任意売却とは？競売や通常売却との違いやメリットとデメリットを解説

任意売却という不動産の販売方法をご存じでしょうか。

通常は不動産の販売活動は売主に売却の意思があり、不動産会社へ依頼してスタートします。

しかし、この任意売却については、売却に至る経緯が少し異なります。

本記事では、任意売却とはどんな売却なのか、またどのような点に気をつければスムーズに売却ができるのかを解説します。

任意売却とはローン返済できないときに金融機関の同意のもと売却すること

任意売却とは住宅ローンの返済が厳しくなったときに、金融機関の同意を得てから行う販売方法のことです。

もしも、ローンの支払いができなくなった場合に、本来なら融資と引き換えに金融機関が不動産に設定した抵当権を裁判所に申し立てて実行し、不動産を競売にかけて融資金を回収します。

しかし、競売で売られる不動産は流通相場よりも大きく値を下げて落とされることが多く、資金を少しでも多く回収したい金融機関にとっては手放しで喜べないのです。

そこで使われる販売方法が任意売却です。

競売は裁判所が主導して行うのに対して、任意売却は債権者である金融機関と販売を担当する不動産会社とがチームとなって、競売よりも高く売却できるように動きます。

通常売却との違い

では、通常の売却と任意売却とでは何が違うのでしょうか。

住宅ローンの支払いが厳しくなっても売却金で住宅ローンが完済できる、もしくは売却金だけではローン残高に足りなくても、自分でお金を用意して不足分を補いローンが完済できるのであれば、この任意売却は行われません。

任意売却は、不動産を売却してもローン残高に足りず、不足金を自力で用意することもできない場合に、金融機関の同意を条件に行われます。

この場合、売却金でローンが完済できなくても抵当権は抹消されますが、不足分が帳消しになるわけではなく、無担保の借金として残りの返済がスタートします。

引き続き返済される債権として残りますが、金融機関にとっては不動産担保のない（回収できるかわからない）債権になるので、以前より貸付条件は不利になります。

つまり、任意売却は金融機関の承諾が必要であり、所有者から勝手には申し出られません。

競売との違い

それでは、住宅ローンの支払いが滞ったときの説明でよく耳にする競売と、この任意売却とではどのような違いがあるのでしょうか。

競売とは、住宅ローンの回収が困難になった不動産を裁判所が差押えて、その後も裁判所主導で強制的に売却し、得られた金銭を債権者に渡し債権債務関係を解消させる手続きです。

所有者は、指示された期日には絶対に家を明け渡さなくてはなりません。

また、売買価格は、時価の約70%程度と大幅に安くなることは避けられません。

一方で、任意売却は競売のような法律に則った手続きとは異なり、関係者の合意で進められます。

実際には金融機関が主導で不動産会社と連携して、通常の売却とほとんど変わらない方法で不動産を売却します。そして、引き渡し時期に関しても、所有者の意向はある程度汲み取って進めてくれます。

任意売却をするメリット

住宅ローンの返済ができなくなり、今後の返済も難しい場合、金融機関は滞納がこれ以上膨らまないように、裁判所の強制力で競売にかけた方が面倒な手続きがなさそうに見えます。

しかし、裁判所に競売を申し立てずに自分たちで任意売却を行うのには、相応の理由があるからです。

また、金融機関と同様、所有者にもメリットがあります。

まずは、任意売却のメリットから見ていきましょう。

市場価格に近い値段で売却できる

任意売却の販売方法は、通常の売却とほとんど変わりません。

販売が開始されたらネットやチラシに販売の広告がでて、興味のある方が内見し気に入ったら売買契約をして、後日残金を支払って物件を引き渡すという通常の流れそのままです。

市場価格に近い値段で売却できる点は、任意売却の最大のメリットと言えるでしょう。

ただし、任意売却の目的が滞納状態がこれ以上続かないようにしながら、できる限り多くの資金を回収することとなるため、早く売却できるよう市場価格よりも若干安くなるケースは多いです。

生活再建を目指しやすい返済計画が立てられる

所有者は任意売却によりマイホームを手放すことになりますが、苦しかった住宅ローンの支払いから解放されて生活を立て直すことができます。

残った債務は金融機関と話し合って、毎月数千円～数万円の支払い可能な金額を約束して返済していきます。

いったんは、賃貸やご実家などに移ることになるため、そのときは不本意かもしれませんが、またいつか体制が整ってから、マイホームの購入を検討できるでしょう。

引っ越し費用の確保や時期の調整が可能

任意売却といえども、通常の売買契約と同様に諸費用がかかります。

しかし、住宅ローンの支払いに困窮する所有者が、売買価格の10%ほどの諸費用を準備するのは実際には難しいです。

そこで、金融機関へ引っ越し費用や売買諸費用などを相談し、承諾があれば売却代金から捻出して貰える場合もあります。

また、競売と異なり、裁判所主導で売却を進めるわけではないため、売却時期の調整が可能になることもあります。

任意売却をするデメリット

任意売却は自らが望んだ売却ではないものの、前向きに解釈すれば、住宅ローンの苦しい支払いから開放してくれるセーフティーネットの役割をはたしています。

しかしながら、次のようなデメリットもあります。

個人信用情報機関に延滞情報が記録される

任意売却は今後ローンの支払いが苦しくなりそうな場合でも、滞納する前からはじめることできません。

まずは3ヶ月以上の滞納で個人信用情報に滞納履歴が記録されはじめ、6ヶ月以上の滞納で住宅ローンの一括返済を求められます。任意売却はちょうどこの時期に検討されはじめます。

つまり任意売却まで進んでいる場合、6ヶ月の滞納がすでに発生しているため、個人信用情報機関に滞納履歴が記録された状態になっています。

滞納履歴は延滞が解消されてから5年は消えないため、携帯電話の割賦契約やローンの契約ができないなどの影響を及ぼします。

住み慣れた家から退去する必要がある

家が売却できれば、買主に物件を明け渡すため、残金の決済日にあわせて退去する準備をしなければなりません。

買主の事情によっては、少しの間は賃貸に切り替えて借りられることもありますが、そのケースは非常に少ないので、直ちに退去できるように準備しましょう。

任意売却をする際に抑えておくべき２つの注意点

任意売却には、以下のような任意売却特有の注意点があります。

残債務が発生して返済義務を負う

任意売却は競売や自己破産とは異なり、住宅ローンの債務がなくなるわけではありません。

ローン残高と売却金の差額は残り、完済するまで返済が続きます。

しかし、住宅ローンのような高額な支払いではなくなることが多いので、以前よりは返済額も気持ちもずっと楽になります。

返済額は金融機関と相談のうえで、毎月無理のない程度の金額に設定されることが多いようです。

返済不能なら自己破産も検討する

返済額が少なくなっても返済が続けられない場合は、自己破産を検討しましょう。

自己破産の手続きが開始されると債権者は取り立てをすることができなくなり、裁判所の免責許可決定によって、借金の支払い義務から解放されるケースが多いです。

ただし、個人信用情報には破産手続の履歴が 5 ～ 10 年間記録されるため、携帯電話の分割購入ができなかったり、クレジットカードが作れなかったりなど、生活に不便が生じます。

確定申告が必要になる場合がある

確定申告とは、1月1日から12月31日までに発生した所得を申告し、所得額を確定させて税金を納める手続きのことです。

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。

しかし、利益に対して3,000万円の特別控除があるので、ほとんどの方の不動産譲渡益に対する所得税は非課税になります。

不動産の売却で損失が出た場合には、損益通算などの救済措置を利用して所得税減税効果が使える場合があります。

専門家や税務署に相談し、もし確定申告が必要なら手続きをしてください。

任意売却の流れ

任意売却は、すぐに取りかかれるものではありません。手続きをするまえに流れを確認しておきましょう。

1. 不動産の査定とローン残高の確認
2. 金融機関に任意売却の許可をもらう
3. 不動産会社に依頼・相談
4. 売却活動を開始
5. 売買契約の成立
6. 決済および引き渡し
7. 残債を返済計画どおりに返済する

まず、不動産の査定とローン残高の確認をします。

物件の査定額とローン残高を比べて、債務が多く売却しても債務が完済できない状態を「オーバーローン」といい、債務が少なく売却すれば債務が完済できる状態を「アンダーローン」といい、オーバーローンのときにだけ任意売却の検討がなされます。

任意売却は金融機関に不利な債務に切り変わるので、必ず金融機関の許可が必要です。また、債務者と同じ立場で債務の返済義務を強いられる連帯保証人の許可も必要となります。

次に不動産会社に依頼や相談することで、物件の査定結果をもとに金融機関が検討し、売却価格が決まります。

その後、売却活動を開始し、不動産会社が販売をはじめ、売買契約が成立した際は、買主と売買契約を締結します。

決済および引き渡しでは、新しい買主からの購入代金を金融機関が受け取り抵当権を抹消します。そして、物件は新しい買主に渡ります。

あとは、残債を返済計画どおりに返済していきます。

任意売却をすれば住宅ローン返済負担を軽減できる

住宅ローンから解放されて生活を立て直して再出発するのは、とても前向きな行動であり、任意売却は債権者の事情も考慮した双方にとって有益な手続きです。

競売という最悪の状況になる前に、少しでも生活の立て直しに有利な任意売却について、信頼できる専門家へご相談ください。

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