賃貸借とは？契約書の電子化のメリットやインボイス制度との関連も

賃貸借とは、借主が貸主に対し賃料を支払うことによって建物を使用すること、もしくはその約束や契約をさします。

賃貸マンションやアパートを借りたことがある人はイメージしやすいかもしれません。

しかし賃貸借にはどのような種類があり、またどのような事項が定められているのかわからないという方は、案外多いのではないでしょうか。

この記事では賃貸借の種類や必要事項、注意すべきポイントに加えて、賃貸借契約書の電子化や、インボイス制度との関係も説明します。

賃貸借とは？

賃貸借とは、借主と貸主の間で取り決めた約束であり、契約です。貸主の都合によっては期間を定める必要がありますが、その場合に採用されるのが定期建物賃貸貸借契約（定期借家）です。

一方で、基本的には更新ができる契約を普通建物賃貸借契約（普通借家）といい、一般的に採用されている賃貸借契約を指します。

ここでは、まず賃貸借について解説し、定期建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いについて紹介します。

借主が貸主に対して賃料の支払いなどを約束すること

賃貸借とは、借主が貸主に対して賃料を支払い、その対価として建物を借りることを約束するものです。契約には期限があり、契約が終了したら借主は退去しなければなりません。

賃貸借契約中に建物について修繕が必要になった場合は、貸主はその責任と負担において修繕しなければなりません。

借主は退去の際に原状回復をする必要があり、借主の都合で造作したときや傷をつけてしまったときは、借りたときの状態に戻すことが求められます。

借主・貸主双方に義務が発生しますので、賃貸借契約を締結するときは、契約内容を十分理解する必要があります。

・「持ち家と賃貸」に関する記事はこちら 持ち家と賃貸どちらを選ぶ？それぞれのメリット・デメリットや向いている人を解説

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約がある

賃貸借契約には種類があります。一般的に採用されているのは普通建物賃貸借契約ですが、賃貸借期間に定めがあり、基本的に更新できないのが定期建物賃貸借契約です。

普通建物賃貸借契約（普通借家）

一般的に採用されている賃貸借契約です。契約期間を2年間としているケースが多く、基本的には借主が希望すれば2年ごとに更新できます。

更新の際には更新料がかかるのが一般的で、新賃料の1ヶ月分を更新料としているケースが多いです。

地域によって、更新料の額や有無など条件が異なります。関東圏は2年ごとに更新料がかかり、更新料は1ヶ月としているケースが多く、大阪や名古屋では更新料がないケースが多いようです。

定期建物賃貸借契約（定期借家）

貸主の都合によって契約期間を1～3年などと定めて、基本的には更新できない賃貸借契約を、定期建物賃貸借契約といいます。

老朽化によって建て替えを控えているケースや、転勤の間だけ貸し出すケースなどに採用されています。基本的には更新できないので、借りる側で契約する際には注意しましょう。ただし期間が限定されている分、賃料が比較的割安になっていることが多いです。

契約期間の満了とともに契約終了となるので、貸主は1年から6ヶ月前までに公正証書や書面によって、契約が終了する旨を借主に通知しなければならないというルールがあります。

賃貸借契約書の必要事項

賃貸借契約書には賃料や契約期間などが定められていますが、その他にも重要な項目があります。

主に定められているのは以下の項目です。それぞれどのようなポイントを注意すべきなのか紹介します。

1. 賃料や管理費、支払先、敷金
2. 契約期間と更新
3. 反社会的勢力の排除
4. 禁止事項
5. 修繕
6. 契約の解除
7. 借主からの解約
8. 原状回復の範囲

1.賃料や管理費、支払先、敷金

賃料や管理費など、金銭のやり取りについて明記してあります。例えば、月額の賃料と毎月かかる管理費、支払先などです。また契約時に貸主に預ける敷金についても明記されています。

物件によっては口座振替やカード払いなどを選択できる場合もありますが、手続きまでに時間がかかります。支払先については、振込先金融機関名や口座番号、口座名義人などが記載されます。

2.契約期間と更新

契約期間と更新についての取り決めです。普通建物賃貸借契約は、契約期間を2年間とするケースが多く、更新料や事務手数料がかかる場合はその金額についても記載します。

契約期間2年間で契約しても、2年を経過する前に解約することは可能です。つまり借主が必ず2年間借りることを約束するものではありません。

3.反社会的勢力の排除

賃貸借契約をする際は、反社会的勢力を排除することを目的とした条項を盛り込むことが推奨されています。

契約時に借主が反社会的勢力でないことを確認し、もし反社会的勢力であることがわかったときや、反社会的勢力に加担する者であることが判明した場合は、契約を解除できるという内容です。

契約書以外の覚書などの書面にて、反社会的勢力でないことを確約することもあります。必要に応じて書面を用意します。

4.禁止事項

禁止事項がある場合は、特約や条項に明記します。例えばペットの飼育や喫煙を禁止する場合はその旨を明記し、禁止事項に違反した場合は契約解除できると記載します。

借りる側の場合は、入居前に禁止事項を確認しておくことをおすすめします。参考として禁止事項例を紹介します。

• 騒音・悪臭を発生させる行為
• 危険物の持ち込み
• 秩序や風紀を乱す行為
• 石油ストーブの仕様
• 事務所として利用すること（居住用物件の場合）
• 楽器の演奏

5.修繕

賃貸借契約中に建物や設備に不具合が生じた場合は、貸主は修繕する義務があります。しかし借主の故意や過失によって修繕が必要になった場合は、貸主に修繕する義務はないというのが民法のルールです。

修繕費用は借主の負担とすると特約した場合、貸主の修繕義務を免除とすることは有効です。しかしあまりに高額になる場合や、もともと不具合があった場合は、貸主の負担になるケースがあります。

特約で免除としたとしても、内容によっては貸主の負担になりますので注意しましょう。
また借りる側であるときは、修繕の負担について確認することをおすすめします。

6.契約の解除

解除とは、当事者の一方が契約を無効にするという意思表示によって、賃貸借契約を無効にすることをいいます。

もちろん正当な理由がなければ解除はできません。しかし民法によれば、一方が信頼関係を維持できないような行為をしたときは、その相手側は賃貸借契約を解除することができるとしています。

例えば無断で転貸、もしくは賃貸借の権利を譲渡したときなど、賃貸借契約を継続することが難しい場合に契約解除となることがあります。また双方の合意があった場合も、契約解除が可能です。

7.借主からの解約

借主から解約する場合、通常1カ月前に連絡するというケースが多いですが、なかには3ヶ月としているケースもあります。つまりその場合は、退去の予告をしてから3ヶ月間は賃料が発生します。

引越しを検討する場合は、いつまでに退去予告をすればよいのか確認しておきましょう。

8.原状回復の範囲

原状回復とは入居時のときの状態に戻すことと思われがちですが、普通に生活していて生じるような汚れや損傷は借主の負担にはなりません。

例えばカレンダーを掲示するために使った画鋲の穴や、経年によるクロスの色褪せなどは、原状回復費用として借主に請求することはできません。

しかし特約によって、クリーニング費用を借主の負担としてすることは可能です。借りる側の場合は、契約時に必ず原状回復の範囲を確認するようにしましょう。

賃貸借にまつわるQ＆A

2022年5月の宅地建物取引業法の改正により、電子署名やタイムスタンプを有した電子契約が可能になりました。また2023年10月からはインボイス制度が始まります。

この章では賃貸借契約のオンライン契約やインボイス制度との関係、貸借契約を結ぶ際の注意点をQ&A形式で紹介します。

賃貸借契約書を電子化するメリットは？

賃貸借契約書を電子化することにより、紙の賃貸借契約書に比べてスピーディーに契約することができる、節税になるなどのメリットがあります。

2022年5月の宅地建物取引業法の改正により、賃貸借契約への宅地建物取引士の押印が不要になりました。またオンライン上で締結する電子契約の場合、貸主・借主・連帯保証人の署名を電子署名とすることができます。

紙の賃貸借契約書をやりとりする場合には郵送することになりますが、電子契約であればオンライン上で完結するので、非常にスピーディーに契約することができます。

紙の賃貸借契約書であれば、収入印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。しかし電子契約であれば、収入印紙は不要になるため節税にもなります。

賃貸借契約とインボイス制度は関係ある？

2023年10月よりインボイス制度が始まります。賃貸借契約には関係あるのでしょうか。

居住用のマンションやアパートは非課税のため影響ありません。影響があるとすれば、事務所や店舗など消費税が課税となる賃貸借契約です。

借主側が課税業者である場合は、インボイスがなければ、借主は消費税の計算をする際に不利になります。

借主によっては、仕入れ税額控除が受けられないのであれば、インボイスを発行してもらえる物件に移ろうと考えるかもしれません。

しかし貸主がインボイスを発行する場合は課税事業者になり、適格請求書発行事業者の登録を受ける必要があります。

事務所など消費税の対象となる物件の貸主は、課税事業者になってインボイスを発行した方がよいのか、それとも免税事業者のままの方がよいのか検討する必要があるでしょう。

出典：インボイス制度｜公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会

賃貸借契約を結ぶ場合の注意点は？

賃貸借契約を結ぶ場合、賃料や期間以外にも注目しなければいけないポイントがあります。ここでは貸主・借主の視点でそれぞれ注意点を紹介します。

貸主の場合

定期借家は契約期間を限定できる賃貸借契約です。しかし契約が満了する1年から6カ月前までに、公正証書もしくは書面によって借主へ満了する旨を通知しなければなりません。もし連絡を忘れた場合は、契約終了を主張できなくなりますのでご注意ください。

また、原状回復は入居時の状態に戻すという意味ではありません。経年による劣化については、貸主の費用負担で改修する必要があります。退去の際には修繕費用がかかると心得ましょう。

借主の場合

更新時には更新料がかかりますが、その他にも事務手数料や火災保険料がかかります。普通建物賃貸借契約の場合は2年ごとに費用がかかるので、更新時にかかる費用を確認しておきましょう。

また退去する場合は、通常1カ月前に不動産会社や管理会社に連絡をしなければなりません。電話で連絡できる場合もありますが、書面が必要になることもあります。退去の申出から1ヶ月は賃料が発生しますので、なるべく早く連絡をしましょう。

契約後に一定期間賃料が無料になるフリーレントがついている物件は、契約満了前に解約すると違約金が発生することがあります。違約金については、通常特約として明記されていますので、見落とさないようにしましょう。

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