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ざっくり要約！
- 住宅ローンを完済したら抵当権抹消手続きが必要
- 抵当権は、登録免許税を納めたうえで法務局に申請することで抹消できる
- 抵当権抹消手続きは自分でできるものの、売却時など確実に登記する場合は司法書士に委託するのがおすすめ
抵当権（ていとうけん）とは、住宅ローンの借り入れと同時に不動産に設定される権利です。抵当権は、住宅ローンの完済後に抹消手続きを行います。しかし、ローンを完済しても自動で抹消されるわけではなく、必要な書類を用意し、抹消手続きの申請をしたうえで登録免許税を納めなければなりません。
抵当権抹消手続きは、ローンを組んだ金融機関から送られてくる書類を利用すればそれほど難しいものではありません。自分で手続きをすることも可能です。
本記事では、抵当権抹消手続きの必要書類や費用、自分で抹消手続きを行う場合の注意点などについて解説します。
記事サマリー
住宅ローンを完済したら抵当権抹消手続きが必要
抵当権は、住宅ローンの借り入れとともに不動産に設定されます。住宅ローンを完済したら、原則的に抵当権抹消手続きが必要です。
抵当権とはどんな権利なのか？
抵当権を持つのは、住宅ローンを貸し出している金融機関です。万一、債務者（お金を借りる人）のローン返済が一定期間滞った場合、金融機関は抵当権を行使し、不動産を強制的に競売にかけ、債権を回収することができます。つまり、抵当権が設定されている不動産は、借り入れの担保になっている状態です。
| ・「抵当権」に関する記事はこちら 抵当権をわかりやすく解説！設定・抹消手続きの流れと不動産の売却方法 |
抵当権が抹消される条件は住宅ローンの完済
抵当権が設定されるのは、住宅ローンの借入時です。そして、ローンの完済と同時に抹消されます。しかし、抵当権の設定も抹消も自動的にされるわけではなく、法務局で登記を申請しなければなりません。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消手続きの書類が送られてきます。この書類を使って、不動産の所有者自身が抵当権抹消の申請手続きをすることになります。
抵当権の抹消手続きをしないとどうなる？
抵当権の抹消手続きに、期限はありません。しかし、条件が整い次第、速やかに抹消手続きをしなければ、次のような場合に支障をきたすおそれがあります。
- 住宅ローンを完済したとき
- 不動産を売却するとき
- 新たに融資を受けるとき
- 相続したとき
住宅ローンを完済したとき
住宅ローン完済後に抵当権を抹消するかどうかは任意です。しかし、金融機関から送られてきた抵当権抹消に必要な書類を紛失してしまうと、再発行に時間や手間がかかります。また、抵当権の抹消には、抵当権を設定したときに受領する登記識情報や登記済証も必要です。これらは再発行ができず、紛失した場合は特別な方法で本人確認しなければなりません。
抵当権の抹消手続きに期限はないとはいえ、必要書類をなくしたり、手続きを忘れてしまったりするリスクを考えれば、速やかに抹消手続きをするべきだといえるでしょう。
不動産を売却するとき
法的には、抵当権を抹消しなくても不動産を売ることはできます。しかし、ローンの担保となっている不動産を購入したいという人はまずいません。したがって、抵当権が設定されている不動産を売却するときは、物件を引き渡すまでに抵当権抹消手続きを求められるのが一般的です。後述しますが、引き渡し時点までに抵当権を抹消しないと、高額な違約金を支払わなければならない事態にもなりかねません。
新たに融資を受けるとき
1つの不動産に2つ以上の抵当権を設定することは可能です。しかし、すでに他の借り入れの担保となっている不動産を担保にすると、金融機関は優先的に債権を回収することができなくなってしまいます。そのため、担保評価が下がり、2つ目以降の融資は審査に通りにくくなります。すでにローンを完済している場合は、抵当権を抹消してから新たに融資を申し込みましょう。
相続したとき
抵当権を抹消しない間に相続が発生した場合、相続人が抵当権の抹消手続きをしなければなりません。抵当権抹消に必要な書類が見つからなかったり、相続で揉めたりすれば、スムーズな抹消登記ができないおそれがあります。さらに、抵当権の抹消をしていない状態で二次相続が発生すると、権利関係がより複雑になり、抵当権抹消に必要な書類も揃えにくくなってしまいます。
抵当権抹消手続きの流れ
抵当権抹消手続きの流れは、次のとおりです。
1．必要書類の準備をする
抵当権抹消登記に必要となる書類は、以下のとおりです。すべて金融機関から送付されてきますので、無くさないよう管理しておきましょう。
- 抵当権の登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報（抵当権解除証書または弁済証書）
- 資格証明書（代表者事項証明書）
- 代理権限証書（委任状）
登記識別情報
「登記済証」または「登記識別情報」は、抵当権設定登記をした際に法務局から交付される書類です。
登記原因証明情報
「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実または法律行為とこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報を指します。抵当権抹消登記との関係では、抵当権によって担保されていた債権が消滅したことを証明する書類が登記原因証明情報です。一般的には「抵当権解除証書」や「弁済証書」と呼ばれるものが該当します。
資格証明書
「資格証明書」とは、抵当権者である金融機関に関する証明書です。具体的には、金融機関の代表者事項証明書や登記事項証明書などが該当します。
代理権限証書
「代理権限証書」とは、金融機関に代わって、住宅ローンを借りていた方が抵当権抹消の手続きを行うための委任状です。
2．登記申請書を作成して法務局へ申請する
必要書類が準備できたら、抵当権抹消手続きの登記申請書を作成し、法務局へ申請します。登記申請書は、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。抵当権抹消の申請先は、不動産が所在する地域を管轄する法務局です。地域ごとの管轄法務局は、法務局のウェブサイトで確認できます。
申請は、郵送やオンラインでも可能です。郵送する場合は、必要書類を入れた封筒に以下を明記し、書留郵便で送付します。
- 抵当権者（金融機関等）の名称
- 登記の目的（「抵当権抹消」と明記）
- 登記識別情報を記載した書面が在中する旨
オンラインで申請する場合は、添付書類が「電子文書」である必要があります。登記原因証明情報などが書面で発行された場合は、抵当権抹消登記をオンラインで完結することはできないためご注意ください。
3．抵当権抹消が完了したら法務局で受け取る
法務局で申請後、約1週間程度で抹消登記が完了します。法務局で登記完了証を受け取って、抵当権抹消手続きは終了です。
抵当抹消手続きは自分でできる？
抵当権抹消手続きは、抵当権の設定や所有権の移転など、その他の登記と比べると煩雑ではありません。そのため、自ら手続きすることも可能です。しかし、売却時など決められた期日までに確実に抵当権を抹消しなければならないときは、司法書士に委託することをおすすめします。
自分でも手続き可能
抵当権抹消手続きは、抵当権抹消手続きの流れに沿って行えば、自ら手続きすることも可能です。
しかし、自分で登記をする場合は、書類の記載方法の不備や必要書類の添付もれなどにより、スムーズに登記できないおそれもあります。ローン完済後も引き続き住み続け、新たな融資を受けることもないような場合を除いては、確実かつ手間をかけずに登記するため、抹消手続きを司法書士に委託することを検討しましょう。
司法書士に委託するメリット
法務局は平日しか開いておらず、 場合によっては仕事を休んで登記手続きをしなければなりません。オンラインや郵送で申請することも可能ですが、不慣れな方が申請をすると補正が必要になることも多く、手続きが遅れてしまうことが危惧されます。不動産売却では、残代金決済・引き渡しが平日に行われることも多いものです。
- 何度も仕事を休めない
- 確実に登記したい
- 手間をかけたくない
このような方は、司法書士に委託することを検討しましょう。
抵当権抹消手続きにかかる費用
抵当権抹消手続きには登記が伴うため、登録免許税が課されます。加えて、司法書士に委託する場合は、別途、司法書士報酬が必要です。
登録免許税
抵当権の抹消には、不動産1つにつき1,000円の登録免許税が課されます。土地1筆と建物1軒の場合は、2,000円となります。土地が2筆、3筆……に分かれている場合は1筆ごとに1,000円が課されるため、事前に確認しておきましょう。、
登録免許税は、必要な分の印紙を申請書に貼付することで納税します。
司法書士報酬
抵当権抹消手続きを司法書士に委託するとなると、登録免許税のほか司法書士報酬が必要になります。金額は委託する司法書士によって異なりますが、15,000円〜18,000円程度が相場です。
抵当権抹消手続きの注意点
抵当権を抹消する際には、次の2つの点に注意しましょう。
手続きが間に合わないと違約になるケースがある
抵当権が設定されている不動産を売却する場合、売買契約書には「所有権移転時期までに売主の責任と負担において抵当権を抹消しなければならない」旨が記載されるのが一般的です。期日までに抵当権を抹消しなければ違約となり、高額な違約金を支払わなければならないことにもなってしまいかねません。
必要書類には有効期限がある
抵当権抹消手続き自体に期限はありませんが、必要書類の中のうち「登記事項証明書」は、発行から3ヶ月以内のものしか効力はありません。改めて取得するとなると、時間も費用もかかります。二度手間にしないためにも、住宅ローンを完済したら速やかに抹消手続きをすることをおすすめします。
まとめ
抵当権抹消手続きは、他の登記手続きと比べると煩雑ではないため、自分で行うことも可能です。とはいえ、登記手続きに慣れている方などほとんどいないはずです。煩雑ではないとはいえ必要書類や記載事項は多いことから、申請後、添付書類の不足や記載事項の不備を指摘されることも少なくありません。不動産売却時など、決められた期日までに確実に抹消登記しなければならないときには、司法書士に委託することをおすすめします。
この記事のポイント
- 抵当権抹消手続きはいつ必要なの？
住宅ローンを完済したときに必要な手続きです。
詳しくは「住宅ローンを完済したら抵当権抹消手続きが必要」をご覧ください。
- 抵当権を抹消しなかったらどうなる？
抵当権の抹消手続きに期限はありませんが、状況次第では支障をきたすおそれがあります。
詳しくは「抵当権の抹消手続きをしないとどうなる？」をご覧ください。
- 抵当権抹消手続きは自分でもできる？
自身で手続きすることも可能ですが、確実かつ手間をかけずに登記したい場合は司法書士に委託しましょう。
詳しくは「抵当抹消手続きは自分でできる？」をご覧ください。
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