでの流れと費用を解説！取引を成功させるポイントも紹介
不動産売却の見積もりの注意点
不動産売却の見積もりに関して、ここでは4つの注意点を紹介します。不動産会社へ見積もり依頼を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。
売却査定額＝売り出し額ではない
売却査定額は、あくまでも不動産会社が算出した売却想定額です。その金額で売り出さなければならないということはありません。査定額を目安にしつつ、実際の売り出し価格は売主の希望により設定できます。
希少性がある物件は、売り出し価格を高めに設定して様子を見ることもできます。また少しでも早く売却したい場合は、あえて安めに設定するなど、状況に応じて決めるようにしましょう。
売却査定額で売却できるとは限らない
売却査定額は査定であり、成約を保証するものではありません。不動産会社の担当者が成約事例などをもとに流通性なども加味し、売れると考えた金額を提示します。しかし市場や競合物件の影響で大きく異なる可能性もあります。
かならずしも査定額で売れるとは限りませんので、資金計画にはゆとりを持ちましょう。
また査定したものの実際に売り出すまでに時間がかかってしまった場合は、相場が変化している可能性があります。
たとえば6カ月以上期間が開いてしまった場合は、もう一度査定依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社に依頼する
不動産売却の見積もりは、必ず 複数社に依頼しましょう。1社だけの見積もり額だけでは、その金額が妥当であるか判断できません。見積もりは複数社に依頼し、平均値を把握するようにします。
また見積もり書の内容も重要です。査定額だけではなく、査定額の根拠や近隣の成約事例などがきちんと記載されているかも確認しましょう。売却依頼する際の判断材料になります。
見積もり書が丁寧に作成されていれば、その後も丁寧な対応を期待できるでしょう。
不具合や瑕疵 があれば隠さず伝える
瑕疵とは欠陥やキズがあることを意味します。査定時に伝えることによって見積もり額が減額されるかもしれません。しかしトラブル回避のためにも、隠さず伝えるようにしてください。
もし引渡し後に契約で定めた内容と異なることが判明した場合、売主は契約不適合責任 を負わなければなりません。程度によっても異なりますが、買主から損害賠償や代金減額請求をされる可能性があります。
不具合があったとしても買主がリフォームを検討しているのであれば、大きなマイナス要素にならない可能性もあります。不動産の状態は正しく伝えましょう。
・「不動産 査定」に関する記事はこちら
不動産査定は匿名でできる？匿名査定に向いているケース3つ
・「土地 売却」に関する記事はこちら
土地を売却する流れや費用、税金について解説！高く売るポイントもあわせて紹介！
この記事のポイント
- 不動産売却の見積もりの種類は？
不動産売却の見積もりには、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。
それぞれ特徴が異なりますので、状況や希望に応じて選びましょう。
詳しくは「不動産売却の見積もりの種類」をご覧ください。
- 不動産売却の見積もりの注意点は？
売却査定額＝売り出し額ではないこと、売却査定額で売却できるとは限らないことを把握しつつ、複数の不動産会社に依頼する、不具合や瑕疵があれば隠さず伝えることを忘れないようにしましょう。
詳しくは「不動産売却の見積もりの注意点」をご覧ください。
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