家賃収入でかかる税金はどのくらい？計算方法や節税対策のポイントも紹介

「大家さんになって安定した家賃収入を得て、今もらっている会社の給料にプラスしたい！」「退職金が出たので、老後資金で困らないように家賃収入を目指したい！」いろんな理由で、不動産投資をしてみたいという方は多いと思います。

でも、得た収入にどれぐらい税金がかかるのか、何が経費として控除できるのかなどわからないことも多いのではないでしょうか。不動産投資は、青色申告や減価償却などをうまく使うことによって、効果的に節税することが可能です。

この記事では、家賃収入における注意点や節税対策について理解して頂けるよう、順を追って説明します。

家賃収入にかかる税金の種類

税金と聞くと、家賃収入のすべてに税金がかかると思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。家賃収入に対して各種経費の支出分が一定のルールに基づいて差し引かれます。その額のことを「不動産所得」といい、この「不動産所得」に対して税金がかかります。

所得税

大家業における所得税とは、家賃収入から各種経費を控除した不動産所得に対して課される税金です。サラリーマンとして働きながら大家をしている方は、給与所得と併せて課税される総合課税となるため、損益通算（損失を利益と合算して課税対象となる利益を減らすこと）が可能となります。

所得税は累進課税方式となっており、所得が高くなるほどに税率が高くなります。そのため、税率も所得金額によって異なります。

住民税

不動産投資をして得た所得には住民税がかかります。
住民税は、「所得割」と「均等割」という2つの種類に分かれています。

所得割は前の年1年間に稼いだ所得に応じて計算されます。多く稼いだ人はそのぶん税額が大きくなります。対して均等割は、前年の所得にかかわらず一定の所得がある方に発生する住民税を指します。

住民税の納付には、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。普通徴収は、自治体から送付されてくる納付書によって支払うものです。一方、特別徴収は、会社給与から控除されて納めるタイプです。

サラリーマン投資家で、会社に知られずに不動産投資をしたい人は、確定申告時に「住民税」欄の「自分で納付」にチェックをしておけば、普通徴収となって会社に知られずに済みます。

消費税

不動産投資をしている個人事業者が、消費税の免税事業者なのか課税事業者なのかによって、消費税の納税義務が異なってきます。

免税になるか否かは、基準となる期間（個人は原則として前々年）の課税売上高が1000万円を超えるかどうかで変わります。

なお、家賃収入のうち、居住用の物件「住宅用賃貸」の賃料は非課税取引となりますが、オフィスや店舗などの「事業用賃貸」の賃料は課税取引となります。借主が個人か法人かには関係なく、利用目的で判断されます。確定申告時には、これらをきちんと分けて書類を作成する必要があります。

ちなみに事業用建物において、返還をしない権利金等は課税対象になりますが、返還義務のある保証金や敷金は課税対象とはなりません。

個人事業税

個人事業税とは地方税の一つであり、都道府県に納付するものです。
個人事業税が発生するのは、法律で定められた70の業種です。不動産貸付業は個人事業の第1区分の中に入っており、税率は５％となっています。

不動産貸付業の場合は、「個人事業税の額=（所得の額－290万円）×5%」となります。

・「家賃収入」に関する記事はこちら 家賃収入とは？不動産投資による収益化までの流れと注意事項を解説

家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入にかかる税金の計算方法は、以下の通りです。

1.不動産所得を計算する

不動産所得の計算式は以下の通りです。

不動産所得＝総収入金額―必要経費（―青色申告特別控除）

総収入金額には、家賃収入だけでなく、礼金・更新料・頭金・管理費・共益費・駐車場代、敷金や保証金など返還の必要ないもの、共益費などが含まれます。

一方、必要経費には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが含まれます。

2.所得税を計算する

所得税の額は以下の式で求めることができます。

所得税額＝課税される所得金額×税率－控除額

課税される所得金額は、不動産所得だけでなく給与や個人事業の利益などすべての所得を合計したものとなります。

なお、所得税には、状況に応じて税負担を軽くできる各種控除があります。代表的なものが、48万円の基礎控除、社会保険料控除、医療費控除などです。

出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁

3.住民税を計算する

住民税のうち、所得割額は課税所得の10％（都道府県民税が４％・市町村民税が6％、政令指定都市では前者が２％・後者が８％）で算定されます。

均等割は地域社会の会費的なものと言われており、多くの自治体で5,000円（道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円）とされています。

家賃収入でかかる税金の節税対策

家賃収入でかかる税金の節税対策としては、必要経費や修繕維持費の計上、減価償却を活用する、青色申告を行う、青色申告専従者給与を使う、貸倒引当金（回収不能になった年の分の損失を経費として計上）などが挙げられます。

減価償却費を活用する

アパートやマンションなど建物や周辺の構築物等を所有していれば、減価償却費として毎年一定額を必要経費として計上することができます。

木造は22年（償却率0.046）、鉄筋コンクリート造は47年（償却率0.022）など法定耐用年数が定められており、その期間中で償却していくことが可能です。

減価償却費は、取得価額に耐用年数に応じた償却率をかけて算出します。中古で取得した場合は計算方法が異なるので気を付けてください。

この減価償却によって、毎年の不動産所得を下げることが可能となります。ただし不動産を売却するとき、譲渡所得は「譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、売却時に取得費用が下がってしまうことになります。物件によっては利益が出て課税されてしまうことがあるため、注意してください。

譲渡所得は不動産所得と違って分離課税となっており、給与所得との損益通算が使えません。減価償却が税の繰り延べと言われるのはこのためです。また、投資不動産の場合は、住宅で使える「3000万円の特別控除」などを利用できないので、注意しましょう。

確定申告を青色申告で行う

不動産所得で青色申告特別控除を受けるためには、事業内容が事業的規模であることが必要です。青色申告が認められれば最大65万円/55万円の青色申告特別控除が受けられます。

目安としては10部屋以上の貸与可能な部屋のあるアパートやマンション、もしくは5棟以上の貸与可能な戸建て物件を有していることが基準となっています。

青色申告を行いたい場合は、青色申告の承認を受けようとする年の3月15日までに管轄の税務署に提出する必要があります。

その後、複式簿記による記帳と貸借対照表・損益計算書を作成し、青色申告決算書を作成し、確定申告時に管轄の税務署に提出します。

家賃収入にかかる税金の確定申告のポイント

家賃収入にかかる税金には、大切なポイントがあります。例えば、確定申告時に節税目的で過剰に経費計上してしまうと、税務署に否認されてしまうことや、融資を受ける時に不利になってしまうことなどです。

基本的に不動産所得20万円以上なら確定申告が必要

サラリーマンなどの給与所得者は、会社などの年末調整により、原則確定申告が不要ですが、給与以外の所得（不動産所得・事業所得・雑所得）の合計が年間20万円を超えた場合は確定申告が必要となります。収入ではなく所得で計算されることにご注意ください。

不動産所得20万円以下でも確定申告が必要なことも

不動産所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告は不要になるという特例措置があります。ただし、住民税は特例措置がありません。

そのため、所得が20万円以下でも確定申告をすることによって、市区町村に対して住民税の申告を別途する必要がなくなります。

不安な場合は税理士に依頼するのもアリ

確定申告は自分でも行えますが、不動産所得の計算は複雑ですので、会計ソフトを利用したうえで、税理士に依頼するのも良いでしょう。

帳簿のつけ方、申告書の作成は複雑なため、専門家に依頼すれば安心です。経費に対する知識なども豊富なため、節税に関するアドバイスももらえます。また税務調査に入られるリスクも減少しますし、入ったとしても対応を相談できます。

不動産投資の場合、税理士報酬以上に効果があるケースが多いでしょう。

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