契約不適合責任とは？不動産取引で買主ができる4つの請求と売主がとるべき対策を解説

不動産売買では、売主が買主から「契約不適合責任」を追求されることがあります。契約不適合責任というのは、2020年4月の民法改正により、かつての瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の名称と内容の一部が変更されたものです。

とくに中古の不動産売買では、契約不適合責任が問題になりがちです。このため、責任の内容やトラブルに巻き込まれないために注意すべき点を解説します。

契約不適合責任とは買主が売主に求められる法的責任

2020年4月に施行された改正民法において「契約不適合責任」という制度が新設され、従来あった「瑕疵担保責任」という制度が民法上はなくなりました。

契約不適合責任とは、取引対象が当事者間の契約内容に適合しない場合に、買主が売主に問うことのできる法的責任です。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任では、内容に大きな変更はありません。ただし、一部において瑕疵担保責任と契約不適合責任には違いもあります。

例えば、瑕疵担保責任では、契約締結時までに生じた欠陥（瑕疵）が責任追及の対象でした。

これに対して、契約不適合責任は引き渡し時までに生じた欠陥についても売主は責任を負うことになります。

また、瑕疵担保責任では、責任追及の方法が契約解除と損害賠償だけでした。これに対して、契約不適合責任では解除や損害賠償等のほか、代金減額請求や追完請求（修理など）も可能です。

不動産売却における契約不適合の事例

不動産の売却で、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるのはどのような事例でしょうか。

よくあるのは、中古の家屋についてシロアリ被害などによる木部の侵食があったようなケースです。被害の程度にもよりますが、侵食がひどく建物の耐久性に問題がある場合には、損害賠償や解除などを求められる可能性があります。

このほか、中古の不動産でよくあるのが上下水道配管の経年劣化による水漏れです。とくに、家屋の内部に配管されている場合には、水漏れしていることに気づきにくく、知らないうちに腐食が広がっている可能性もあります。

契約不適合責任に基づく買主の4つの請求

契約不適合がある場合、買主は売主に以下の責任を追求できます。

1.追完請求

追完請求とは、契約内容に適合するように対象物を補修するよう求める権利です。契約不適合責任に法改正されてはじめて認められた責任追及の方法です。

例えば、屋根の雨漏りが契約不適合責任の対象となる場合には、売主の費用負担で屋根の修理をすることなどが追完請求の内容となります。

2.代金減額請求

代金減額請求とは、契約不適合となっている一部に相当する代金を返還する、または減額するよう求める権利をいいます。

例えば、キッチンに不具合があったが、その他の部分は利用可能というケースで、売主が補修に応じなければ、代わりに不具合に相当する分の代金減額請求が可能です。

3.損害賠償請求

従来の瑕疵担保責任では、売主に過失がなくても損害賠償請求ができました。これに対して、契約不適合責任として損害賠償請求ができるのは、売主に過失がある場合だけです。

契約不適合責任で損害賠償請求をするケースとしては、例えば、売主は屋根が破損していることを知っていたのに告げず、雨漏りが発生したような場合です。

このケースで、雨漏りの補修が困難で契約解除をすることになった場合には、売買代金相当額だけでなく、登記費用などの諸費用、転売や営業で予定していた利益なども損害賠償として売主に請求できます。

4.契約解除

売主に修理などを請求したのに売主が応じないという場合、買主は不動産売買契約自体を解除できます。契約解除をすると、契約は当初にさかのぼって、なかったことになりますので、売買代金は買主に全額返還することになります。

不動産売買契約では、自己都合による契約解除は違約金の対象ですが、契約不適合を理由とする解除の場合には、買主側は違約金の支払いは不要です。

売主が確認するべき契約不適合責任の要点

不動産取引では大きなお金が動くため、不動産に不具合があると、あとから買主に責任追及されることがあります。これは、不動産会社が仲介に入る場合でも変わりません。

このため、不動産の売主は契約不適合責任について、十分に理解しておく必要があります。

契約不適合責任には請求期限がある

買主による契約不適合責任の追求は、買主が不具合を知ったときから１年以内に売主に通知しないと権利行使できません。

不動産取引から１年以上経ってから買主に契約不適合責任を追及された場合、期限内か否かを確認しましょう。期限を過ぎていれば、法的には売主には対応義務はありません。

なお、不動産売買契約でこれと異なる期限が定められている場合は、契約上の定めが優先して適用されます。

契約不適合があると買主は契約解除できる

契約不適合があると買主から契約解除されて、代金の返還が必要になることもあります。

通常はなんらかの欠陥があっても修補すれば足りますが、修補請求（追完請求）を無視すると契約解除になることがあるため、慎重に対応する必要があります。

契約書に規定を定めれば免責できる

契約不適合責任は、民法上定められているルールではありますが、不動産売買契約書で民法と異なる規定をおけば、契約の規定が優先します。このような民法の規定を任意規定といいます。

このため、売主が個人の場合には、不動産売買契約書に契約不適合責任を免責する規定を定めておくと安心です。

ただし、免責規定があっても、売主が知りながら告げなかった事項は免責されません。したがって、契約不適合責任を追求されないためにも、引き渡しの時点で売主が把握していた建物の欠陥や不具合は、すべて説明しておく必要があります。

トラブルを未然に防ぐために売主がとるべき対策

個人が売主になる場合には実際に損害賠償や解除などの責任追及をされても対応が難しいことが多いでしょう。

そこで、あとからトラブルにならないように、事前に予防しておくことが大切です。

特約事項や容認事項を契約書に記載する

売主が個人なら、上でも説明したように、不動産売買契約に契約不適合責任の免責規定を入れることをおすすめします。

また、契約や引き渡し時点で売主が把握している不具合は、すべて契約書と重要事項説明書に記載しておきましょう。

契約時点では不具合かは不明でも、将来的にクレームになりそうな事項も免責対象として明記しておきます。

例えば、地盤調査が必要となる可能性があること、テレビの電波受信に支障が出る可能性があることがよく定められます。

契約不適合責任の通知期間を設定する

民法上も、契約不適合責任の通知をする期間と消滅時効期間の定めがあります。

ただし、売主が個人なら民法と異なる契約条項を定めることが可能です。

契約不適合責任の免責規定を入れない場合でも、通知期間などは契約で民法と異なる条項を決めておくことがあります。

建築物の専門家に調査を依頼する

建築士などにインスペクション（建物状況調査）を実施することも選択肢の一つとして検討すると良いでしょう。

プロの目で建物の不具合などを調査してもらい、その状況を売主と買主が確認した上で引き渡しをすることで、あとからトラブルになる可能性は低くなります。

契約不適合責任に詳しい不動産会社に売却を依頼する

あとから契約不適合責任を問われないようにするためには、主に契約書や重要事項説明書を作成する不動産会社のサポートも重要です。

不動産会社も得意分野が分かれており、住宅の売却であれば、住宅用不動産の売買の仲介を専門的に取り扱っている不動産会社がおすすめです。

契約不適合責任を追求されないように細心の注意を

売主が業者であればともかく、個人の売主が契約不適合責任を問われると金銭的にもかなり大変なことになります。

基本的には、免責規定を入れる、あるいは、説明したことを書面に残すことで、あとから責任を問われないように契約することが大切です。

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