マンション売却で儲かった！買った時より高く売れる物件の選び方と気になる税金

マンションの価格は、2013年頃から継続して高騰しており「売却で儲かった」という方も少なからず見られます。しかし、高騰傾向にあるとはいえ、すべてのマンションが高騰しているわけではありません。買った時より高く売れるマンションには、特徴があります。

この記事では、儲かりやすいマンションの特徴とともに、高く売れたときの税額を抑える方法について解説します。

マンション売却で儲かる人が増加！　なぜここまで高騰しているの？

マンションの価格は、2013年頃から高騰を続けています。価格指数を見ても、2013年からの12年間の高騰率は2倍以上となっています。なぜ、ここまでマンションの価格は高騰しているのでしょうか？

低金利

マンションの価格高騰に大きく影響しているのは、金利です。2013年には「アベノミクス」と呼ばれる経済政策の一つとして、大胆な金融緩和政策がスタートしました。以降、住宅ローン金利はどんどん低下し、それに伴ってマンション価格は高騰していきました。

2024年3月には日本銀行がマイナス金利政策を解除し、以降の利上げによって住宅ローン金利も上昇傾向にあるものの、いまだ世界的に見ても圧倒的な低金利である状態は変わりません。

インフレ

日本が長くマイナス金利政策を継続していた理由は「持続的・安定的な物価2%目標」を達成できなかったためです。マイナス金利政策が解除された理由は、物価上昇率や賃金上昇率がこの目標を達成したと判断されたことにあります。

他国と比べて日本のインフレ率は高くありませんが、確実にものやサービスの値段は上がり始めており、マンション価格も資材価格や人件費、物流コストなどの影響を少なからず受けています。

円安

コロナ禍以降の歴史的な円安は、マンション価格の高騰に拍車をかけています。円安になればなるほど、日本の不動産は他国の人にとって「お得」になります。そもそも、日本の不動産は他の先進国と比べて安価です。大都市圏の不動産はとくに海外投資家からの人気が高く、2024年4月までの半年間のマンション価格高騰率は東京・大阪が世界一となりました。
（日本不動産研究所調べ）

マンションの売却で儲かった人に共通する4つのポイント

マンション価格が高騰傾向にあるとはいえ、建物は基本的には経年によって価値を落としていくものです。マンションの売却で儲かった人には、次のような特徴があります。

1．価値が落ちにくい物件を見定めていた

近年、マンション価格は全体として高騰傾向にありますが、すべての物件が一律に価値を伸ばしているわけではありません。価値が落ちにくいマンションの代表的な特徴として挙げられるのが、立地条件の良さです。

• 駅から近い
• 複数路線が利用できる
• 再開発や人口流入が見込めるエリア

上記など需要が安定している立地のマンションは、相場が調整局面に入った場合でも価格が大きく下がりにくいという特徴があります。実際に駅徒歩10分圏内のマンションは、駅から離れたマンションと比べてここ数年の価格上昇率が高い傾向にあります。

2．市況が良いときに売却

マンションの売却益は、物件そのものの条件だけでなく、市場環境の影響も大きく受けます。金利が低水準で推移している時期は、住宅ローンの借入負担が抑えられることで購入意欲が高まり、買い手が増えます。また、一見すると物価高はマンション市場にとってマイナス要因のように思われがちですが、実際には現金の価値が相対的に目減りしやすくなることで、実物資産である不動産に資金が向かいやすくなります。

一方、市況が冷え込んでいる局面では、どれだけ条件の良いマンションであっても買い手が付きにくく、価格調整を余儀なくされることがあります。売却で利益を出している人は、こうした市場の流れを意識し、需要が強いタイミングを見極めて売却に踏み切っています。

3．資産価値が落ちる前のタイミングで売却

マンションは基本的に経年によって価値を落としていきますが、減価のスピードは一律ではありません。たとえば、首都圏で2024年に成約した「築6〜10年」のマンションと「築11〜15年」のマンションの価格差は1割にも満たないものの「築11〜15年」のマンションと「築16〜20年」のマンションには14％の価格差があります。

築21年からさらに価格が落ちるスピードが速くなる傾向にありますが、築31年以降は大きく価値が落ちていません。こうした価格推移を踏まえると「築10年」「築20年」「築30年」は価格の動きに変化が出やすい節目として、売却のタイミングを検討するうえで意識しておきたい築年帯といえます。

・「築年数」に関する記事はこちら マンションの売却価格と築年数の相関は？ 築年帯ごとの売却のコツを伝授

4．マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

一口に不動産会社といっても、土地・戸建ての売却を得意としている会社もあれば、居住用ではなく投資用物件を主に扱っている会社もあります。取り扱う物件の種類や顧客層が異なれば、相場の読み方や販売戦略、購入検討者へのアプローチ方法も大きく変わります。

ホームページに掲載されている物件や発行しているチラシ、店頭の販売図面などを見ると、不動産会社がどのような物件を主に扱っているのか、おおよその傾向を把握できます。また、査定を依頼した際に直近の成約実績を見せてもらうことも、その会社の得意分野を把握するうえで有効です。

・「不動産会社選び」に関する記事はこちら マンション売却の不動産仲介業者の選び方を徹底解説

立地だけじゃない！資産価値が落ちないマンションの条件

近年はマンション価格が高騰しているとはいえ、すべてのマンションが一律に価格を上げているわけではありません。資産価値が落ちない、あるいは向上するマンションには、立地以外にも次のような特徴があります。

管理状態

「マンションは管理を買え」という言葉もありますが、現時点では管理状態の良し悪しが価格に大きく影響するということはありません。しかし、2021年の長期修繕計画ガイドラインの改定、2022年の管理計画認定制度の開始など、近年はマンション管理に関する法改正などが相次いでいます。

修繕積立金不足やマンションの高経年化などが社会問題にもなっていることから「マンション管理」に対する注目度は高く、今後、管理の良し悪しが金融機関の担保評価や需要に大きく影響するようになれば、管理状態が資産価値の維持に大きく影響するようになっていく可能性は十分考えられます。

タワーマンション・ブランドマンション

総じて好立地で、管理状態も良いタワーマンションやブランドマンションは、資産価値が落ちにくいマンションの代表格です。こうしたマンションは、国内だけでなく、国外の投資家や富裕層からの人気も高いことから、日本の不動産に注目が集まっている今、さらなる値上がりが見込まれます。

・「タワーマンション」に関する記事はこちら タワーマンションの定義や相場は？メリット・デメリットも解説

マンション売却で損しないためのポイント

マンションの売却で儲けるには、売却の時期や売り方も考慮する必要があります。

常に相場価格を把握しておく

マンションの相場価格は、常に変動しています。金融政策など国内外の大きな動きにも影響を受けますが、駅前の再開発や企業誘致など身近な変化によって相場価格が大きく変わることもあります。

マンションをできる限り高く売却して儲けたいと考えている方は、常に相場価格を把握しておき、売り時を見極めましょう。

スケジュールに余裕を持って売却する

マンションは時間をかければかけるほど高く売れるわけではありませんが、時間がない中で売却すると、売り急いだり、買い叩かれたりする可能性が高くなります。

首都圏のマンションの売却にかかった期間の2023年の平均は「82.6」日でした。これはあくまで平均であり、これ以上の時間がかかる可能性もあります。マンションをできる限り好条件で売るには、時間的余裕を持つことも大切です。

内覧時に好印象を与えられるようにする

マンションの購入を検討している人は、必ず「内覧」をします。内覧とは、実際に物件を見に来ることです。内覧を希望するということは、マンションの立地や価格、その他の条件にはおおむね満足しているということ。内覧で購入を後押しできれば、契約に大きく近づきます。

内覧で良い印象を与えるには、やはり見た目の良さは大切です。できる限り整理・整頓・清掃して内覧に臨むことはもちろん、次のような手段も検討してみましょう。

ホームステージング

ホームステージングとは、売却するマンションをモデルルームのように装うことを指します。部屋に素敵な家具や小物を置くことでおしゃれに見え、購入後の暮らしをイメージしてもらいやすくなる効果にも期待できます。

ハウスクリーニング

自分で水まわりを掃除したり、壁紙や床の汚れをきれいにしたりするのには限界があります。プロにハウスクリーニングを頼むと費用はかかるものの、内覧時の印象はグッと高まります。

リフォームプランの提案

リフォーム歴がなく、一定の築年数を超えるマンションは、リフォームプランを提案するのもおすすめです。設備や建具の使用感が目立っていたり、間取りが今の暮らしにあっていなかったりしても「リフォームすればこんなに綺麗になる」「リフォームでここまで生活動線を良くすることができる」ということがわかれば、目の前の状態が気にならなくなることもあるはずです。

競合物件の動向も見ておく

マンションが売れる金額は、競合物件の有無や条件にも影響を受けます。たとえば、同じマンションの同程度の広さの部屋が安く売り出されていれば、その価格以上で売ることは難しいかもしれません。

同じマンションではなかったとしても、築年数や広さ、間取りが近いマンションは競合となります。できる限り好条件で売るには、競合物件が少ない時期を狙うか、競合物件と差別化するため先で紹介したステージングやクリーニング、リフォームプランの提案なども検討してみましょう。

所有期間によって異なる税率の違いを認識する

マンションの売却で「譲渡所得」が出たら、住民税・所得税・復興特別所得税が課されます。これらの税金にかかる税率は、売却したマンションを所有していた期間によって次のように異なります。

ここでいう「所有期間」は、マンションを売却した年の1月1日時点のものです。

たとえば、1,000万円の譲渡所得が出た場合、所有期間が5年超であれば税額は総額約200万円ですが、所有期間が5年以下だと約400万円となります。

所有期間が5年を超えるまで待っている間に市況が変わり、価値が落ちてしまう可能性もあるため一概にはいえませんが、所有期間によって異なる税率には2倍ほどの開きがあるということは認識しておきましょう。

・「短期譲渡所得・長期譲渡所得」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も

マンション売却で儲かったけど税金が高額……控除できる特例は？

マンションの売却で儲かっても、譲渡所得税として数十万円、数百万円が課されることもありますが、自宅マンションの売却は次のような控除特例を適用することで税額を抑えられる可能性があります。

3,000万円特別控除（マイホーム特例）・軽減税率の特例

マイホーム特例と呼ばれる「3,000万円特別控除」は、譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例です。儲かったとはいえ3,000万円以上の譲渡所得が出るケースは稀で、同特例を適用することで税額がゼロになることも少なくありません。

国税庁「マイホームを売ったときの特例」

・「3,000万円控除」に関する記事はこちら マンション売却で活用可能！ 3,000万円特別控除とは？

取得費加算の特例

3,000万円以上の譲渡所得が出た場合は、所有期間10年超のマイホームに限り「軽減税率の特例」が適用できる場合があります。この特例は譲渡所得の一部の税率を引き下げるもので、3,000万円特別控除との併用も可能です。

課税譲渡所得金額（＝A）	税額
6000万円以下	A×10%
6000万円超	（A−6000万円）×15％+600万円

買い換え特例

「買い換え特例」とは、譲渡所得を控除するのではなく課税を繰り延べられる特例です。繰り延べられるのは、買い換え先の不動産を売るときまでです。

国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

まとめ

マンションの売却で儲けるには、物件選びや売却時期、売り方などさまざまなことを考慮しなければなりません。売却益が出れば税金が課されますが、マイホームであれば控除特例が適用できる可能性があります。控除特例は自動的に適用されるわけではないため、マンション売却で儲けることを目指す方は税金の知識もつけておくようにしましょう。