家賃交渉の相場やタイミングは？入居中・更新時のコツを紹介

賃貸中の物件は、状況によっては家賃の減額交渉をすることが可能です。
周辺相場に比べて家賃が高いと感じている場合は、減額交渉をする価値があります。

借主からの家賃減額交渉権は、借地借家法で認められている正当な権利です。
恐れずに交渉するには、法律知識を武器にしておくことが望ましいといえます。
家賃交渉には、一体どのような法律知識が必要となるのでしょうか。
この記事では、借主向けに「家賃交渉」について解説します。

家賃交渉を始める前に知っておくべき基本

家賃交渉を始める前に知っておくべき基本について解説します。

家賃交渉の基礎知識

家賃交渉をする上で、法律知識は極めて重要です。
交渉の武器とするために、法律の条文は理解しなければいけない部分であることから、難解な条文をそのまま掲載しますがご容赦ください。

家賃交渉で知っておきたい条文は、借地借家法第32条に定められている賃料増減額請求権です。

借地借家法第32条には、以下のような条文が記載されています。

（賃料増額請求権）

借地借家法第32条1項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。以下、省略。

借地借家法第32条では、以下の3つのケースに該当する場合には、貸主から増額、もしくは借主から減額の請求をすることが法律上認められています。

【増減額を請求できるケース】

• 土地もしくは建物の固定資産税等の負担の増減が生じたとき
• 土地もしくは建物の価格の上下変動やその他の経済事情の変動が生じたとき
• 近傍同種の建物の賃貸物件に比較して賃料が不相当となったとき

1つ目は、土地や建物の固定資産税等が変動した場合です。
これは、どちらかというと貸主側の規定になります。
土地や建物の固定資産税等は貸主が負担していますので、土地や建物の固定資産税等が上昇すれば、それを理由に貸主から借主へ家賃の増額を請求することができます。

2つ目は、土地もしくは建物の価格の上下変動が生じた場合です。
例えば、バブル崩壊後の不動産価格が下落した時期は、それを理由に借主から貸主に対して家賃の減額請求を行うこともできました。
昨今では土地価格が上昇していますので、貸主が借主に家賃の増額を請求してくることも考えられます。

3つ目は、近傍同種の建物の賃貸物件に比較して賃料が不相当となった場合です。
借主が家賃の減額交渉をする場合は、この3つ目の理由がメインとなります。

近傍同種とは「近くにある類似の物件」のことです。
周辺の築10年前後の1Kの家賃が7万円くらいであるのに対し、自分が借りている築10年の1Kの家賃が9万円であれば高過ぎるので減額交渉できるということになります。

借地借家法が規定しているのは、不動産の価格や税金が変動したり、家賃が周辺相場と乖離したりといったケースです。その場合は貸主と借主の双方から増減額の交渉をしても良いと規定しています。

ここで重要なのは、借主の「収入が減った」もしくは「会社を解雇された」等の個人的な事情は家賃の減額請求できる理由に含まれていないという点です。

借主の中には、収入が減ったから家賃を下げたいと考える人が多くいます。
しかしながら、借地借家法では収入が減ったことで賃料減額交渉ができるとは一言も述べていないということです。

逆にいえば、借主の収入が上がっている状況であっても、自分の部屋の家賃が周辺の相場よりも高ければ、貸主に対して下げて欲しいと要求できるということになります。

出典：借地借家法｜e-Gov法令検索

家賃交渉を行う適切なタイミング

借地借家法第32条では、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と規定しています。

結論からすると、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となっていれば、減額交渉のタイミングはいつでも良いということです。

更新時とは規定していませんので、更新時まで我慢しなくても良いですし、更新時でなければならないものでもありません。
いつでも良いので、相場よりも高いと感じたら家賃の減額交渉をして頂いて大丈夫です。

ただし、更新直後というのは交渉の成功確率が極めて低くなるため、避けるべきタイミングといえます。

更新直後に減額交渉を申し入れると、「なんで更新時に言わなかったのですか？合意したばかりですよね？」と突き返されてしまいます。

法律上はいつでも交渉して良いのですが、交渉するなら更新直前がベストです。

更新時は、新たに貸主と覚書を締結することもよくあります。
覚書に記載する賃料を決めるため、貸主も聞く耳を持ちやすいことから、実務上は更新時が望ましいタイミングといえます。

交渉は、借主から貸主に対して直接行う形でも構いません。
管理会社に伝えても構いませんが、管理会社は基本的に貸主に雇われているため、貸主側の意向に沿った対応をされることが多いです。
また、賃貸借契約時に不動産会社が仲介している場合、契約時の不動産会社に伝えても協力は期待できないといえます。
借主の代理人として弁護士を立てる場合は、弁護士から直接貸主へ交渉しても問題はないです。

出典：借地借家法｜e-Gov法令検索

入居前と契約更新時の家賃交渉の違い

賃貸借契約を締結する前（入居前）も、家賃交渉をすることは可能です。
入居前は借地借家法に基づく交渉ではなく、単なる値引き交渉になります。
「いくらまで下げてくれたら借ります」と申し出て、貸主が応諾してくれれば交渉成立です。
法律に基づかない交渉であることから、明確な理由や根拠がなくても交渉できる点が違いです。

例えば更新時など、賃貸借契約を締結した後の交渉は、借地借家法に基づく交渉になります。「周辺の相場と比べて高い」という明確な理由や根拠が必要となってくる点が入居前に行う交渉との違いです。

家賃交渉時に役立つ準備と注意点

家賃交渉時に役立つ準備と注意点について解説します。

家賃交渉に必要な情報

借主から家賃の減額を申し出る場合「近傍同種の建物の賃貸物件に比較して賃料が不相当となったとき」を根拠に交渉するのが最も説得力があります。

周辺相場よりも高いから下げて欲しいという申し出は、借地借家法で認められた権利です。
「今回はあくまでも法律に基づいて減額を要求させて頂いております」というスタンスで臨めば、貸主も反論しようがありません。

繰り返しますが、「収入が減った」あるいは「会社を解雇された」等の根拠は減額の理由になりません。
貸主からすると、収入が減ったのは「借主の単なる努力不足ではないか？」と捉えられてしまいます。

借主の個人的な事情は、貸主に反論の余地を与えてしまうため、家賃交渉に必要な情報とはならないと覚えておきましょう。

相場を基にした家賃交渉の注意点

家賃の減額交渉を行うには、インターネットで周辺の類似物件の募集賃料を調べることが成功の近道です。

最も良い交渉材料は、同じアパート（もしくは賃貸マンション）の空室の募集賃料です。
同じアパートに空室がある場合、インターネットでいくらの家賃で募集されているかを調べることをおすすめします。

もし自分の部屋と同じ間取りの物件が、自分が払っている家賃よりも低く募集されていれば、家賃を下げてもらえる可能性は極めて高いです。

見つけたら必ずプリントアウトして、紙として残しておき、交渉時に材料として利用します。

募集の広告は入居者が決まればインターネット上から消えてしまいますので、必ず紙に印刷して残すことが重要です。

同じアパートで他の部屋の募集物件がない場合には、周辺で築年数と部屋の面積、駅からの距離が同様の物件を調べて交渉材料を揃えておきます。

家賃交渉で値下げを叶えるコツ

家賃交渉で値下げを叶えるコツについて解説します。

入居中の家賃交渉のコツ

入居中の家賃交渉は、貸主との信頼関係が構築されている人ほど成功確率が上がります。
具体的には「長く入居しており、かつ1回も家賃の不払いを発生させたことがない人」は成功確率が高いです。

逆にいうと入居直後の人や、家賃を滞納したことのある人、夜中に騒ぐといった迷惑行為で貸主に迷惑をかけたことのある人等は、交渉の成功確率が低くなります。

つまりは善良な入居者であることが、家賃交渉で成功する秘訣です。

更新時の家賃交渉のコツ

更新時の家賃交渉も、基本的には前節の入居中の家賃交渉のコツと同じです。
あえて言えば、交渉は更新前に行うことがコツとなります。
更新直後は、タイミングとしては悪いです。

家賃交渉は、自ら動き借主が貸主と直接交渉することが最も効果的といえます。

メールでの家賃交渉のコツ

メールで家賃交渉をすることは、絶対におすすめしません。
理由としては、メールは貸主が家賃の減額の申出を断りやすいからです。

メールは、言い出しにくいことでも伝えやすいというメリットがあります。
そのため、借主は「メールなら家賃交渉しやすい」と思いがちです。しかし、貸主の立場からすると、メールであればあっさりと断ることができてしまいます。

面と向かって話し合うことにより、相手も断りにくくなりますので、成功確率を上げるのであればフェイストゥフェイスの交渉がベストです。

貸主が遠方で面談できない場合は、少なくとも電話で交渉することが望ましいといえます。

家賃交渉をより成功へ導くには

家賃交渉をより成功へ導く方法について解説します。

相場を把握しておく

家賃交渉をより成功へ導くには、普段から家賃の相場を把握しておくことが必要です。
例えば、同じアパートの他の部屋で空室が出たら、いくらで募集しているのを必ずチェックしておきます。

また、同様類似の物件の相場も把握しておきます。
相場は、単価で把握しておくことがポイントです。
家賃を平米で割り、単価を比較することで高いのか安いのかが明確にわかるようになります。

・「平米」に関する記事はこちら 坪と平米（平方メートル、㎡）の違いや計算方法は？わかりやすい覚え方を紹介

管理会社と良好な関係を築いておく

管理会社や貸主とは滅多に会話する機会もありませんので、良好な関係を築くといっても何をすればいいかわからないと思います。

管理会社と良好な関係を築いておくとは、端的にいうと「善良な借主でいる」ことです。

トラブルを起こすことなく、家賃もしっかりと払い、長期間入居していれば、自ずと貸主や管理会社から信頼を得ることができます。

長期間借り続けてくれている借主に対しては、貸主も聞く耳を持ちやすいです。善良な借主でいることが、結果的に信頼関係を築くことになりますので、長期間トラブル等を起こさないことが家賃交渉で成功するコツとなります。

・「賃貸管理会社」に関する記事はこちら 賃貸管理会社とは？　頼れる委託先の選び方を紹介

物件探しや売却がもっと便利に。

無料登録で最新物件情報をお届けいたします。

Myリバブルのサービス詳細はこちら