【マイホーム購入マニュアル】流れ・費用・物件の選び方を完全ガイド

マイホームに大きな夢や希望を抱いている方も少なくないのではないでしょうか？家は暮らしの基盤となるものであり、一種のステータスにもなります。しかし、夢や希望を実現するには、マイホーム購入の流れや費用を知っておくことも大切です。選択肢も非常に多いことから、各物件種別の特徴や資金計画の立て方もあらかじめ知っておくべきでしょう。

そこで本記事では、マイホーム購入の流れや費用、物件の選び方などを解説します。

理想のマイホームと出会うには？

理想のマイホームを見つけるには、まず自分の希望を明確にする必要があります。“実現可能”で“合理的”な選択をするためには、予算を明確にし、各物件種別の特徴を把握しておくことも大切です。

希望と優先順位を明確にする

予算や立地、間取りや広さなどマイホームに求めることはさまざまでしょうが、すべての希望を満たす物件と出会うのはどうしても難しいものです。立地や広さが良くても予算がオーバーしていたり、予算を優先させると住みたい場所に住めない……といったことはよく見られます。

限られた予算の中で、できる限り希望を満たす物件と出会うには「優先順位」を明確にすることが大切です。多くの方は予算に上限があります。したがって、まずは予算を明確にしたうえで、立地、広さ、間取り、築年数などの希望を整理し、優先順位を付けていきましょう。

資金計画を立てる

予算を明確にするには「資金計画」を立てなければなりません。マイホームを購入される方の多くは住宅ローンを組みます。借入額は「年収の○倍まで」といった考え方もありますが、同じ収入であっても家族構成や子どもの教育方針、趣味などは異なるため、自分たちが無理なく返済していける金額を借り入れなければなりません。

返済期間は35年など長期にわたることから、今の収支状況だけではなく、ライフプランを考えたうえで将来の収支を推測して資金計画を立てることが大切です。

各物件種別の特徴を知る

マイホームの選択肢は、まず新築住宅か中古住宅に大別されます。また、マンションと一戸建ての特徴は異なることから、各物件種別のメリットやデメリットを認識しておきましょう。

新築住宅と中古住宅の違い

	新築住宅	中古住宅
メリット	・最新の性能・設備が導入されている ・税金の優遇を受けやすい ・補助金制度が豊富	・価格が安い ・管理状態やコミュニティを見て購入を判断できる ・実物を見て購入を判断できる ・物件の数が多い ・リフォーム・リノベーションすれば性能や設備のグレードを高めることも可能
デメリット	・価格が高い ・管理組合やコミュニティがどのように形成されるか不透明 ・竣工済みでない場合は窓からの眺望や日当たりなどを確認できない ・物件の数が少ない	・設備・建材・建具が古い ・耐震性や省エネ性能が低いことも ・すぐにまとまった修繕費・メンテナンス費がかかる可能性がある

新築住宅と中古住宅は、まず価格が異なります。2024年5月の首都圏新築マンションの平均価格は7,486万円（不動産経済研究所調べ）でしたが、同時期・同エリアの中古マンションの平均価格は4,834万円（東日本不動産流通機構調べ）です。

価格差は小さくありませんが、新築住宅は補助金制度が豊富で、住宅ローン減税などでも中古住宅以上の優遇を受けることができます。たとえば、同じ長期優良住宅だったとしても、新築住宅なら住宅ローン減税で最大400万円以上減税されますが、中古住宅の場合は最大210万円です（2024年度）。また、新築住宅は真新しい建材・設備が導入されており、省エネ性能や耐震性能も中古住宅と比べて高い傾向にあるため、価格差だけでは判断できません。

一方、中古住宅も中古ならではの魅力があります。マンションも一戸建てもすでに建築済みであるため、実際の眺望や日当たりを見て購入を判断できる点は大きなメリットといえるでしょう。新築住宅は竣工済みの物件を除き、VRなどで眺望などは確認できたとしても、実物を見ることはできません。

また、マンションであれば管理状態を把握できる点もメリットの一つです。新築マンションはこれからどのような人が理事や理事長になって、どのように管理組合が運営されるかわかりませんが、中古マンションならこれまでの修繕履歴や現在の修繕積立金額、将来の修繕計画などを見ることができます。一戸建ても、中古であれば隣人との関係や地域コミュニティを見たり、売主に聞いたりして判断材料の一つにできます。

マンション・一戸建て

	マンション	一戸建て
メリット	・立地が良い ・セキュリティが高い ・共用部が充実している物件もある ・バリアフリーの物件も多い	・プライバシーが確保されやすい ・騒音トラブルが起きにくい ・通風・採光に優れる ・敷地内に駐車場がある物件も
デメリット	・騒音トラブルが起きやすい ・毎月、管理費・修繕積立金が徴収される ・駐車場代が別途かかる	・立地が悪い ・維持・管理は自己責任

マンションは、一戸建てと比較すると総じて利便性が高く、セキュリティが高い傾向にあることから、通勤や家事、育児に追われている共働き世帯に向いている物件といえるでしょう。専有部がフラット、また共用部にはスロープやエレベーターが設けられている物件も多いことから、高齢者にもおすすめです。その一方で、足音や生活音が隣戸に伝わりやすいため、騒音トラブルは起きやすいといえます。管理費・修繕積立金に加え、自家用車を所有している場合は駐車場代が毎月、徴収されることもデメリットとなります。

一戸建ては駅前などには少ないものの、閑静なエリアに多く、プライバシーも確保しやすいことから、静かで落ち着いた暮らしがしたい方に適しています。庭がある物件も選びやすいため、お子さんが小さいご家庭やペットを飼育されている世帯にも一戸建ては向いています。マンションのように管理費や修繕積立金が毎月、徴収されることはありませんが、これは維持・管理に費用がかからないということではありません。自身で修繕計画を立て、メンテナンスコストを積み立てなければならない点は、見方によってはデメリットとなるでしょう。

マイホームを購入する流れ

夢のマイホームをスムーズに、ストレスなく購入するには、あらかじめ「流れ」を知っておくことも大切です。途中で戸惑うことのないよう、フローを確認しておきましょう。

1．内見

気に入った物件が見つかったら、不動産会社に内見を申し込みましょう。内見とは、実際に物件を見ることを指します。竣工前の新築物件はモデルルームやモデルハウスを見に行くことになりますが、新築物件にしても中古物件にしても、実際に物件を見たり、販売する不動産会社の担当者と対峙して話したりすることは非常に大切です。

2．購入申し込み

内見で購入を決めたら「購入申込書」や「買い付け証明書」と呼ばれる書類を売主側に提出します。これはあくまで「申し込み」を証明する書類であり、提出をもって購入が決まるものではありません。売主と売買条件を擦り合わせ、双方が納得したら売買契約となります。

3．住宅ローンの事前審査

購入申し込みとほぼ同時期に、金融機関に住宅ローンの事前審査（仮審査）をしてもらいます。融資審査は、事前審査、契約後の本審査の2度行われます。事前審査に通過しても本審査が通るという保証はありませんが、融資が得られない可能性が高い買主と契約することはリスクとなるため、購入申し込みの時点で事前審査に通過していることを条件にする売主も少なくありません。

4．売買契約

売買契約では、物件や契約に関する重要事項説明を不動産会社から受け、手付金を売主に渡します。売買契約と物件の引き渡しにまでには一定の期間があり、この間に住宅ローンの本審査などが行われるのが一般的です。

5．引き渡し

中古住宅は売買契約から1〜2カ月後、新築住宅は竣工後、諸々の手続きが終わり次第、物件引き渡しとなります。引き渡し時に、手付金や頭金、内金を除いた残代金を支払い、所有権移転手続きを行います。

マイホームの購入にかかる諸費用

マイホームの購入には、次のような費用がかかります。いつ、どのような費用が、どれくらいかかるか把握し、しっかり準備しておきましょう。

諸費用	内容	支払時期の目安
仲介手数料	仲介した不動産会社に支払う成功報酬	売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的
印紙税	売買契約書や工事請負契約書に貼付	契約時
融資手数料等	金融機関に支払う手数料や保証料	融資契約時
登記費用	所有権の移転・保存、抵当権の設定にかかる登録免許税と司法書士報酬	引き渡し時
不動産取得税	不動産の取得に対して課される税金	不動産の購入から3〜6カ月程度後
火災保険料	火災や自然災害による損害が補償される保険	初回の支払いは補償開始日の月末などになるのが一般的

仲介手数料

不動産会社の仲介でマイホームを購入する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限額は、法律で「購入金額×3％+6万円（税別）」と定められています。仲介手数料は、契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的です。（売買価格800万円以下の場合は仲介手数料33万円（税込み））

印紙税

不動産の売買契約書や工事請負契約書は、印紙税が課される文書です。税額は、購入金額によって以下のように異なります。2027年3月31日までに作成される契約書は、表右の軽減税率が適用になります。

契約金額		通常の税率	軽減税率
不動産売買契約書	工事請負契約書
10万円を超え50万円以下のもの	100万円を超え200万以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	200万円を超え300万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	300万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの		1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの		2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの		6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの		10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの		20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの		40万円	32万円
50億を超えるもの		60万円	48万円

引用：国土交通省「令和6年度国土交通省税制改正概要」

なお、電子契約の場合は印紙税が課されません。

融資手数料等

住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合は、金融機関に融資手数料や融資保証料などを支払います。金額は金融機関によって異なりますが、数十万円から100万円程度かかるのが一般的です。

また、金融機関と債務者の間で締結する金銭消費貸借契約書も、印紙税が課される文書です。税額も売買契約書や工事請負契約書と同じですが、金銭消費貸借契約書は軽減税率が適用になりません。

登記費用

マイホームを購入した場合は、所有権移転登記や所有権保存登記をして登記簿に自分が所有者であることを記録しなければなりません。また、融資を受ける場合は、不動産に抵当権を設定する必要もあります。

登記には、登録免許税が課されます。税額を求める算式および税率は以下の通りです。

所有権移転・所有権保存登記の登録免許税額＝課税標準×税率
抵当権設定登記の登録免許税額＝借入額×税率

登記の種類	本則税率	軽減税率	軽減措置の適用期限
所有権移転（土地）	2.0％	1.5％	2026年3月31日
所有権保存（新築建物）	0.4％	0.15％	2027年3月31日
所有権移転（中古建物）	2.0％	0.3％
抵当権設定	0.4％	0.1％

また、登記を委託する司法書士には報酬を支払わなければなりません。報酬額の目安は以下のとおりです。

• 所有権移転登記：5〜10万円程度
• 所有権保存登記：2〜5万円程度
• 抵当権設定登記：4〜7万円程度

各種清算金

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して課される税金です。たとえば、7月1日に不動産の引き渡しを受けた場合も、その年の税金は売主が納めます。しかし、1年のうち半分は買主が所有することになるため「清算金」として売主に税額の半分を支払います。清算金は、日割りで計算されます。

同様に、マンションの場合は、売主が引き渡し日が属する月の管理費や修繕積立金を負担しているため、引き渡し日以降の分を清算金として支払います。

不動産取得税

不動産の「取得」自体にも税金が課されます。税額の算出方法は、所有権移転や所有権保存の登録免許税額と同様です。

不動産取得税額＝課税標準×税率

税率は4％ですが、土地の住宅については2027年3月31日までは3％に軽減します。また、以下の建物は課税標準から一定の金額が控除されます。

【新築住宅の課税標準控除額】

住宅の種類	床面積	控除額
新築住宅	50㎡以上240㎡以下	1,200万円
新築の長期優良住宅	50㎡以上240㎡以下	1,300万円

【中古住宅の課税標準控除額】

新築された日	控除額
1997年4月1日以降	1,200万円
1989年4月1日 〜 1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日 ～ 1989年3月31日	450万円
1981年7月1日 ～ 1985年6月30日	420万円
1976年1月1日 ～ 1981年6月30日	350万円
1973年1月1日 ～ 1975年12月31日	230万円
1964年1月1日 ～ 1972年12月31日	150万円
1954年7月1日 ～ 1963年12月31日	100万円

火災保険料

ほとんどの住宅ローンが、火災保険への加入を必須要件としています。融資を受けない場合も、昨今では自然災害が多発化・激甚化しているため加入をおすすめします。

融資を受ける場合は、補償開始日が引き渡し日となるように手続きを進めましょう。保険料は保険会社や対象の住宅があるエリア、補償内容によって異なります。支払い方法も保険会社によって異なりますが、一括払いや月払い、年払いなどを選択できる保険会社が多いようです。

後悔のないマイホーム購入をするために必要なこと

マイホームは、長きにわたって家族の暮らしの基盤となる重要なものです。後悔しないためには、次のようなポイントに注意しましょう。

信頼できる不動産会社をパートナーとする

マイホームの購入は、多くの方が生涯のうち多く経験するものではありません。初めてマイホームを購入するという方も多いことでしょう。ここまでマイホーム購入の流れや諸費用を解説してきましたが、新居に転居するまでには、他にもさまざまな選択や決断が求められます。わからないこと、不安なことも出てくるはずです。そのようなときに信頼できる不動産会社が身近にいてくれれば、これほど心強いものはありません。

マイホーム購入となるとつい物件ばかりに目が行ってしまうものですが、満足の行く購入体験をするためには、不動産会社選びも重要です。「不動産会社はどこも同じ」とは思わず、複数社を比較し、自分たちの利益を最大限考えてくれる不動産会社かどうかを見極めましょう。

イニシャルコストだけでなくランニングコストも考慮する

マイホームは、買って終わりではありません。購入後に適切なメンテナンスをしてこそ、住まいの快適性や安全性、資産性は保たれます。構造体や屋根、外壁、バルコニー、建具、住宅設備などは、定期的に数十万円〜数百万円の費用をかけて維持・保全していかなければなりません。

マンションは毎月、管理費や修繕積立金が徴収されますが、これは共用部の維持・保全のためであり、専有部のメンテナンスコストは別途、自分で積み立てておく必要があります。また、マンションも一戸建ても、固定資産税や都市計画税がかかり続けます。

ローンの返済額やイニシャルコストを気にする方は多いですが、住まいを購入した後のランニングコストまで考慮する方は少ないというのが実情です。しかし、ランニングコストも必ずかかる費用。希望する物件が見つかったら、イニシャルコストに加え、ランニングコストを想定したうえで購入の可否を判断しましょう。

暮らしを取り巻く環境もチェックする

物件やモデルルームなどは必ず内見すると思いますが、同時に物件の周りを実際に歩いてみることをおすすめします。日中と夜間、平日と土日の表情が大きく変わる街もあるため、できれば時間帯や曜日を変えて、複数回歩いてみましょう。

マンションの場合は、駐車している車や自転車などから、住んでいる方の家族構成などを推察することができます。また、ゴミ置き場やエントランス、共用廊下などを見れば、ある程度、管理状態の善し悪しもわかるでしょう。これまでの修繕履歴や修繕計画、修繕積立金額などは、不動産仲介会社がマンションの管理会社から取り寄せてくれる重要事項調査報告書で確認できます。

暮らしを取り巻くのは、家だけではありません。利便施設や教育施設の数や距離、治安、町内会や自治会、マンションの管理組合などのコミュニティなど、家以外の環境も暮らしに大きく影響する要素です。購入前に必ず確認するようにしましょう。

まとめ

マイホームの購入は、人生の大きな転機です。選択次第で暮らしは大きく変わることから、さまざまなことに悩み、不安を感じることもあるでしょうが、住まいを持つことでより暮らしやすくなり、家族の絆も深まります。ローンの返済や購入後の維持・保全など、現実的なことも考えなければなりませんが、まずはこれからのライフプランを描き、マイホームに求めることを整理してみてください。「希望」や「夢」から逆算して購入を進めていくことで、理想の住まいを手に入れやすくなるはずです。

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