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ざっくり要約！
- サブリースは貸主とサブリース業者、サブリース業者と入居者という2つの賃貸借契約のうえに成り立つ
- 所有者の負担が少なく、保証も充実しているサブリースは、賃貸経営初心者や安定した賃貸経営をしたい人に向いている
サブリースとは、貸主が所有する物件をサブリース会社が借り受け、入居者に転貸するという仕組みの賃貸経営方法です。サブリースでは、多くの場合、家賃保証や滞納保証が付保されるため、貸主は賃貸経営の手間をかけず、比較的安定した収入が得られます。
その一方、サブリースにはデメリットやトラブル事例も少なからずあるため、仕組みやリスクを正しく理解したうえで検討するようにしましょう。
記事サマリー
サブリースとは？契約の仕組み
サブリースとは、賃貸住宅の管理方法の1つです。管理方法にはいくつか種類がありますが、その中でも賃貸住宅の管理を一任できるサブリースは、最も貸主の負担が少ない賃貸形態といえます。
2つの賃貸借契約
サブリースの仕組み
サブリースは、2つの賃貸借契約で成り立ちます。1つは、所有者とサブリース業者が締結する契約。そしてもう1つは、サブリース業者と入居者が締結する契約です。所有者と入居者は直接、賃貸借契約を結ばないため「転貸」という形になります。
管理受託方式との違い
所有者と入居者が直接、賃貸借契約を締結し、管理のみ管理会社に委託する方法を「管理受託方式」といいます。サブリース契約では、サブリース会社が賃貸借契約の当事者となりますが、管理受託方式における管理会社の役割はあくまで委託業者です。管理会社は、管理のみを請け負います。
空室保証・滞納保証
サブリースは、契約内容に応じて、所有者に対し「空室保証」や「滞納保証」が付保されるのが一般的です。この2つの保証により、空室の間も、入居者に滞納があった場合も一定の家賃収入が保証されます。
サブリースのメリット・デメリット
サブリースには、貸主の手間や負担を減らし、安心も付帯するというメリットがある一方、デメリットもあります。
サブリースのメリット
安定した賃貸収入が得られる
管理だけを委託する場合、オーナーの「負担」は軽減しますが、空室や赤字に対する「不安」までは解消されません。サブリースは、空室保証や滞納保証があるため、収益の見通しが立ちやすく、安定した賃貸経営ができます。契約内容によって空室時の保証範囲は変化するため、契約内容がどうなっているのかは事前に必ず確認しておきましょう。契約内容によって空室時の保証範囲は変化するため、契約内容がどうなっているのかは事前に必ず確認しておきましょう。
賃貸経営初心者にも安心
サブリース契約では、入居者にとってのオーナーはサブリース業者となります。入居者間で発生したトラブルや滞納などの諸問題に際して対応するのも基本的にはサブリース業者となるため、初心者でも安心して賃貸経営を始められるでしょう。
手間がかからない
サブリース契約には、次のようなサポートや保証が付帯しています。（東急リバブルの例）
- 24時間室内設備故障受付
- 連絡取次賃料の収納代行・送金
- 入出金報告
- 敷金の保管
- 解約業務
- 更新業務
- 所得税の源泉徴収
- 賃料等の滞納保証
- 空室保証
- 設備フリーメンテナンス（オプション）
（受託基準あり・物件によって提供できないサービスも含む）
このような賃貸管理に関する業務を不動産会社が一手に引き受けてくれることから、賃貸経営の手間を抑えることができます。
サブリースのデメリット
管理委託より手数料が高い
サブリースは、賃貸住宅の管理のみを委託する場合と比較して、手数料が高額です。いずれも委託する業務や不動産会社によって異なりますが、管理委託費の相場が賃料収入の5%前後である一方、サブリースの手数料は賃料収入の10〜20％程度です。手数料が高額な分、管理委託と比べて管理の労力や手間が抑えられます。
入居者を選べない
サブリースでは、所有者が入居者を選ぶことはできません。それは、サブリース会社を通した転貸だからです。所有者はサブリース会社に対して物件を貸しているため、入居者である転貸人を選ぶ権限はサブリース会社にあります。
家賃保証が見直される可能性がある
サブリースには、契約内容に応じて「家賃保証」が付保されるのが一般的というのは先述のとおりです。ただ、家賃保証によって保証される賃料は見直される可能性があり、保証には免責期間が設けられているケースがほとんどです。当初、契約した金額が保証され続けるとは限りません。
また、基本的に、修繕費用はオーナーの負担となりますのでご注意ください。東急リバブルのサブリースプランでは、オプションで、一定の設備において1工事50,000円（税別）まで修理の手配と費用の負担をするサービスを用意しています。
サブリースのトラブル事例
サブリースは、オーナーの手間をなくし、安定した賃貸経営をするために効果的な賃貸形態です。しかし、契約の複雑さから次のようなトラブルも起きています。
サブリース業者による不正行為
金融庁には、過去に、次のようなサブリース業者の不正行為が報告されています。
- 自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざん
- 一定の年収基準を満たすようオーナーの所得確認資料を改ざん
- オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み
- 売買契約に必要となる諸費用等を捻出 するため、実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融 機関用として作成
（引用：金融庁）
これらに共通するのは、オーナーへの融資を無理に通そうとしたサブリース業者による不正行為です。このような事例に関しては、サブリース業者が悪質ということが大きな要因であることはもちろんですが、オーナー自身も「借り入れられるだけ」でなく「返せるか」を重視して融資金額を決めることが大切です。
金融機関による不正行為
サブリース業者のみならず、金融機関による不正行為も報告されています。金融庁によれば、金融機関が、融資の条件としてオーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売する抱き合わせ販売を行っていた事例があったとのことです。
サブリース業者と金融機関が協力し、賃貸住宅の賃料や入居率について改ざんし、必要以上に多額の融資が実行された事例もあるといいます。
サブリース問題を受けて創設された「サブリース新法」とは？
サブリース契約におけるトラブルの発生をうけ、2020年、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）が施行されました。同法により、次の3つが規制されるようになっています。
- 誇大広告の禁止
- 不当な勧誘の禁止
- 契約締結前における重要事項説明および説明書の交付
現在では、法律でサブリース契約を煽るような広告や強引な勧誘は禁止されており、サブリースの契約（マスターリース契約）前には、次のような事柄が事前に説明されています。
- 家賃改定条件
- 契約解除条件
- その他マスターリース契約のリスク
サブリースを選択するのに向いているのは？
貸主の負担がかからず安定した経営ができるという特徴があることから、次のような人がサブリースに向いていると考えられます。
賃貸経営が初めての人
賃貸経営は、家を貸し出して終わりではありません。空室対策や修繕計画、出口戦略など、所有者がやらなければならないこと、考えなければならないことは膨大です。サブリースは、サブリース業者が所有者に代わって募集から入居中、退去時までの対応をしてくれるため、賃貸経営が初めての方に適していると考えられます。
できる限り負担を減らしたい人
すでに賃貸経営をしていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方もサブリースを検討してみましょう。サブリースを選択することで投資物件を増やしやすくなり、リスクの分散にもつながります。
安定した経営をしたい人
どんな事業にも共通することですが、基本的に、賃貸経営における収支は変動します。想定した入居率を維持できなければ、赤字になるリスクもあります。滞納保証や家賃保証が付保されているサブリースは、安定した経営をしたい人にも適しています。
サブリースの解約は可能？
サブリースに限ったことではありませんが、賃貸借契約は原則的に貸主の都合による解約ができません。とはいえ、解約ができないということではありません。
借地借家法
借地借家法第では、建物賃貸借契約の更新やその要件について次のように定められています。
第二十六条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
第二十八条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
これらの条文から、借主は1年前から6ヶ月前までの通知をしたうえで解約ができるものの、貸主都合による解約には「正当事由」が必要であると解釈できます。
解約に必要な「正当事由」とは
何が正当事由になるかについての判例は多数ありますが、一般的には1年間から6ヶ月前までに告知をしたうえで居住者の数ヶ月分の賃料や引越し代を負担することで、立ち退きを了承してもらえるケースが多いものです。
サブリースのマスターリース契約をする際には、あらかじめ解約の条件や違約金、立退料の扱いについてよく確認しておくようにしましょう。
サブリース契約の注意点
ここまでお伝えしてきたサブリース契約の仕組みやリスクを踏まえ、契約の前には次の点をあらかじめ確認しましょう。
所有者自身も事業計画やリスクを理解する
サブリースでは、賃貸経営の業務の大部分をサブリース業者に担ってもらえます。しかし、サブリース業者に一任して良いということではなく、投資判断をするのは所有者に他なりません。契約内容や事業計画について所有者自身が正しく理解し、契約内容や契約期間中のリスクもあらかじめ把握しておきましょう。
融資額が「返済可能」かシミュレーションする
融資を受けるにあたって大事なのは「借入可能」ではなく「返済可能」であることです。当初の想定収入のみならず、5年先、10年先……に保証される賃料が減額になる可能性も考えたうえで、返済期間中、事業収入だけで返済していける金額であるかどうか綿密なシミュレーションをしましょう。
サブリース会社を選ぶポイント
サブリース会社を選ぶうえで大前提となるのは、安定した事業をしていて、行政処分履歴などがないことです。この点に不安があると、長く、安定した賃貸経営ができないおそれがあります。
サブリース会社は、所有者にとって、ともに事業を進めていくパートナーのような存在です。所有者に代わって入居者募集や管理をしていくにあたり、賃貸仲介や賃貸管理の豊富な実績も求められます。契約前には、契約書に家賃改定や契約解除の条件が明記されており、所有者に対してわかりやすく説明してくれるサブリース会社かどうかも確認しましょう。
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まとめ
サブリースは、所有者（オーナー）の経営負担を大幅に軽減し、安定した経営が目指せる賃貸形態です。ただし、保証される賃料は経年につれて減額する可能性があり、解約には正当事由が求められるなど、注意点もあります。各種保証や解約方法を正しく理解したうえで検討しましょう。
この記事のポイント
- サブリースってどんな仕組み？
所有者とサブリース業者が締結する「マスターリース契約」とサブリース業者と入居者が締結する「サブリース契約」で成り立つ仕組みです。
詳しくは「サブリースとは？契約の仕組み」をご覧ください。
- サブリースのメリットは？
「転貸」となるため所有者の負担が大幅に軽減され、家賃保証や滞納保証により安定した経営ができます。
詳しくは「サブリースのメリット・デメリット」をご覧ください。
- サブリース契約をするうえでの注意点は？
転貸とはいえ、投資判断をするのはあくまで所有者です。契約内容やリスクを正しく理解したうえで契約しましょう。
詳しくは「サブリース契約の注意点」をご覧ください。
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