不動産売却時の残代金とは？　決済のタイミングや必要なものを解説

売買契約を締結し、抵当権の抹消などを終えたら残代金授受となります。これは、自己資金や融資実行金によって売買代金（残代金・ざんだいきん）および固定資産税等の清算金を買主様が売主様に支払い、売主様が買主様へ領収書を発行するという行為のことです。

残代金（ざんだいきん）とは？

残代金とは、売買代金から手付金と内金を差し引いたものを指します。不動産売買では、売買契約および手付金の授受から残代金の授受が行われるまで、一定の期間が空くのが一般的です。残代金の授受をもってすべての売買代金が授受されることになるため「決済」と呼ぶこともあります。
残代金授受は引き渡し・所有権移転登記申請と同日になるのが一般的。
不動産の残代金の授受は、物件引き渡し・所有権移転登記申請・固定資産税などの精算金の授受と同日に行われるのが一般的です。

物件引き渡し

例えば、スーパーなどでお買い物をした場合、代金を支払って初めてその分の商品を受け取ることができますが、不動産の場合も同じこととなります。つまり、いくら売買契約を締結して手続き上の処理を終えていたとしても、この残代金授受が成立しないと売主様から買主様へ不動産を引渡すことはできません。

ただし、不動産売買での金額は大きなものとなりますので、現金を手渡しというわけにはいきません。通常は、銀行へ行って売主様の指定する口座へ送金します。売主様はその口座に入金されていることを確認し、そこで残代金授受が成立ということになります。また、不動産は手渡しをするということができませんので、マンションや一戸建ての場合は代わりに鍵を渡すことによって引渡しということになります。

所有権移転登記申請

物件を引き渡すということは、所有権が買主様に移行することと同義です。

残代金授受が終わったら、すぐに登記に必要な書類を用意し司法書士へ移転登記の手続きをしてもらいます。どうしてすぐに行う必要があるのかというと、不動産登記は基本的に「先に出した者が権利を得る」ということになっているからです。

固定資産税などの精算金の授受

売買する不動産の固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に納税通知書が届き、納税します。そのため、売買時には所有権が移行する日に応じて税額を日割り計算し、買主から売主に「精算金」という形で支払われるのが一般的です。また、マンションであれば管理費や修繕積立金も同様です。

不動産売却時の決済時に必要なもの

売主様は決済時、次のような書類やものをご用意ください。

実印および印鑑証明書

残代金の授受や引き渡しに先立って売買契約が締結されている場合は、すでに売買契約書に署名・押印がされていますが、引き渡しを証明する書面にも実印を押印する必要があります。所有権移転登記にも実印が必要です。また、決済時から3ヶ月以内に取得した印鑑証明書も併せてご持参ください。

本人確認書類

不動産会社には、不動産を取引する方の本人確認をすることが法律で義務付けられています。また、所有権移転登記にも必要なため、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類をご用意ください。

権利証（登記済証・登記識別情報）

「権利証」といわれる登記済証や登記識別情報は、不動産の所有者であることを証明する書類です。権利証もまた所有権移転登記にも必要になります。

銀行の通帳・キャッシュカード

残代金は、売主様の口座に振り込まれます。着金確認のため銀行の通帳やキャッシュカードが必要です。

抵当権抹消書類

受領した残代金でローンを完済する場合は、同時に不動産に設定されている抵当権の抹消手続きを行います。事前にローンを借り入れている金融機関から抹消に必要な書類をもらっておき、当時ご持参ください。

家の鍵

引き渡し以降、売主様は原則的に家の中に入ることはできません。決済時には、すべての鍵を買主様に引き渡します。

買主様に引き継ぐ書類

• 住宅設備の説明書
• 分譲時のパンフレット
• マンションの管理規約

これらの書類は、決済時に買主様に引き継ぎます。物件内に置いておくことでお渡しするというケースもあるため、決済する場所まで持っていく必要があるのか事前に確認しておきましょう。

残代金を受領するだけではない！決済時に売主様が支払うもの

決済・引き渡しで、売主様は買主様から売買代金の残代金を受領しますが、売主様が支払う必要のある費用もあるためご注意ください。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約時と決済時に分けて不動産会社に支払うのが一般的です。ただし、残金時に一括で全額をお支払いいただくこともあります。事前にいくら必要なのか確認したうえでお支払いください。

抵当権抹消費用

残代金の授受・引き渡しの日に抵当権抹消手続きをする場合は、司法書士に抵当権抹消費用を支払います。抵当権抹消費用とは、抵当権抹消登記に必要な登録免許税と司法書士報酬です。

ローンの完済手数料

ローンを完済する際には、金融機関に手数料を支払う必要があります。金融機関によって手数料額は異なりますので、事前に確認のうえご用意ください。

まとめ

不動産売却の「残代金」とは、売買代金手付金や内金などを除いた代金を指します。契約時に手付金の授受が行われ、物件引き渡し時に残代金が決済されるのが一般的です。
売主様は残代金を受領する立場ですが、決済時には不動産会社に仲介手数料を支払ったり、抵当権抹消費用を負担したりする必要があるため気をつけましょう。滞りなく決済および物件の引き渡しが終えられるよう、必要な書類や費用を準備しておくことが大切です。

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